|
حقوق و تكاليف آپارتمان نشينان
• مالكان آپارتمانها، مكلف به پرداخت هزينه هاي مشترك و نيز هزينه هاي اداري و حق الزحمه مدير يا مديران آپارتمان هستند.
|
|
|
براساس ماده نخست قانون تملك آپارتمــانها (مـصوب ۱۳۴۳/۱۲/۱۶) مالكيت در آپارتمانهاي مختلف و محلهاي كسب و پيشه، شامل دو قسمت يعني مالكيت قسمتهاي اختصاصي ومالكيت قسمتهاي مشترك است: مهمترين مشكلات فيمابين آپارتمان نشينان مربوط به تعهدات حاصله ازمالكيت نسبت به قسمتهاي مشترك است و چون مالكيت نسبت به قسمتهاي يادشده، به صورت مشاع است و حقوق مالكين متعدد در آن قسمتها به طورمشترك، تجلي مي يابد. بنابر ماده (۲) قانون مذكور، قسمتهاي مشترك عبارت از قسمتهايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن، منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نيست و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها، تعلق مي گيرد بطور كلي قسمتهايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت، ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده، از قسمتهاي مشترك محسوب مي شود در قانون تملك آپارتمانها اين حقوق و تعهدات ذكر شده اند و اين تكاليف كه مربوط به قسمتهاي مشترك آپارتمان است، به واسطه، عدم آگاهي آپارتمان نشينان از مشترك بودن يا نبودن آنها، باعث بروز اختلاف مي شود. براساس ماده (۴) آيين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها، اين قسمت ها، عبارتند از: الف ـ زمين زيربنا، خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه، روي آن قرار گرفته باشد.
ب) تأسيسات قسمتهاي مشترك از قبيل، چاه آب و پمپ، منبع آب، مركزحرارت تهويه ،رخت شويخانه، تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههاي فاضلاب، لوله ها از قبيل (لوله هاي فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مركزي، تهويه مطبوع، گاز، نفت، و….
پ) اسكلت ساختمان
ت) درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگردها كه خارج از قسمت اختصاصي قرار گرفته اند. ث) تأسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمين كننده روشنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنها، به استثناي تلفن هاي اختصاصي، شيرهاي آتش نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله ها و ورود به بام و پله هاي ايمني.
ج) بام و كليه تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركا يا حفظ بنا در آن احداث گرديده است.
ح) نماي خارجي ساختمان.
خ) محوطه ساختمان، باغ ها و پاركها كه جنبه استفاده عمومي دارد و در سند قسمت اختصاصي نيز ثبت نشده باشد.
بنابر اين، با شناخت قسمت هاي مشترك ساختمان، بسياري از اختلافات موجود حل مي شود. زيرا در قسمتهاي مشترك، حقوق همه مالكان به شكل مشاع استقرار يافته است و نمي توان حق انحصاري بر آن قايل شد. به عبارت ديگر تصرف در قسمتهاي مشترك، تصرف در حقوق ديگر شركا است. اكنون كه شناخت مختصري از قسمتهاي مشترك آپارتمان به دست آمد، تكاليف و حقوق مربوط به آنها را شرح مي دهيم.
الف) تغييرات و تعميرات در قسمتهاي مشترك با اذن همگي مالكان ميسر است:
از اين اصل در حقوق آپارتمان نشيني چند نكته استنباط مي شود. نخست آنكه هرگونه تعمير در قسمتهاي مشترك از قبيل راه پله ها، لوله هاي آب، فاضلاب، گاز، سيم كشي برق، تلفن و… تنها در صورت اتفاق آراي مالكان ميسر است. براي نمونه مالكان آپارتمان ها بدون اذن ديگر مالكان نمي توانند در مسير ورودي به آپارتمان اختصاصي خود در راه پله ها، درب اختصاصي نصب كنند. اين موارد بيشتر درمواردي كه آپارتمان نشين در طبقه زيرين ساختمان ساكن است، مشهود است. همچنين انجام تغييرات در نماي خارجي آپارتمان باوجود اينكه در نظر اول، ملك اختصاصي مالك محسوب مي شود، به علت مشاع بودن نماي كلي آپارتمان ـ ممنوع است. ماده (۹) قانون تملك آپارتمانها اشعار مي دارد «… هيچ يك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين، تغييراتي در محل يا شكل در، يا سردر، يا نماي خارجي در قسمت اختصاصي خود كه درمرئي و منظر [ديدعام] باشد، بدهند» البته اين اصل داراي يك استثنا است و آن اين است كه انجام تغييرات يا تعميرات در ساختمان ضروري باشد و كسب اكثريت مطلق آرا ميسر نباشد. ماده (۳) قانون «اصلاح قانون تملك آپارتمانها (مصوب ۱۳۷۶) اشعار مي دارد «در صورتي كه به تشخيص سه نظر از كارشناسان رسمي دادگستري، عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگر، ساختمان دچار فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي وجاني برود و اقليت مالكان قسمتهاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازي مجموعه را دارند، مي توانند براساس حكم دادگاه، با تأمين مسكن استيجاري مناسب براي مالك يامالكان كه از همكاري خودداري مي ورزند، نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند…» و در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك، از طرف مدير يا هيأت مديران به وسيله اظهارنامه، مراتب قيد مي شود و در صورت امتناع مجدد مالك در دادگاه تعيين تكليف خواهد شد. البته در مورد بازسازي آپارتمان، دريافت هزينه هاي انجام شده پس از انجام عمليات بازسازي، در قانون جديد پيش بيني شده است. ماده (۳) قانون فوق (اصلاحي ۱۳۷۶) مي گويد: «…پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هريك از مالكان از بنا و هزينه هاي انجام شده، سهم مالك يامالكان يادشده را به اضافه اجوري كه براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده است، از اموال آنها، از جمله همان واحد، استيفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن وشهرسازي با درخواست مدير يا هيأت مديره، اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده، خواهد كرد.» اين نحوه، اخذ مخارج در نظام حقوقي كنوني، امكان پذير نيست. زيرا كه براساس ماده ۵۲۴ قانون آيين دادرسي مدني، مسكن از جمله مستثنيات دين محسوب مي شود واخذ دين از مستثنيات دين طبق ماده ۵۲۳ همان قانون، غيرقانوني است و تنها از ساير اموال او در صورتي كه از مستثنيات دين نباشد، مي توان استيفاي دين نمود.
ب) پرداخت مخارج قسمتهاي مشترك:
مخارج قسمتهاي مشترك باتوجه به ارتباط يا عدم ارتباط آن با مساحت زيربناي آپارتمان، تفاوت مي كند. هزينه هاي مشترك آن قسمت كه با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد، از قبيل آب، گازوييل، آسفالت پشت بام، براساس ماده (۴) قانون تملك آپارتمانها، متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان است. اما مخارج قسمتهاي مشترك كه ارتباطي به ميزان مساحت زيربنا ندارد، از قبيل هزينه هاي مربوط به سرايدار، نگهبان، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري تأسيسات، باغبان، تزيينات قسمتهاي مشترك و… براساس ماده ۲۵ آيين نامه قانون مذكور بطور مساوي بين مالكين يا استفاده كنندگان تقسيم مي شود.
بنابر اين، مالكان آپارتمانها، مكلف به پرداخت هزينه هاي مشترك فوق و نيز هزينه هاي اداري و حق الزحمه مدير يا مديران آپارتمان هستند. در صورتي كه مالك آپارتمان از پرداخت سهم خود باوجود دريافت اظهارنامه از سوي مدير يا مديران، امتناع كند باتوجه به امكانات، هيأت مديران يا مدير، حق دارند از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… به او خودداري نمايند و اگر بازهم امتناع نمايد، از طريق اداره ثبت محل وقوع آپارتمان (به تقاضاي مدير) و براساس مقررات اجراي اسناد رسمي وجوه مذكور، مطالبه مي شود. براساس تبصره (۱) الحاقي ماده (۱۰) مكرر به قانون تملك آپارتمانها (مصوب ۱۳۷۶)، در صورتي كه عدم ارايه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي توانند به مراجع قضايي شكايت كنند و دادگاهها، موظف اند اينگونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي كنند و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموع ارايه مي شود، محروم و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه كنند.
ج) انتخاب مدير يا هيأت مديران:
از آنجايي كه قانون تملك آپارتمان و آيين نامه آن از جمله قوانين آمره است انتخاب مدير يا هيأت مديران نيز كه در قانون پيش بيني شده هم حق و هم تكليف مالكين است كه توسط مجمع عمومي مالكين (در صورتي كه بيش از سه نفر باشند) تعيين مي شود. مدير يامديران، امين مالكان و مسؤول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي اند و نمي توانند فرد ديگري را به جاي خود انتخاب نمايند وظايف و تكاليف مديران درمواد ۲۰ تا ۲۴ آيين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها ذكر شده اند. اين وظايف عبارتند از: ۱) بيمه كردن تمام بنا به عنوان يك واحد، در مقابل آتش سوزي ۲) اعلام ميزان هزينه هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن به نشاني تعيين شده از طرف شريك ۳) حل و فصل اختلافات شركا در مورد ميزان هزينه هاي آپارتمان و نيز رسيدگي به اعتراض هر شريك در مورد ميزان هزينه مربوط به او ۴)استخدام دربان براي حفظ و نگهداري و نظافت قسمتهاي مشترك و… (در صورتي كه آپارتمان بيش از ده واحد داشته باشد.)
همچنين مديران در صورت اخذ اختيار از سوي مجمع عمومي براي انعقاد قراردادهاي لازم براي اداره ساختمان مكلف به انجام آن هستند. براساس ماده ۲۷ آيين نامه فوق، مدير يا مديران به ترتيبي كه مجمع عمومي تصويب مي كند به منظور تأمين هزينه هاي ضروري و فوري، وجوهي به عنوان تنخواه گردان از شركا دريافت مي دارند.
بنابر اين شركا، بايد به تصميمات مديران احترام گذاشته و با آنها در جهت ايجاد نظم و سامان دادن به امور آپارتمان، همكاري ومساعدت كنند.
|
