نام محمدحسن ملك مدني دست كم طي چند ماه كه از توقف فروش تراكم در تهران مي گذرد، بارها بر زبانها چرخيده و گاه نيز حوادثي كه با روي كار آمدن او در شهرداري تهران به وقوع پيوسته، تيتر يك روزنامه ها شده است. نخست اين شهرداران مناطق بودند كه در صبح يك روز بهاري وقتي بر صندليهاي چرمي اتاق كار خود تكيه زدند و پيش از آن كه به رتق و فتق امور بپردازند، خبر توقف فروش تراكم در مناطق يك تا هفت را شنيدند. اما برخي از آنها هرچه در كارتابل خود به جست وجو پرداختند يا از كارگزاران دفتر خود جويا شدند نشاني از دستور كتبي شهردار مبني بر توقف فروش تراكم نيافتند. گذشت چند روز كافي بود تا نه تنها آنها كه مردم نيز به طور قطع و يقين از تصميمي آگاه شوند كه در طول چند ماه موجب مناقشات بسيار، صف بنديهاي مخالف و موافق، اظهارنظرهاي گوناگون و شگفتي بسياري از مردم شده است. مردمي كه هنوز نمي دانند آيا بايد به نيت خير و وجه مثبت تصميمي كه براي شهرشان گرفته شده اعتماد كنند يا همچنان منتظر بمانند تا دستهاي قدرت در اين عرصه نيز به زورآزمايي بپردازند!
•••
زماني كه در اسفندماه سال ۸۰ محمدحسن ملك مدني به سمت شهردار تهران منصوب شد، كمتركسي ـ حتي آنهايي كه در شوراي شهر به انتخاب او رأي دادند ـ گمان مي كردند اين انتصاب در مدت كمي به آشكار شدن رازي منجر شود كه طي يك دهه بسياري از مردم از آن بي خبر مانده بودند. مردمي كه هر روز شاهد بالا رفتن برجي يا ساخته شدن آپارتمانهاي شيك با طبقات پنت هاوس بر خاك سوخته درختان باغهاي شمال شهر يا بر گذرگاههاي تنگ و باريك بودند و در برابر هر اعتراض و پرسشي تنها اين استدلال را مي شنيدند كه رونق كار ساختمان سازي سبب ايجادشغل و جلوگيري از وسعت گرفتن بيكاري مي شود! اما رازي كه تقريباً از ميان بحث و حديثها بر سر فروش يا توقف فروش تراكم بيرون افتاد، اين بود كه فروش تراكم صرفاً براي تأمين هزينه هاي شهرداري تهران صورت مي گرفته است!
با اين حال حتي وقتي ملك مدني در گفت وگو با خبرنگاران سعي كرد با لحني صميمانه از عوارضي كه تاكنون فروش تراكم در شهر تهران بر جاي گذاشته سخن بگويد، بسياري اتخاذ اين تصميم از سوي او را نه با هدف جلوگيري از فروش تراكم بلكه مقابله با ارزان فروشي آن دانستند: «در شرايطي كه آپارتمانهاي لوكس برجهاي تازه ساز به مدد امتياز فروش مازاد تراكم متري يك ميليون و ۲۰۰هزار تومان به فروش مي رسد، چرا بايد شهرداري تراكم را به اين قيمت ارزان يعني متر مربعي ۵۶هزار تومان بفروشد!»
اما در اين گير و دار و در هياهويي كه شهرداري تهران، شوراي شهر، وزارت مسكن، مجلس، بانك مركزي، استانداري تهران و... سهمي در پديد آمدن آن دارند، نويسنده يكي از مجلات تخصصي مديريت شهري به نكته جالبي اشاره مي كند: «با وجود سروصداي زياد معلوم نيست طرفهاي درگير در مباحثه و مسؤولان ذيربط چگونه و با چه مهارتي موفق مي شوند به نحوي حرف بزنند و بحث كنند كه سرانجام مردم نتوانند بفهمند اصل قضيه چه بوده است؟!»
درست از روز نوزده فروردين ماه سال۸۱ روزنامه ها اطلاع رساني خود را در مورد موضوع تراكم شروع كردند. به اين ترتيب بحث «تراكم» اين قابليت را يافت كه در كنار خبرهاي سياسي اهميت ويژه اي در شوراي تيتر روزنامه ها و براي سردبيران بيابد و به خبرنگاران بخش اجتماعي اين امكان را بدهد كه دست كم تهيه چند خبر داغ روزنامه را آنها به عهده بگيرند. اما خيلي زود مشخص شد در جامعه ما موضوعات اجتماعي به شكلي عجيب با مسائل سياسي گره خورده است و بتدريج اظهارنظرهاي كارشناسي و تخصصي در مورد موضوع تراكم جاي خود را به دعواهاي سياسي، انتقام گيريهاي گروهي و جناحي داد... اما در يكي از روزنامه هاي صبح دومين ماه بهار مقاله اي درج شد كه در آن تعريفي ساده و جامع از تراكم به عمل آمد تا پاسخي مردمي را بدهد كه وقتي به هم مي رسيدند هاج و واج از هم مي پرسيدند: «تراكم چيست؟» در اين مقاله نوشته شده بود: «در اصطلاح شهرسازي تراكم بر دو نوع است: تراكم جمعيتي و تراكم ساختماني. اولي مفهومي براي نشان دادن ميزان تراكم جمعيت يا تعداد جمعيت در واحد سطح است و دومي براي نشان دادن حجم يا زيربناي ساختمان در واحد سطح به كار مي رود. مثلاً اگر بگوييم «تراكم جمعيتي» در فلان محله بطور متوسط ۱۵۰ نفر در هكتار است. يعني در يك محوطه ۱۰هزار متر مربعي آنجا ۱۵۰ نفر ساكنند كه تراكم متوسطي به حساب مي آيد، يا اگر بگوييم «تراكم ساختماني» مجاز در فلان محله ۱۲۰درصد است، يعني صاحبان قطعات اجازه دارند در ۶۰ درصد زمينشان به اندازه ۱۲۰ درصد مساحت زمينشان، ساختمان بسازند، يعني ساختماني دو طبقه احداث كنند. به همين ترتيب تراكم۱۸۰درصد به معناي ساختمانهاي سه طبقه است. اگر فرضاً بخواهيم به خاطر ظرفيت محدود زيرساختهاي شهري (شبكه هاي لوله كشي آب و فاضلاب، گاز و... و نيز سطح قابل استفاده خيابانها براي عبور و مرور، پارك ماشين، فضاي سبز و خدمات مربوطه) و يا حتي به هر دليلي ديگر، تراكم جمعيتي يك ناحيه يا منطقه شهري را پايين نگه داريم، بايد تراكم ساختماني مجاز آن را نيز در سطح كم و پايين تثبيت كنيم. بطوري كه مجموعه ظرفيت بالقوه تراكم ساختماني در حوزه هاي مسكوني آن منطقه در صورت اشباع، جمعيت را از آستانه تعيين شده براي آن در طرح جامع يا طرح استراتژيك شهري بالاتر نبرد.»
|||
۱۲ يا ۱۳ سال پيش اجراي طرح فروش تراكم اضافي نگراني كسي را برنينگيخت. به عبارت ديگر در سال ۶۸ در اجراي سياست عمومي دولت مبني بر خودكفايي ارگانها و سازمانهاي دولتي، شهرداري تهران نيز براي تأمين هزينه هاي مورد نياز اداره امور شهر و اجراي طرحهاي عمراني به افزايش تراكم ساختماني و فروش تراكم اضافي اقدام كرد. قاسم تقي زاده خامسي كه سالها در معاونت خدمات شهري، فني و عمراني و شهرسازي و معماري شهرداري تهران حضور داشته و در حال حاضر مدير عامل سازمان آب منطقه اي تهران است، با اتكاي به دانش و تجربيات قبلي اش در حوزه شهرداري مي گويد: «اينكه قطع كمك دولت كار درستي بود يا خير، قابل نقد است و اينكه چرا دولت و بويژه وزارت كشور راه حل يكساني براي درآمد شهرداريها ارائه ندادند، نيز سؤال برانگيز است؟! وزارت كشور كه اداره شهرداريها را به عنوان قائم مقام شوراي شهر بر عهده داشت، مي توانست برحسب درآمد سرانه شهرها عوارض تعيين كند و كنترلي بر نوع كسب درآمد شهرداريها مي داشت.لذا نبايد شهرداران را زياد سرزنش كرد، مديري را انتصاب مي كنند و او بايد علاوه بر كاركنان، شهر را نيز اداره كند. به هر حال مديريت شهر تهران، هم فروش تراكم را براي كسب درآمد انتخاب كرد. دلايلي هم مثل پراكندگي جمعيت وجود داشت به عنوان مثال سرانه جمعيت در منطقه ۱۰ تهران حدود ۵۰۰هزار نفر در هكتار بود، در صورتي كه اين رقم در منطقه يك زير صد نفر و يا در مناطق غربي با داشتن سرانه خدماتي بالا نسبتاً پايين بود. آن زمان تحليل اين بود كه فروش تراكم، اين سرانه ها را متعادل خواهد كرد. البته نقدهايي هم بر اين روش وارد است. مثل فروش تراكم در كوچه هاي كم عرض و يا فروش تراكم بدون برنامه ريزي... همين نقاط ضعفها، سؤالها و فشارهاي وارد بر شهرداري موجب بروز دو اتفاق شد: تهيه دستورالعمل و آيين نامه براي بلندمرتبه سازي و ديگري مصوبه معروف ۲۶۹ كه در آن فروش تراكم نسبت به عرض معبر و مساحت عرصه محدود شد.»
ادامه دارد