بخش پايانى

جدل شوراى شهر تهران و شوراى عالى معمارى و شهرسازى به دليل مصوبه شوراى عالى معمارى و شهرسازى پيرامون فروش تراكم به جايى ختم شد كه اين بار شوراى شهر دست پيش را بگيرد.
اعضاى شوراى شهر تهران كه بزر گترين ايراد مصوبه شوراى عالى شهرسازى را ايجاد مشكل در نوسازى بافتهاى فرسوده اعلام مى كردند، اقدام به تصويب دوفوريت لايحه اعمال سياستهاى تشويقى جهت نوسازى و بازسازى ساختمانهاى فرسوده تهران كردند. در ماده واحده اين لايحه آمده است: «با توجه به هشدار كارشناسان مراكز تحقيقاتى و زلزله شناسى مبنى بر احتمال وقوع زلزله با شدت زياد در تهران و آسيب پذيرى شديد ساختمانهاى موجود در بافتهاى مختلف اين كلان شهر با هدف افزايش آمادگى، مقاوم سازى ساختمانها و پيشگيرى و كاهش عوارض و خسارت جانى و مالى ناشى از آن و براى تشويق مالكان جهت بازسازى و نوسازى ساختمانهاى موجود در بافتهاى فرسوده، به شهردارى اجازه داده مى شود از تاريخ ابلاغ اين مصوبه تا پايان سال ،۸۳ اقدامهاى اساسى انجام دهد.»
بر مبناى تصميم شوراى شهر قرار بر اين شد تا شهردارى در برخى مناطق تا سقف ۲۴۰ و ۳۰۰ درصد اقدام به فروش تراكم كند.
به اين ترتيب ورق بازى برگشت، تا اين بار شوراى عالى معمارى و شهرسازى به كسوت مهم ترين منتقد شوراى شهر تهران براى اين تصميمش درآيد.
دكتر پيروز حناچى معاون وزير مسكن و دبير شوراى عالى شهرسازى معتقد است سياستهاى تشويقى بايد با مطالعه و به صورت جامع اجرا شود و مرجع تصويب طرحها و سياستهاى تشويقى نيز شوراهاى تخصصى از جمله كميسيون ماده پنج و شوراى عالى شهرسازى است. او مى گويد: «عرض باريك معابر يكى از مشكلات موجود در بافت تهران است و چنانچه زلزله اى در تهران رخ دهد، امكان هرگونه كمك رسانى با ريزش آوار مختل مى شود.» و تأكيد مى كند: «هرگونه اقدام شهردارى براى تغيير اين دستورالعمل بدون توافق با شوراى عالى شهرسازى و معمارى غير قانونى است و با آن برخورد خواهد شد.»
شهردارى و شوراى شهر اينگونه استدلال مى كنند كه اعمال سياستهاى تشويقى تراكم موجب نوسازى بافتهاى فرسوده جنوب شهر تهران شده و اين مسأله جلوى عواقب ناشى از بروز زلزله سهمگين در تهران را خواهد گرفت.
اميررضا واعظى آشتيانى عضو شوراى شهر تهران اصطلاح تراكم تشويقى را نمى پذيرد و عنوان «طبقه تشويقى» را مناسب تر براى معرفى تصميم شوراى شهر مى داند و مى گويد: «اين شائبه اى است كه وزارت مسكن به وجود آورده است. وزارت مسكن براى اين كه جو ايجاد كند، قضيه را به صورت تراكم مطرح كرده و اسم اين قضيه را تراكم فروشى مى گذارد. در حالى كه اين طور نيست. وزارت مسكن اگر در كار خود موفق بود و داعيه هاى بيشترى براى گفتن داشت، اين گونه عمل نمى كرد، چرا كه مسؤوليت ساخت و نوسازى بافتهاى فرسوده به طور مستقيم متوجه وزارت مسكن بود، اما در ۸ تا ۱۰ سال گذشته، تنها توانسته ۵۰۰ هكتار از بافتهاى فرسوده را نوسازى كند كه در كل كشور معادل ۱‎/۵ درصد بيشتر نمى شود. در حالى كه در تهران حدود ۵۶‎/۲ درصد بافت فرسوده وجود دارد. حال وزارت مسكن براى اين مقدار بافت فرسوده در تهران چه كرده است. آيا براى تهران به عنوان ام القراى جهان اسلام وجود اين همه بافت فرسوده بد نيست.»
به اعتقاد اميررضا واعظى آشتيانى، يكى از دغدغه هاى شوراى شهر تهران، موضوع بافتهاى فرسوده اين شهر است. «از طرفى تهران روى گسل زلزله است. بايد به سمت عملياتى شدن كارها پيش برويم. با بخشنامه و دستورالعملهاى ناكارآمد كه نمى شود بافتهاى فرسوده را نوسازى كرد. بايد جاذبه هايى براى اين كار ايجاد كنيم. چون اگر حادثه اى رخ دهد، در اين مناطق هيچگونه خدمات رسانى ميسر نيست. بايد از فرصت حداكثر استفاده را ببريم. با اعطاى طبقه تشويقى به دنبال اين هستيم كه هم سرمايه گذار و هم مردم سراغ نوسازى بروند. چون آنها هم توجيه اقتصادى مى خواهند. نمى شود مردم را با دست خالى دعوت به نوسازى كنيم.»
هرچند شوراى شهرنوسازى بافت هاى فرسوده را با هدف كمك به طبقات محروم و مقابله با آثار سوء ناشى از حوادث غيرمترقبه و بهتر شدن فضاى زندگى شهرى در اين مناطق مى داند، اما كارشناسان معتقدند صرف كاستن از عوارض ساخت و ساز و اعطاى تراكم تشويقى به صاحبان چند ساختمان كه تمايل به نوسازى و بازسازى بافت فرسوده خانه خود را دارند، مشكلات اين مناطق تهران را حل نمى كند.
مهرداد هاشم زاده همايونى دبيرانجمن صنفى مهندسان صنعت و ساختمان و عضو گروه شهرسازى جامعه مهندسان مشاور مى گويد: بافت فرسوده به صورت يكپارچه بايد نوسازى شود و خدماتى مثل تأسيسات زيربنايى، معابر، فضاى آموزشى، بهداشتى، ورزشى و ساير امكانات در آن در نظر گرفته شود. صرف اين كه به يك يا دو ساختمان امكان نوسازى بدهيم، اين كه در يك معبر دوسه مترى دوباره ساختمانهاى شش طبقه بالا برود، كارنوسازى صورت نخواهدگرفت. روشى كه در حال حاضر اعمال مى شود بشدت روشى غيركارشناسى است. واقعاً اگر هدف شوراى شهر و شهردارى كسب درآمد و صرفاً انگيزه مالى نيست چرا به صورت يكپارچه و مجموعه اى اقدام به نوسازى بافت هاى تهران نمى كند؟! چرا در مناطقى كه اصلاً بافت فرسوده نيست، اين كار انجام مى شود؟ و يا اگر قرار است نوسازى صورت بگيرد، چرا كنترلى به كار ساخت و سازها نمى شود و هر غيرمتخصصى اقدام به اين كار مى كند؟!»
رعايت اصول شهرسازى تنها راه ممكن و عملى براى موفق شدن كارنوسازى و بهسازى بافت هاى فرسوده است. اجراى اصول شهرسازى كه به تشخيص كارشناسان صورت گرفته و به گفته مهندس بيات ماكو رئيس سازمان نظام مهندسى كشور وقتى است كه روح فنى در كار دميده شود: «از ۶۰هزار مهندس داراى نظام مهندسى ساختمانى در كل كشور ۴۰هزار نفر عضو سازمان نظام مهندسى هستند. يعنى حدود ۶۷ درصد. بنابراين باتوجه به توان همه گونه همكارى را با شوراى شهر، شهردارى و مسؤولان تصميم گير شهرى داريم. اما مسأله مهم اين است كه ما نبايد اشتباه كنيم و دچار خلط مبحث شويم. اعطاى تراكم تشويقى براى نوسازى و بهسازى در حد يك انگيزه است. اما راهكار اصلى و اساسى نيست. اگر اين را با راه حل اساسى اشتباه بگيريم كارى از پيش نخواهيم برد. از طرفى بايد از طرف مقام هاى مسؤول اين الزام به وجود بيايد كه تمام ساختمانهايى كه جديد ساخته مى شود، توسط مجرى ساختمان همان مهندس است كه علم اين كار را فراگرفته ساخته شود و مهندس از بساز و بفروش به عنوان عوامل كار استفاده كند. اگرنه يك تعداد ساختمان معيوب را برمى داريم و دوباره يك تعداد ساختمان معيوب ديگر را به جاى آنها مى سازيم.
در كل كشور حدود ۳۲هزار هكتار بافت فرسوده وجود دارد. از اين ميزان ۲۳۰۰هكتار بافت فرسوده نيز در تهران قرارگرفته است. بتازگى شوراى اقتصاد نيز مصوبه اى را تصويب كرده كه برمبناى آن بودجه اى به منظور نوسازى بافتهاى فرسوده در اختيار شهردارى ها قرار خواهدگرفت.اين مسأله نشاندهنده اهميت موضوع بافت هاى فرسوده است كه بحث حتى به شوراى اقتصاد نيز كشيده شده است. اما آنچه در اين ميان مدام برنگرانى كارشناسان امور شهرى مى افزايد اتفاقى است كه در اثر فروش تراكم در نقاط شمال شهر تهران رخ داد و اينك بيم اين وجود دارد كه در مناطق جنوب شهر تهران نيز مجدداً رخ دهد.
محمد پيراسته كارشناس محيط زيست در اين باره مى گويد: «هر محيطى توان محدودى در برابر تحمل بارهاى مختلف اعم از جمعيت، صنعت، عمران، وسايط نقليه، ترافيك و… دارد كه اگر بيش از توان تحمل محيط به آن بار اضافه كنيم بخاطر اهداف ناشى از توسعه، محيط به سمت شكنندگى مى رود و محيط شكننده و آسيب پذير نيز خودبه خود پاسخ هاى موردنياز به مسؤولين و مديران شهرى نخواهد داد. يا اگر بدهد اين واكنش منفى خواهدبود لذا اعطاى تراكم در تهران و هر شهر ديگرى اگر بدون رعايت ملاحظات زيست محيطى و بدون در نظرداشتن نيازهاى مختلف ساكنان يك منطقه نظير امكانات فرهنگى، ورزشى، تفريحى، بهداشتى و فضاى سبز، راههاى ارتباطى و … صورت بگيرد، يك محيط زندگى كشى را به وجود خواهدآورد تا يك سكونت گاه ايده آل و دلنشين. بنابراين همه اشكالات و ايرادهايى كه در مورد فروش مازاد تراكم در شمال شهر تهران رخ داد، امكان دارد در جنوب شهر تهران يا مناطقى كه بافت فرسوده دارند نيز به وجود بيايد.»
|||
افزايش سطح عمومى قيمت زمين و مسكن در بازارهاى رسمى، شدت گرفتن بورس بازى زمين، گسترش حاشيه نشينى، افزوده شدن بر تراكم جمعيتى چند منطقه از شمال تهران، افتادن ساخت و ساز به دست افراد غيرحرفه اى، افزايش هزينه تأمين خدمات شهرى و از بين رفتن هويت شهرى و ايجاد مشكلات عمده زيست محيطى در شهر تهران برخى از عوارض منفى فروش تراكم در يك فاصله زمانى ۱۰ تا ۱۲ ساله در شهر تهران است. اما على رغم وجود اين نكات منفى، فروش تراكم از چنان جذابيتى براى شهردارى برخوردار است كه حتى وقتى توسط شوراى عالى شهرسازى و معمارى تصميم به كاهش فروش تراكم در شهر تهران گرفته شد، خيلى ها به ظاهر از نقطه نظر موافق اعلام به پذيرش اين تصميم كردند، اما در واقع مى دانستند كه با پذيرش اين نظر در واقع حكم به از بين رفتن يكى از منابع مهم درآمد شهردارى مى دهند.
سال گذشته نادر شريعتمدارى عضو شوراى شهر تهران اعلام كرد از يك ميليون و ۵۰۰هزار متر مربع سقف تراكم پيش بينى شده براى فروش در بودجه شهردارى تنها ۴۲هزار مترمربع فروخته شده و مشخص است كه مصوبه شوراى عالى شهرسازى درآمد شهردارى و انگيزه ساخت و ساز را درتهران به شدت كاهش داده است.
در چند سال گذشته وابستگى شهردارى به درآمد ناشى از فروش تراكم همواره نقطه ضعف اين سازمان در اداره و اجراى طرحهاى مربوط به شهر تهران بوده است.
نتايج بررسى وضعيت تأمين منابع مالى شهردارى تهران طى سالهاى ۷۰ تا ۱۳۷۶ نشان مى دهد از ۹۹ منبع درآمد پيش بينى شده در دستورالعمل بودجه شهردارى رقم دريافتى ۱۲ منبع آن طى مدت هفت سال دوره بررسى صفر و فقط از ۷ منبع وصولى داشته است. در اين مواردهم ارقام دريافتى ۵۷ منبع در بعضى سالها صفر و در بقيه سالها ناچيز بوده است. در واقع فقط ۳۰منبع درآمد فعال در شهردارى تهران وجود داشته است كه درآمدناشى از فروش تراكم و كاربرى با ۲۹‎/۷۳ درصد بالاترين رقم را به خود اختصاص داده است.
در حال حاضر نيز طرح انگيزه مالى و كسب درآمد براى شهردارى از فروش تراكم تشويقى در بافتهاى فرسوده يكى از مسائلى است كه اعضاى شوراى شهر را به واكنش جدى وامى دارد.
اميررضا واعظى آشتيانى عضو شوراى شهر مى گويد: «با تخفيفاتى كه در عوارض و يك طبقه تشويقى مى دهيم، حتى كاهش درآمدهم مى شود من تعجب مى كنم كه يك عده اى اين تهمتها را مى زنند. اين توهين به شوراى شهر و شهردارى تهران است. اصلاً وقتى بحث سرنوشت مردم و حفظ جان و مال وناموس آنها پيش مى آيد، پول اهميت ندارد. به هر حال خود ما هم زاده شده همين محلات محروم تهران هستيم و دردمردم را مى دانيم. مسائل مالى برايمان ملاك نيست ولى اجتناب ناپذير هم نيست كه ضمن اين كار يك سرى درآمد براى شهردارى ايجاد شود. كسى ازتسهيلاتى استفاده مى كند و پولى براى شهردارى ايجاد مى كند. منتهى اين اولويت ما نيست. در واقع شوراى شهردار به مردم لطف مى كند. كارى كه دولت بايد بكند، شوراى شهر دارد انجام مى دهد. كار بازسازى بافت فرسوده هم بدون انگيزه مالى نمى شود.»
اميررضا واعظى آشتيانى در برابر اين سؤال كه اگر هدف كسب درآمد براى شهردارى نيست چرا تراكم تشويقى در همه مناطق شهر اعطا مى شود، مى گويد: «بافت فرسوده فقط در جنوب شهر نيست. در همه مناطق تهران بافت فرسوده وجود دارد. درست است كه شايد مناطق ۲و ۵ از مناطق جديد ساخت باشند اما در همين مناطق هم ساختمانهايى از قبل ساخته شده كه الآن حكم فرسوده را دارند يا روستاهايى بوده كه وارد بافت شهرى شده اند و نياز به نوسازى دارند. در شورا مصوبه اى راتصويب كرديم كه بعد از اين ساختمانها بايد شناسنامه دار شوند. از ابتدا كه ساختمان پى ريزى مى شود آنچه مهندس محاسب تعيين كرده، مهندس ناظر بايد نظارت كند. از اين طريق در همه مناطقى كه بافت فرسوده دارد و صاحب ملك اجازه ساخت و ساز مى گيرد بر روند اين كار نظارت مى شود تا شاهد امضاى فروش مهندسى ناظر نباشيم و كار نيز طبق اصول پيش برود. وجود معابر تنگ، خيابانهاى كم عرض، تراكم جمعيتى بالا و كمبود سرانه خدمات شهرى در مناطقى كه داراى بافتهاى فرسوده هستند از جمله مسائلى است كه به اعتقاد كارشناسان در نوسازى اين بافتها بايد مورد توجه قرار بگيرد و اگر قرار است اين مسائل در مجموع مورد توجه قرار نگيرد، فروش تراكم و نوسازى ساختمانها نيز نه تنها مشكلى راحل نمى كند، بلكه خودمسبب بروز مشكلات جدى تر و مهمترى در آينده مى شود.