آپارتمان سازى به عنوان يك الگوى مفيد در شهرسازى همچنان مورد توجه سازندگان مسكن است. اما آنها كه در آپارتمانها ساكن مى شوند اغلب دچار دردسرهاى جزيى و كوچكى مى شوند كه چون ادامه مى يابد، به مرور مسأله ساز مى شود. پرداخت پول شارژ، سروصداى همسايه ها، خرابى آسانسور، آويزان كردن لباس درنماى بيرونى آپارتمان و ... هريك به تنهايى مى تواند مخل آسايش ساكنان يك آپارتمان باشد. اين وضعيت بيش از آنكه ناشى از فقدان قانون مناسب آپارتمان نشينى باشد، نشأت گرفته از فرهنگ غلط آپارتمان نشينى است. چه آنكه قانون به اندازه كافى راه حل چنين مواردى را توضيح داده است. در گفت وگو با شاپور منوچهرى، حقوقدان، جزئيات اين قوانين را بخوانيد.

\ آپارتمان نشينى در جامعه ما صرفنظر از بسيارى مزايا همواره با مسائل و مشكلات فراوانى مواجه بوده است. فكر نمى كنيد كه اين مشكلات ناشى از خلأ قانونى باشد؟
> اتفاقا ً ما در اين رابطه مشكل قانونى و يا خلأ قانونى نداريم بلكه مشكلات آپارتمان نشينى عمدتاً فرهنگى است. يادمان باشد كه تا اواسط قرن بيستم، بيش از هشتاد درصد مردم ايران را ساكنين روستاها و ايلات و عشاير تشكيل مى دادند. شهرنشينان نيز اقليتى بودند كه بيشتر آنان ريشه در فرهنگ ايلى و عشايرى داشتند و پيش از آن نيز بيشتر شهرها در واقع مركز مبادله كالا بين روستاييان و ايلات و عشاير و بازرگانان بود و گاهى نيز همين شهرها مورد غارت و چپاول ايلات و عشاير اطراف قرارمى گرفت و اقتدار بسيارى از بزرگانى كه در اين شهرها مى زيستند بستگى به جايگاه آنان در هرم ايلى و يا نزديكى آنان به عمال حكومتى داشت .كاركرد (فونكسيون) اين شهرها با شهرهايى كه در اواخر دوره فئوداليسم در غرب شكل گرفت و به تدريج به شهرهاى امروزى تبديل شد كاملاً متفاوت بود. فرهنگ شهرنشينى را عمدتاً طبقه ميانه و يا متوسط جامعه شكل مى دهد و ما در ايران به جهات عديده اجتماعى و تاريخى، طبقه متوسط مقتدرى نداشتيم و بعدها نيز گسترش انحصارات دولتى و اقتصاد مبتنى بر نفت، مانع رشد و بالندگى و اقتدار طبقه متوسط گرديد و شهرها به شعبات ديوانسالارى حكومت مركزى تبديل شد و روزنه هاى جوشش از درون را مسدود كردند. اين است كه بسيارى از مظاهر شهرنشينى، پيش از آن كه از دل جامعه ما جوشيده باشد و سازوكار مناسب خود را پيدا كرده باشد، از غرب مورد اقتباس قرارمى گيرد و پيش از آن كه براساس ضرورتها پديده اى پخته و يا ناپخته در زبان و انديشه ما راه يافته باشد، آن پديده همانند بيگانه اى در زندگى اجتماعى ما راه مى يابد و هم از اين روى آپارتمان نشينى براى ما پديده اى غريب و نا آشنا است . زيرا كه بنا به ضرورت از درون جامعه شهرى ما به صورتى طبيعى به وجود نيامده و به هرحال محصولى و وارداتى است و به جهت بيگانه بودن و ناشناخته بودن با فرهنگ و انديشه اى كه با اين پديده تناسب داشته باشد با آن برخورد نمى كنيم و بازهم از همين روى در بسيارى از شهرستانها، آپارتمان نشينى هنوز هم باب نشده و مردم در برابر آن مقاومت مى كنند و زندگى در آپارتمان براى آنان به مثابه زندگى در قفس و يا زندگى در مسافرخانه است.
\ صرفنظر از مشكلات فرهنگى به هرحال آپارتمان نشينى بخصوص در شهرهاى بزرگ متداول گرديده و مشكلات عديده اى را به بار آورده و لازمه رفع اين معضلات و مشكلات وجود قوانين و مقررات لازم است.
> همانطور كه گفتم ما در اين رابطه مشكل و يا خلأ قانونى نداريم زيرا قانون تملك آپارتمانها كه در سال ۱۳۴۳ به تصويب رسيده و تا سال ۱۳۷۶ در چند نوبت اصلاحاتى روى آن انجام گرفته است، قانون نسبتاً جامعى است و در اين قانون حقوق و وظايف مالكين آپارتمانها دقيقاً معلوم و مشخص شده است. اما متأسفانه مردم آگاهى كافى از مفاد اين قانون ندارند و به وظايف و تكاليف خود آشنا نيستند و رسانه هاى جمعى نظير راديو وتلويزيون نيز در جهت آشنايى مردم با اين مقررات قدم هاى مؤثرى برنمى دارند. بنابراين در مجتمع هاى آپارتمانى اقشار مختلف اجتماعى و همچنين ترك و كرد و عرب و بلوچ و تركمن و ... با فرهنگ ها و ديدگاههاى متفاوت باهم زندگى مى كنند و در عين حال كه هيچيك قصد آزار ديگرى را ندارد اما هريك شيوه و روش خود را به كار مى بندد.
\ يكى از بزرگترين مشكلات در اداره آپارتمانها اين است كه برخى ساكنان آپارتمانها از پرداخت حق شارژ و هزينه هاى مشترك امتناع يا تعلل مى كنند، به نظر شما چه اقدامى در اين مورد مى توان انجام داد؟
> در قانون تملك آپارتمانها و آيين نامه اجرايى آن، همه اين موارد پيش بينى شده است. به موجب ماده ۱۰ مكرر اين قانون (اصلاحى سال ۱۳۵۹) در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاى مشترك از طرف مدير و يا هيأت مديران به وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهى و صورت ريز آن مطالبه مى شود و چنانچه مالك و يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهى خود را نپردازد، مدير و يا مديران مجتمع مى توانند به تشخيص خود و باتوجه به امكانات، از دادن برخى خدمات مشترك همانند شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق و گاز و ... به او خوددارى كنند.
\ چنانچه قطع اين نوع خدمات براى وصول مطالبات مؤثر واقع نشود، چه بايد كرد؟
> چنانچه قطع اين خدمات مؤثر واقع نشود و مالك يا استفاده كننده اقدام به تصفيه حساب ننمايد مدير و يا مديران مى توانند يا به اداره ثبت محل مراجعه نمايند و صدور اجراييه طبق اظهارنامه ارسالى را درخواست كنند و يا اينكه طبق تبصره اصلاحى ماده ۱۰ به مراجع قضايى شكايت كنند و در اين صورت دادگاهها موظفند اينگونه شكايات را خارج از نوبت مورد رسيدگى قراردهند و ضمناً همين قانون دادگاهها را موظف كرده است كه بدهكار را از دريافت خدمات دولتى كه به مجموعه آپارتمانى ارائه مى شود محروم سازند و آن شخص را تا دو برابر مبلغ بدهى به نفع مجموعه آپارتمانى جريمه كنند.
\ اين محروميت از خدمات دولتى نظير قطع انشعاب آب و گاز و برق تا چه زمانى خواهد بود؟
> تا زمانى كه مالك و يا استفاده كننده از آن واحد آپارتمانى هزينه هاى معوقه را طبق گواهى مديران مجموعه و يا طبق حكم دادگاه پرداخت نكند از استفاده از اين خدمات محروم خواهدبود.
\ اما چنانچه مالك آن واحد آپارتمانى به ميزان هزينه شارژ معترض باشد و يا در تعيين ميزان هزينه و بدهى اشتباهى رخ داده باشد تكليف چه خواهدبود؟
> نظر و تشخيص مدير و يا هيأت مديره مجموعه آپارتمانى ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع آپارتمان است و دادگاه به اين مورد نيز خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسى مدنى رسيدگى مى كند و رأى قطعى صادر خواهد كرد و در صورتى كه دلايل تعرض قوى باشد و رسيدگى به موضوع در اسرع وقت ممكن نگردد، دادگاه دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات مشترك را تا صدور رأى خواهد داد.
\ چنانچه مالك خود استفاده كننده نباشد و مستأجر داشته باشد آيا مى توان اين مقررات را نسبت به مستأجر هم اعمال كرد؟
> همانطور كه گفتم در متن قانون علاوه بر مالك از استفاده كننده هم نام برده شده و استفاده كننده اعم است از مستأجر و يا هر شخص ديگرى كه آن واحد آپارتمانى در اختيار وى قرار داده شده باشد. اما به هر حال آن واحد آپارتمانى بدهكار محسوب مى گردد و چنانچه هزينه هاى شارژ آن واحد پرداخت نگردد هيأت مديره در وهله اول مى تواند آب و برق و گاز و ساير خدمات مشترك را قطع كند چه آن واحد در اختيار مستأجر باشد چه در اختيار مالك.
\ اما چنانچه طبق قرارداد اجاره پرداخت هزينه هاى مشترك به عهده مالك باشد، تكليف چه خواهد بود؟
> به موجب آيين نامه اجرايى قانون تملك آپارتمانها، چنانچه به موجب قرارداد اجاره پرداخت هزينه هاى مشترك به عهده مالك باشد و مالك از پرداخت آن استنكاف نمايد، مستأجر مى تواند از محل مال الاجاره هزينه هاى مزبور را پرداخت كند و در صورتى كه پرداخت هزينه هاى جارى مشترك به عهده استفاده كننده (مستأجر) باشد و مستأجر از پرداخت اين هزينه ها امتناع كند، مدير و يا مديران مى توانند علاوه بر مراجعه به استفاده كننده به مالك اصلى نيز مراجعه كنند كه البته در قسمت اول قانونگذار از واژه مى تواند استفاده كرده و اين بدان معنا است كه در صورتى كه پرداخت هزينه هاى مشترك به عهده مالك باشد، مستأجر مجبور به پرداخت آن هزينه ها از محل مال الاجاره نيست. اما اين اختيار به وى داده شده كه در صورت امتناع مالك، براى رفع ضرر از خود و جلوگيرى از قطع خدمات مشترك، هزينه هاى مشترك را پرداخت كند.
\ يكى ديگر از مسائل و مشكلاتى كه اكثر آپارتمان نشينها با آن مواجه هستند اين است كه برخى همسايگان به عنوان مثال با نصب طناب جلوى پنجره آپارتمان كه مشرف به در ورودى و يا حياط ساختمان است لباسهايى كه شسته اند براى خشك شدن روى اين طناب آويزان مى كنند كه نماى ساختمان را نامناسب مى كند و به تذكر مدير ساختمان هم توجهى ندارند. نظر شما در ارتباط با نحوه برخورد و اقدام قانونى با اين اشخاص چيست؟
> به موجب ماده ۹ قانون تملك آپارتمان ها هر يك از مالكين مى توانند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختمانى عملياتى را كه براى استفاده بهترى از قسمت اختصاصى خود مفيد مى دانند انجام دهند اما هيچ يك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتى در محل يا شكل در، يا سردر، يا نماى خارجى در قسمت اختصاصى خود كه در مرئى و منظر باشد بدهند. و ضمناً نماى ساختمان جزو قسمتهاى مشترك است و تبصره ذيل ماده ۳ آيين نامه اجرايى قانون تملك آپارتمانها صراحت دارد كه «گذاردن ميز و صندلى و هر نوع اشياى ديگر [نظير كفش و جاكفشى] و همچنين نگاهدارى حيوانات در قسمتهاى مشترك ممنوع است و نتيجتاً آويزان كردن رخت و لباس و فرش هاى شسته و... در قسمت نماى ساختمان و ساير قسمتهاى مشترك ممنوعيت دارد. مگر آنكه اين عمل در بالكن اختصاصى صورت گيرد و عرفاً استفاده از قسمتهاى مشترك محسوب نگردد. اما به هر حال اين عمل برخى از آپارتمان نشينها كاملاً جنبه فرهنگى دارد كما اينكه چنين مناظرى را در برخى نقاط شهر شاهد نيستيم و بالعكس در پاره اى نقاط ديگر به اندازه اى رخت و لباس و پتو و فرش از تراس ها آويزان شده است كه مجتمع را به صورت رختشوى خانه نمايش مى دهد.
\ برخى همسايگان ساكن در آپارتمانها با توليد آلودگى صوتى نظير بلند كردن صداى وسايل صوتى و يا عربده كشى ها و مجادلات و.. موجب ناراحتى همسايگان مى شوند آيا مى توان با اين افراد برخورد قانونى كرد؟
> اين قضيه فقط مربوط و مختص به آپارتمان نشينى نيست. زيرا در همه كشورها و در همه موارد، زندگى اجتماعى حكم مى كند كه آزادى نامحدود نباشد و افراد تا جايى آزاد باشند كه به آزادى و آسايش ديگران لطمه اى وارد نسازند. به همين لحاظ مزاحمت و سلب آسايش از هر طريقى و از طرف هر شخصى اعم از همسايه و غيره صورت گيرد، طبق قانون مجازات اسلامى قابل تعقيب كيفرى خواهد بود.
\ در ساختمانهاى چند واحدى برخى از ساكنين كه واحد آنها داراى پاركينگ نيست، جاى پاركينگ ويژه اى را اشغال مى كنند، چنانچه اين افراد به تذكرات مدير ساختمان و مالك توجه نكنند، آيا مى شود از ايشان شكايت كرد؟
> پرسش شما را با چند فرض مى توان مطرح نمود. فرض اول اينكه پاركينگ مجتمع آپارتمانى مشاع باشد و بين مالكين آپارتمانها نيز هيچگونه توافقى در جهت نحوه استفاده وجود نداشته باشد كه در اين صورت مالك و يا استفاده كننده هر واحد مى تواند اتومبيل خود را در هر قسمتى كه خالى باشد پارك كند و در اين صورت نيز پاركينگ جزو قسمت مشترك ساختمان است و همه مالكين در آن سهم مشاعى خواهند داشت و فرض دوم اين است كه پاركينك مشاعى باشد اما بين مالكين درخصوص مكان پاركينگ هر يك از واحد ها توافقنامه اى منعقد شده باشد كه در اين صورت هر يك از مالكين و يا استفاده كنندگان از واحدها بايستى اتومبيل خود را در مكان مقرر پارك كند و چنانچه اتومبيل خود را در جاى ديگرى پارك كند شخص ذينفع مى تواند حسب مورد دعوى رفع مزاحمت و ممانعت از حق و يا تصرف عدوانى مطرح كند و فرض سوم اينكه پاركينگ ها افراز شده و هر پاركينگ در حصه اختصاصى يك واحد آپارتمانى مشخص در آمده باشد و برخى آپارتمانها فاقد پاركينگ باشند كه در اين صورت چنانچه اشخاص فاقد پاركينگ اتومبيل خود را در پاركينگ اختصاصى ديگران پارك كنند، مى توان عليه آنان مبادرت به طرح دعوى نمود.