چه آنها كه ملكى را اجاره مى دهند و چه آنها كه خانه اى را اجاره مى كنند ممكن است درطول مدت اجاره و يا حتى بعد از آن خود را در بن بست هايى ببينند كه به گمان شان طرف مقابل ايجاد كرده است. اين بن بست ها با استفاده از موادحقوقى و قانونى قابل بازگشايى است، حال آنكه ممكن است موجر يا مستأجر از وجود چنين قوانينى آگاه نباشد. محسن طاهرى جبلى، حقوقدان درگفت وگوى حاضر به مواردى اشاره مى كند كه عموماً مى تواند محل نزاع و اختلاف موجر و مستأجر باشد. او نشان مى دهد كه با مراجعه به كدام قوانين مى توان از اين گونه مشكلات، گره گشايى كرد.
\ وجود قوانين متعدد علاوه بر افزايش تعارض قوانين، درك آنها و تشخيص تقدم و حاكميت هريك را بر ديگرى دشوارمى سازد، بهترنيست درمصوبه اى واحد براى انواع اجاره تعيين تكليف شود؟
> البته كه بهتر است و طبق قاعده هم بايد چنين باشد، زيرا علاوه بر آنچه شما اشاره كرديد مراجعه مردم به قانون مربوطه و اطلاع از حكم قانون راحت تر صورت مى پذيرد، جداى از آنكه از تشتت احكام هم جلوگيرى مى شود.به همين علت در سال ۱۳۷۶ قانونگذار با تصويب روابط موجر و مستأجر تلاش در ساماندهى مقررات اجاره و حل مشكلات ناشى از آن داشت.
ماده يك اين قانون مقررمى دارد: «از تاريخ لازم الاجراشدن اين قانون، اجاره كليه اماكن اعم از مسكونى، تجارى، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشى، خوابگاههاى دانشجويى و ساختمانهاى دولتى و نظاير آن كه با قرارداد رسمى يا عادى منعقدمى شود تابع مقررات قانون مدنى و مقررات مندرج دراين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستأجر خواهدبود.
بنابراين با تصويب اين قانون رجعت دوباره اى به مقررات قانون مدنى و نيز اصل تبعيت قراردادها از اراده متعاملين به هنگام عقد صورت گرفت.
\ قانون سال ۷۶ چه تغييرمهمى درمقررات اجاره ايجاد كرد؟
> شايد مهمترين اثر اين قانون حذف تشريفات طولانى تخليه املاك اجارى بود كه هدف از آن در زمان تصويب ظاهراً رفع ترس و احتياط مالكين در اجاره املاكشان از بيم طولانى شدن تخليه ملك بود.
به عبارت ديگر تصويب قانون مزبور ناشى ازنوعى مصلحت انديشى اجتماعى و درعين حال اقدامى درست درحفظ حقوق مالكانه اشخاص بود.
\ راجع به همين موضوع يعنى امكان تخليه اماكن اجارى طبق قانون جديد بيشتر توضيح دهيد.
> تخليه اماكن اجارى بسته به اينكه تاريخ انعقاد اجاره آن چه زمانى باشد و نوع اجاره (برحسب مسكونى يا تجارى بودن) چه باشد متفاوت است.
چنانچه تاريخ انعقاد قرارداد اجاره پس از لازم الاجراشدن قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ و واجدشرايطى كه اين قانون مشخص كرده است، باشد. تشريفات مختصر همين قانون براى تخليه اجرا خواهدشد.
ولى چنانچه قبل از تاريخ يادشده رابطه استيجارى برقرارشده و تمديدنشده باشد، برحسب اينكه موضوع اجاره تجارى باشد يا مسكونى به ترتيب مشمول قانون سال ۱۳۵۶ و قانون مصوب ۱۳۶۲ روابط موجر و مستأجر خواهدشد.
\ آيا عادى يا رسمى بودن قرارداد اجاره تأثيرى درتخليه و اصولاً حقوق طرفين دارد؟
> قراردادهايى كه به موجب سندرسمى منعقدمى شوند مزيتهاى متعددى نسبت به قراردادهاى عادى دارند كه ازجمله آنها وجود يك راه كوتاه اجراى مفاد آنها ازطريق دايره اجراى اداره ثبت اسناد و املاك مى باشد.
به عبارت بهتر براى اجراى مفاد اسنادرسمى، علاوه برراههاى مرسوم مراجعه به دادگسترى مى توان خيلى ساده تر ازطريق اداره ثبت اقدام نمود.
ماده۳ قانون روابط موجر و مستأجر طريقه تخليه از اين مسير را ظرف يك هفته از تاريخ صدور اجراييه مقررنموده است.
\ بنابراين با كوتاه شدن مدت تخليه به نفع موجر است كه اجاره اش را با سند رسمى انجام دهد؟
> مزاياى اسناد رسمى منحصر به مورد نامبرده نيست و فوايد ديگرى هم براى طرفين معامله دارد.
به عنوان مثال وجود سندرسمى اجاره براى مستأجر درمحاسبه هزينه هاى قابل قبول ادارات دارايى و تقليل ماليات متعلقه كاملاً مؤثر است.
همچنين درمواردى كه ميان موجر و مستأجر اختلاف پديدآيد و يا ازباب صحت قرارداد يا مفاد آن مشكل پديدآيد طبعاً سند رسمى اعتبار بسيارزيادترى نسبت به اسناد عادى دارند.
با وضع قانون سال ۱۳۷۶ روابط موجر و مستأجر و امكان تخليه ساده اماكن كه با قرارداد عادى به اجاره واگذار شده اند، تصور طولانى بودن تخليه اماكن اجارى با سند عادى اشتباه بوده و هيچ مزيتى براى مستأجر به حساب نمى آيد زيرا به موجب ماده۳ قانون مزبور در صورت پايان مدت اجاره موجر مى تواند تقاضاى تخليه آن را بنمايد و معمولاً ظرف مدت كوتاهى اين امر محقق مى شود.
\ روش اعمال اين ماده قانونى چيست و دادخواست آن را به كجا بايد تقديم كرد؟
> طبق قانون موجر و مستأجر سال۷۶ وجوه چند شرط در قراردادها، امكان بهره مندى از امتيازهاى اين قانون را فراهم مى سازد كه نخستين آنها لزوم انعقاد قرارداد پس از لازم الاجرا شدن قانون فوق است.
دوم شرايط صورى قرارداد اجاره نامه هاى عادى است كه نيازمند تصريح و تعيين مدت اجاره بوده و علاوه بر آن بايد دست كم در دو نسخه تنظيم و به امضاى متعاملين به اضافه دو شاهد برسد.
با وجود شرايط فوق و پس از انقضاى مهلت اجاره موجر مى تواند تقاضاى تخليه مورد اجاره (كه در اصطلاح حقوقى «عين مستأجره » ناميده مى شود) را بنمايد. اين تقاضا بدون تشريفات دادرسى و طبق قانون بدون تنظيم دادخواست صورت مى گيرد و به مجتمع قضايى محل وقوع عين مستأجره تقديم مى شود. مقام قضايى ظرف يك هفته دستور تخليه را مى دهد و تخليه توسط ضابطين دادگسترى صورت مى پذيرد.
\ در حالت فوق تكليف مبالغى مانند پول پيش كه مستأجر نزد موجر سپرده است چه مى شود؟
> چنانچه پول يا وجهى بابت وديعه يا قرض الحسنه يا تضمين به موجر پرداخته شده باشد، تخليه مورد اجاره منوط به استرداد وجه مزبور به مستأجر و يا سپردن آن نزد دايره اجراست. البته چنانچه موجر يا مستأجر ادعايى نسبت به يكديگر داشته يا مالى را از همديگر مطالبه نمايند مى توانند با طرح دعوا عليه همديگر آن را مورد مطالبه قرار دهند و در صورت اقدام به موقع و سريع و با ارائه گواهى تقديم دادخواست به دايره اجراى احكام از استرداد وجوه مربوط تا زمان صدور رأى نهايى در خصوص ماهيت مطالبه، ممانعت نمايند.
\ در خصوص ماهيت سرقفلى و چگونگى محاسبه يا امكان استرداد آن چطور؟
> سرقفلى مفهومى است كه از عرف وارد حقوق شد و در حقيقت امتيازى است كه به ملك تجارى تعلق دارد و به واسطه آن مالك مى تواند علاوه بر اجاره بها كه ماهيانه دريافت خواهدكرد وجهى را پيشاپيش از مستأجر ملك تجارى دريافت نمايد. اين حق مالى تا آن اندازه مورد توجه عرف و سپس قانون ما بوده كه حتى مافوق حقوق مالكانه نسبت به عين ملك موضوع اجاره قرار مى گيرد. قانون اساسى ۷۶ چندماده را به صراحت به حق سرقفلى اختصاص داد كه بنابر آن چنانچه سرقفلى در اجاره ملك تجارى دريافت نشده باشد هنگام تخليه نيز از جانب مستأجر قابل مطالبه نخواهد بود.
\ سؤال بعدى راجع به امكان انتقال مورد اجاره توسط مستأجر به ديگرى است. بهتر بگويم آيا مستأجر مى تواند مورد اجاره را به ديگرى اجاره بدهد؟
> اجاره در حقيقت نوعى مالكيت ناقص است زيرا مستأجر فقط مالك منافع مورد اجاره مى شود آن هم براى مدت اجاره، در اين فرض طبيعى است كه وى بتواند حقوق قانونى خود را به ديگرى منتقل كند. قانون مدنى هم اين اجازه را به وى داده است مشروط به اينكه حق واگذارى به غير از مستأجر سلب نشده باشد. ماده ۱۶ آيين نامه قانون روابط موجر و مستأجر هم با صراحت همين امر را اعلام نموده. پس اگر ضمن عقد اجاره نخستين شرط شود كه مستأجر نمى تواند مورد اجاره را بعضاً  يا كلاً  به ديگرى منتقل كند، حق انتقال از وى سلب خواهد شد و در هر حال مستأجر نمى تواند چيزى بيشتر از آنچه خود به موجب قرارداد اجاره به دست آورده است به ديگرى منتقل كند.
مستأجر ثانوى نيز هميشه جانشين قانونى مستأجر نخستين است بنابراين حقوق، تعهدات و تكاليفى كه براى شخص اول وجود داشت عينا ً به مستأجر دوم منتقل مى شود.
\ حال اگر اين مستأجر دوم تخلفى انجام بدهد مثلاً با عدم پرداخت قبوض تلفن موجب قطع امتياز آن شود تكليف چيست؟
> همان طور كه گفتم مستأجر دوم قائم مقام مستأجر نخست است و اگر مستأجر قبلى با رفتار خودموجب ضرر مالك مى شد ضامن بود. در مواردى از قبيل آنچه مثال زديد مستأجر ثانوى هم در برابر خسارات وارده به مالك ضامن خواهد بود.
تضمين ديگر آنكه طبق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۵۶ موجر به استناد برخى تخلفات مستأجر مى تواند تقاضاى تخليه عين مستأجره را بنمايد و يكى از آن موارد تعدى و تفريط مى باشد. همچنين است زمانى كه مستأجر برخلاف مفاد قرارداد اجاره و يا بدون اجازه مالك تغيير شغل بدهد.
\ بنابراين تغيير شغل از مواردى است كه موجر مى تواند به استناد آن تخليه مورد اجاره را بخواهد؟ آياموارد ديگرى هم وجود دارد كه بتوان بدون توجه به زمان اجاره آن را تخليه نمود؟
> مستأجر ملك تجارى بايد فقط به شغلى كه ملك را براى اشتغال به آن اجاره كرده است اشتغال داشته باشد و تغيير شغل از مواردى است كه موجر حق فسخ اجاره را پيدا خواهدكرد. البته تغيير شغلى كه مقنن مدنظر دارد تغييرى است كه عرفا ً تغيير شغل به حساب آيد وگرنه سنخيت داشتن برخى از مشاغل از نظر مقنن آنها را در حكم شغل يكسان قرار مى دهد.
ساير مواردى كه موجر مى تواند تقاضاى تخليه مورد اجاره را بنمايد عبارتند از:  نياز شخصى موجر به محل مورد اجاره براى سكونت، در معرض خرابى بودن محل اجاره و غيرقابل تعمير بودن آن، عدم پرداخت اجاره بها در موارد مقرر، تخليه به منظور احداث ساختمان جديد.
\ آيا مستأجر هم مى تواند تقاضاى فسخ قرارداد اجاره كند؟
> طبق ماده ۱۲ قانون سال۵۶ مستأجر نيز در مواردى مى تواند تقاضاى فسخ اجاره را بنمايد از جمله: عدم انطباق مورد اجاره با آنچه كه در اجاره نامه قيد شده، حدوث عيبى در عين مستأجره كه آن را از قابليت انتفاع خارج نموده و رفع عيب مقدور نباشد، فوت مستأجر از اثنا مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف كليه ورثه و بالاخره در معرض خرابى بودن عين مستأجره به نحوى كه قابل تعمير نباشد.
\ هزينه هاى متعلق به عين مستأجره را چه كسى بايد بپردازد؟
> هزينه هاى مربوط به استفاده از عين مستأجره مانند هزينه برق، آب بها، گازبها و از اين قبيل به عهده مستأجر است. همچنين هزينه هاى نظافت و شارژ ماهيانه ساختمان در مجتمع هاى مسكونى و تجارى ولى هزينه هاى عمده كه ارتباطى به استفاده از عين مستأجره ندارد مانند: سراميك نمودن نماى ساختمان يا هزينه هاى زيربنايى و خريد آسانسور به عهده مالك (موجر) مى باشد. (مواد ۲۰ تا ۲۵ قانون سال۵۶ در اين رابطه قابل تأمل مى باشد.)
\ به هزينه هاى آپارتمانها اشاره كرديد. لطفاً در مورد حقوق و تكاليف مستأجرين آپارتمانها هم توضيح بدهيد؟
> در مورد آپارتمانهاى مسكونى و مقررات ناظر بر مديريت آنها بايد به قانون تملك آپارتمانها و آيين نامه اجرايى آن استناد كرد زيرا طبق همين قانون و نيز كليات حقوق در خصوص اجاره مستأجر آپارتمان وظايف وتكاليف مالك آن را بر دوش و عهده دارد. بنابراين حقوق و امتيازات مستأجر هر واحد آپارتمان در نهايت همان است كه براى مالك آن واحد (موجر) وجود داشته مگر آنكه به موجب قرارداد اجاره مستأجر از پاره اى امتيازات (مانند: استفاده از انبارى، استخر و پاركينگ) محروم شده باشد.
وظايف چنين مستأجرى در برابر ساير همسايگان آپارتمان و نيز هيأت مديره مانند موجر خود مى باشد.
\ چنانچه مستأجر در ايام اجاره موجب خرابى عمده يا جزيى در عين مستأجره شود چه بايد كرد؟
> طبق قاعده كلى اتلاف هر كسى مال ديگرى را تلف كند ضامن جبران خسارت خواهد بود علاوه بر اين با صراحت مقرراتى از جمله ماده ۴ قانون سال۱۳۷۶ اگر مستأجر موجب خسارت عين مستأجره شود مالك مى تواند ضمن تقاضاى تخليه از اجراى احكام بخواهد كه از استرداد وجوه پيش پرداخت متعلق به مستأجر خوددارى نموده تا دادگاه صالح نسبت به خسارات وارده تصميم گيرى بنمايد و ظرف يك هفته گواهى تقديم دادخواست خود در اين رابطه را به اجراى احكام تقديم بنمايد. اجراى احكام نيز تا تعيين تكليف اين مطلب از استرداد وجوه مزبور در حد خسارات ادعايى امتناع خواهدكرد.