سعيد پورزند
بخش مسكن از جمله بخشهايى است كه همواره در فراز و فرود جذب سرمايه و نقدينگى دوران رونق و ركود را به چشم ديده است و به اين ترتيب در مقاطعى شاهد فعاليت گسترده افرادى در اين بخش هستيم كه عمدتاً از آنان به عنوان «بساز و بفروش» ياد مى شود.
هرگاه بساز و بفروشها فعال مى شوند، نشانه آن است كه سرمايه و نقدينگى در بخش مسكن قابل توجه است و زمان افزايش قيمت فرا رسيده است، اما اكنون از آن خبر چندانى نيست و بازار مسكن وارد دوره ركود شده است.
دكتر حميد ديهيم استاد دانشگاه و اقتصاددان در اين باره مى گويد: بخش مسكن حدود ۴‎/۲ درصد توليد ناخالص ملى ايران را در اختيار دارد و عملاً نقش عمده اى در اقتصاد ايران ايفا مى كند. در واقع اين بخش مثل پيشقراول اقتصاد است كه پيشاپيش حركت مى كند و سپس ساير قسمتهاى اقتصاد به راه مى افتند. اين بخش، بخش حساسى است كه به واسطه رويدادهاى اقتصادى و سياسى عملاً با نوساناتى روبرو است، به طورى كه در بعضى سالها شاهد بهبود و رونق آن هستيم و در برخى سالها ركود و بحران را نشان مى دهد. نوسان در اقتصاد، مخصوصاً در بخش مسكن هميشه وجود داشته است. به همين خاطر اتخاذ سياستهاى دولت در اين باره بسيار حساس است، بويژه آنكه در آستانه انتخابات رياست جمهورى قرار داريم و دوره مأموريت دولت فعلى رو به پايان است. اگرچه ركود بخش مسكن در چنين شرايطى عادى است، ولى اين امر به سياستهاى اقتصادى كشور مربوط است. از طرفى رشد جمعيت جوان كشور باعث افزايش شديد تقاضا است و در عين حال به دليل عدم ارائه امكانات كافى از سوى دولت، قدرت خريد قشر جوان بسيار كم است.
از ديد حسين خزاقى معاون دفتر برنامه ريزى و اقتصاد مسكن سازمان ملى زمين و مسكن، طى سالهاى پس از پيروزى انقلاب اسلامى، بخش مسكن به طور متوسط سالانه بين ۲۵ تا ۳۰ درصد تشكيل سرمايه كل كشور را به خود اختصاص داده است. چگونگى ورود و خروج اين سرمايه به بخش مسكن، همچنين نحوه توزيع اين سرمايه در درون بخش مسكن به شكل تقاضاى سرمايه اى و تقاضا براى توليد ازجمله مهمترين عوامل مؤثر در بروز دوره هاى ركود و رونق در بخش مسكن در طول سالهاى اخير محسوب مى شوند.
بر اساس گزارش ارائه شده از سوى سازمان ملى زمين و مسكن مى توان دوره هاى ركود و رونق را در دهه دوم پس از انقلاب به اين شرح تقسيم كرد: ۷۲-۱۳۶۸: ركود، ۷۵-۱۳۷۳: رونق، ۷۷-۱۳۷۶: ركود، ۸۲-۱۳۸۳: رونق. اين درحالى است كه برآوردها حاكى از سرمايه گذارى ۹۵ درصدى بخش خصوصى در بخش مسكن است و تنها ۵ درصد سرمايه گذارى باقيمانده از سوى دولت و شركتهاى دولتى انجام شده است.
خزاقى عوامل مؤثر در بروز دوره هاى ركود و رونق را به دو دسته عوامل بيرونى و درونى تقسيم مى كند؛ «عوامل بيرونى عواملى هستند كه عمدتاً خارج از كنترل بخش مسكن هستند، ولى اثرات آن بر بازار مسكن بسيار قابل ملاحظه است. عوامل درونى هم شامل عواملى هستند كه كنترل آنها كم و بيش در اختيار بخش مسكن است، مانند زمينهاى در تملك دولت كه در سالهاى اخير ميزان آن به دلايل مختلف از جمله پايان مهلت قانونى تملك زمين توسط دولت كاهش يافته است. لذا به منظور استفاده بهينه از موجودى فعلى، سياست واگذارى مسكن حمايتى به موجب قانون تشويق احداث و عرضه واحدهاى استيجارى و قوانين برنامه سوم و بودجه هاى سنواتى جايگزين سياست زمين حمايتى گرديد. سياستهاى كلان اقتصادى مانند سياستهاى تعديل اقتصادى و خصوصى سازى، سياستهاى اعتبارى، مالياتى، پولى و ارزى از جمله عوامل بيرونى هستند كه بازار مسكن را تحت تأثير قرار مى دهند، ولى وزارت مسكن و شهرسازى در تصميم گيرى و سياستگذارى براى اكثريت قريب به اتفاق آنها دخالتى ندارد. سياستهاى بخشى نيز در كنار سياستهاى كلان اقتصادى بخش مسكن را متأثر مى سازد، ولى آنچه در طول سالهاى اخير بازار مسكن را به شدت تحت تأثير خود قرار داد، عوامل بيرونى بويژه ميزان تغييرات نقدينگى موجود در جامعه است كه افزايش قيمتها را نيز در اين بخش به همراه داشت.»
با استناد به گزارش بانك مركزى بايد اذعان داشت متوسط افزايش سالانه حجم نقدينگى موجود در جامعه در سه سال گذشته ۳۰ درصد بوده كه بيشترين تأثير را بر افزايش قيمتها در بخش مسكن داشته، هرچند باعث افزايش قابل ملاحظه توليد در بخش مسكن نيز شده است. نقدينگى موجود در جامعه طى سالهاى ۸۲-۱۳۷۶ با متوسط نرخ رشد ۲۵‎/۶ درصد از ۱۳۴ هزار و ۳۱۳ ميليارد ريال به ۵۲۶ هزار و ۵۹۶ ميليارد ريال افزايش يافت (متوسط نرخ رشد نقدينگى طى سالهاى ۷۹ ، ۸۰ و ۸۱ افزايش بيشترى داشت و به رقمى حدود ۲۹ درصد رسيد.) طى همين مدت نقدينگى فعال در بخش مسكن از ۲۸۲۷۱ ميليارد ريال در سال ۱۳۷۶ به ۱۴۳۰۰۰ ميليارد ريال در سال ۸۲ رسيد، يعنى به طور متوسط ۳۱ درصد رشد يافت. بالاتر بودن نرخ رشد نقدينگى در بخش مسكن موجب گرديد سهم بخش مسكن در كل نقدينگى افزايش يافته و از ۲۱ درصد به ۲۷‎/۲ درصد برسد.
معاون دفتر برنامه ريزى و اقتصاد مسكن با اشاره به اينكه نقدينگى در بخش مسكن در دو بخش تقاضاى سرمايه اى يا سوداگرانه و تقاضاى مصرفى يا همان تقاضا براى سرپناه فعال است، عنوان مى كند: نقدينگى فعال در تقاضاى مصرفى يا تقاضا براى سرپناه طى سالهاى ۸۲-۷۶ با نرخ رشد متوسط سالانه ۲۲‎/۸ درصد از ۱۷۵۲۹ ميليارد ريال به ۶۰ هزار ميليارد ريال افزايش يافت، ليكن حجم نقدينگى به كار گرفته شده در تقاضاى سرمايه اى به طور متوسط بيش از ۴۰‎/۶ درصد رشد داشت و از ۱۰ هزار و ۷۴۲ ميليارد ريال به ۸۳ هزار ميليارد ريال رسيد. افزايش بيشتر تقاضاى سرمايه اى در مقايسه با تقاضاى مصرفى باعث شد با وجود افزايش نسبى سرمايه گذارى در بخش تقاضاى مصرفى و افزايش قابل ملاحظه توليد مسكن، قيمت مسكن نيز افزايش يابد.
نكته قابل تأمل اين است كه حركت مازاد نقدينگى موجود در جامعه به سمت بخش مسكن هرچند باعث افزايش قيمت در اين بخش گرديد، ولى افزايش توليد را نيز به همراه داشت، قابل ذكر است على رغم نقدينگى به كار گرفته شده در بخش تقاضاى مصرفى در سالهاى ۸۰ تا ،۸۲ سهم آن از كل نقدينگى موجود در بخش مسكن نسبت به سالهاى قبل از آن كاهش يافته است، زيرا ميزان تقاضاى سرمايه اى از رشد بيشترى نسبت به تقاضاى مصرفى برخوردار بوده و لاجرم افزايش قيمتها بروز نمود.
اگرچه در چنين شرايطى انتظار مى رفت افزايش ميزان وامهاى اعطايى براى خريد مسكن بتواند به عنوان يك راه حل مقطعى موثر واقع شود، اما حتى رساندن اين نوع وام ها به سقف ۱۲ ميليون تومان نتوانست نقش مؤثرى در اين باره ايفا كند تا جايى كه دكتر ديهيم عقيده دارد: پرداخت وام هاى ۱۲ ميليون تومانى نقش مهمى در اين باره بازى نمى كند. چرا كه با در نظر گرفتن قيمت ۱۰۰ ميليون تومانى يك خانه در تهران، اين مبلغ وام تنها ۱۲ درصد بهاى خانه را پوشش مى دهد. پس پرداخت چنين وام هايى در خانه هاى بزرگ نمود زيادى ندارد. گذشته از اين، نرخ بهره وام مسكن در ايران (۱۹ درصد) بسيار بالا است و در خيلى از موارد اين نرخ بالاتر از ۲۰ درصد بوده است، آن هم در مدت زمانى كوتاه كه ۱۵ سال براى بازپرداخت وام در نظر گرفته شده است. اين در حالى است كه در كشورهاى ديگر به ويژه كشورهاى پيشرفته وام  هاى مسكن به صورت درازمدت (۳۵-۳۰ سال) و با نرخ سود كم ۶-۵ درصد به متقاضيان ارائه مى شود.
دكتر ديهيم مى افزايد: به عنوان مثال همين وام ۱۲ ميليون تومانى با نرخ سود ۱۹ درصد و بازپرداخت ۱۵ ساله، اقساط ماهيانه كمى بيش از ۲۰۰ هزار تومان را به همراه دارد، در حالى كه با نرخ سود ۷ درصد اقساط آن نزديك به ۱۰۰ هزار تومان مى شود. در واقع برخلاف اينكه در كشورهاى ديگر نرخ بهره وام پايين و مدت بازپرداخت آن بالا است، در ايران نرخ سود بالا و مدت بازپرداخت وام پايين است. اينها از جمله عواملى است كه در ركود مسكن مؤثر است به تعبيرى ديگر بايد گفت يكى از دلايل ركود بازار مسكن افزايش زياد قيمت ها به نسبت قدرت خريد مردم و حقوق هاى دريافتى آنان است به طورى كه قيمت هاى نسبى در ايران در هم ريخته است. به عنوان نمونه، درگذشته مى توانستيم با جمع آورى حقوق چند ماه يك خانه بخريم اما حالا با جمع كردن حقوق چند ماه مى توان اين كار را كرد؟ بنابراين نبايد بگذاريم قيمت هاى نسبى به هم بخورد. در مثالى ديگر، در خارج از كشور هزينه اجاره خانه كمتر از ۳۰ درصد درآمدها را تشكيل مى دهد ولى در ايران اين مبلغ به مراتب زيادتر است و بايد كارى كنيم قيمت هاى نسبى درست عمل كنند. صرف نظر از موارد ياد شده بايد اين را هم در نظر داشت كه شغلهاى زيادى در ارتباط با بخش مسكن هستند و ارزش افزوده اين بخش زياد است.به همين خاطر ركود بخش مسكن علاوه بر زيان آور بودن مسأله بيكارى را نيز دامن مى زند.
گذشته از موارد ياد شده يكى از موضوعاتى كه در ارتباط با نقدينگى بخش مسكن مورد توجه است جذب نقدينگى در اقتصاد سايه است و اين دو در جهتى نسبتاً مخالف قرار دارند به طورى كه با افزايش سهم بخش مسكن از نقدينگى جامعه، نقدينگى بخش اقتصاد سايه كاهش يافته است. خزاقى در اين زمينه مى گويد به طور كلى مازاد نقدينگى موجود در جامعه در غياب بازار سرمايه كامل به دليل ويژگى ها و امكانات بالقوه جذب سرمايه در بخش مسكن و اقتصاد سايه اى، عمدتاً جذب اين دو بخش مى شوند. حال چنانچه با اعمال سياست هاى ويژه، حركت مازاد نقدينگى به سمت بخش مسكن متوقف و يا كند شود به دليل عدم توان جذب آن توسط ساير بخش هاى اقتصادى، مازاد نقدينگى به سمت بخش اقتصادى سايه اى حركت مى كند. اين اتفاق زمانى كه بازار خريد و فروش طلا، ارز و اتومبيل از مطلوبيت لازم براى سرمايه گذارى برخوردار نباشد و بازار خريد و فروش سهام نيز عمق لازم را ندارد، تشديد مى شود. در طول سال هاى گذشته همزمان با افزايش سهم نقدينگى موجود در بخش مسكن، نقدينگى در بخش اقتصاد سايه اى يا زيرزمينى كه اثرات آن بر اقتصاد ملى بسيار مضر ارزيابى مى شود كاهش يافته است. به اين ترتيب كه مثلاً در سال هاى ۷۶ و ۷۷ كه سال هاى ركودبخش مسكن محسوب مى شود، سهم اقتصاد سايه اى از كل نقدينگى به حدود ۸ درصد رسيد. در حالى كه سهم نقدينگى حاضر در بخش مسكن طى همين سال ها حدود ۲۱ درصد بوده است. از سوى ديگر ديده مى شود كه با افزايش سهم بخش مسكن از كل نقدينگى به ميزان ۳۰ درصد در سال هاى ۸۰ و ۸۱ و رونق گرفتن فعاليت هاى ساختمانى در اين بخش، سهم اقتصاد سايه اى از كل نقدينگى به نسبت قابل ملاحظه اى كاهش مى يابد و به حدود ۳ درصد مى رسد.
وى ادامه مى دهد: در سال ۸۲ با وجود رشد ۲۶ درصدى نقدينگى در كل كشور ادامه رونق در بخش مسكن در درجه اول به علت دخالت شهردارى تهران در بازار مسكن كه به صورت توقف فروش مازاد تراكم شكل گرفت و در درجه دوم به علت رونق نسبى بازار بورس دچار وقفه گرديد ليكن برآوردها نشان مى دهد اين وقفه عمدتاً در بازار سرمايه اى مسكن بروز يافت و بازار مصرفى مسكن چندان دستخوش تغيير نگرديد. گواه اين ادعا تحقق حدود ۱۰۵ درصدى اهداف برنامه پنج ساله سوم در سال ۸۲ است كه مورد تأييد سازمان مديريت و برنامه ريزى قرار دارد. در مجموع آنچه كه در حال حاضر تحت عنوان ركود در بخش مسكن مطرح است ركود بازار معاملات و خريد و فروش مسكن است و ركود نسبى موجود در بازار توليد نيز به دليل افزايش مجدد تعداد واحدهاى مسكونى پيش بينى شده در پروانه هاى ساختمانى صادره در شهر تهران در ده ماهه سال گذشته كاهش يافته است.
با توجه به آنچه ذكر شده، بايد ديد چه راهكارهايى را در ارتباط با حل مشكلات بخش مسكن مى توان ارائه كرد. دكتر ديهيم عقيده دارد: يكى از راه حل هاى پيش رو آن است كه دولت براى زمين هاى موجود در شهرها ماليات بگذارد تا ضمن كاهش قيمت زمين افراد مجبور به ساخت و ساز زمين هاى خود شوند. اين خود افزايش عرضه و كاهش قيمت مسكن را به همراه خواهد داشت. راه ديگر استفاده از نرخ تنزيل مجدد است. به طورى كه بانك مركزى مى تواند با نرخ سود ۴-۳ درصد به بانك هاى ديگر وام بدهد و بانك ها نيز مى توانند با اضافه كردن ۳ درصد سود، وام  هايى را در اختيار قرار دهند. به اين ترتيب نرخ سود وام ها به ۷ درصد مى رسد. حال اگر دولت با در اختيار گذاشتن پول از سوى بانك مركزى (به اين شكل) موافقت كند، همانند كشورهاى پيشرفته رونق اقتصادى خواهيم داشت.
متأسفانه سياست پولى تنزيل مجدد در ايران مورد استفاده قرار نمى گيرد. چون «بد» به نظر مى رسد، در صورتى كه به واسطه تعلق بانك ها به دولت، اشكال خاصى وجود ندارد. از سوى ديگر بانك ها مقاديرى از سپرده ها و ذخيره هاى خود را به وديعه نزد بانك مركزى مى گذارند كه اين پول را سپرده قانونى بانك ها مى نامند. بانك مركزى مى تواند از اين منبع وام در اختيار بانك ها قرار دهد و منبع مالى تنزيل مجدد نيز بيشتر از اين سود يا از پايه پولى است.
خزاقى هم تأكيد بر اتخاذ سياست هاى تقويت كننده وجه عرضه و تقاضاى مسكن به خصوص سياست هاى مرتبط با ارتقاى توان مالى خانوارها را مؤثر مى داند. اين سياست ها مى تواند شامل مواردى از اين دست باشد: اعطاى تسهيلات بدون سپرده به انبوه سازان، تقويت سياست فروش مترى مسكن، تقويت انجمن خيرين مسكن ساز، اجراى طرح بازار ثانويه رهن، افزايش مؤسسات بانكى غيردولتى، افزايش حضور دولت در بهسازى و نوسازى بافت هاى فرسوده شهرى و حاشيه شهرهاى بزرگ، ادامه اجراى قانون ساخت خانه هاى اجاره به شرط تمليك، افزايش سقف تسهيلات بانكى و منطقه اى نمودن با توجه به تفاوت هاى قيمت مسكن در مناطق مختلف كشور، پلكانى نمودن اقساط پرداختى، افزايش مدت زمان بازپرداخت به تفكيك منطقه اى با توجه به توان مالى متقاضيان مسكن، تأمين اعتبارات دولتى جهت پرداخت بخشى از سود و سپرده مورد انتظار سيستم بانكى در دو بخش فروش اقساطى ومشاركت مدنى براى افزايش واحدهاى مسكونى كوچك، اعمال سياست هاى تشويقى براى افزايش سهم واحدهاى استيجارى، اعطاى تسهيلات و معافيت هاى خاص براى توليدكنندگان مسكن در شهرهاى بزرگ (به غير از تهران) و ساير مناطق شهرى، برقرارى مجدد وضع ماليات بر اراضى باير و واحدهاى مسكونى خالى به منظور افزايش عرضه مسكن كه در سال ۸۱ به دليل مشكلات اجرايى آن توسط وزارت امور اقتصادى و دارايى حذف شد، افزايش حضور صندوق هاى بازنشستگى كشورى و تأمين اجتماعى در ساخت وساز مسكن با همكارى وزارت مسكن و شهرسازى.