داوود پنهانى
مسكن در ذهن ايرانى جماعت بدجورى جا خوش كرده است. تا اين رؤياى دلنشين به واقعيت برسد، عمر بسيارى از ساكنان اين شهر به بالاى هفتاد رسيده است. به نظر مى رسد تهران نشينان تا سالها بايد در صدر همه رؤياهاى خود، رؤياى داشتن يك سرپناه قوطى كبريتى را داشته باشند كه رمز همه موفقيت ها در چنين شهرى است. كليد نجات اين حوزه در سالهاى اخير با ورود انواع سوداگران در قالب بساز و بفروش هاى گوناگون آنقدر دست به دست چرخيده كه ناپديد شده است. گاه خبر مى رسد قرار است با صدور يك دستورالعمل چندبخشى در قالب قانون و قاعده هاى هزار باره، اين رؤياى قديمى به واقعيت نزديك شود. مجريان به شكلى سمبليك در برابر چشمان جست وجو گر به فعاليت مى پردازند تا خواهش زيستن اندكى در ميان هواداران زندگى در شهر بزرگ شكل گيرد و اميد به زندگى اندكى افزون شود و اوج بگيرد. صف مشايعت كنندگان بيشتر و بيشتر مى شود. اما با گذشت زمان وقتى غبار هوا فرو مى نشيند و وعده هاى چندباره و گرفتار در پيچ و خم هاى طولانى عيان مى شوندهمه اميدوارى ها به نقطه آغازين خود باز مى گردد. حكايت تكرارى همه اين سالها كه قيمت مسكن از خون آدمى هم بالاتر رفته و ارزش افزوده بالاى آن، گرايش به سوداگرى دراين حوزه را با تضمين طلايى روبرو ساخته، چيزى جز اين نبوده است بالاتررفتن هرساله قيمت مسكن در تهران و بسيارى از شهرهاى بزرگ كشور نشاندهنده صحت چنين مدعايى است. بدبينى نهفته در اين نوشته از وضعيتى سرچشمه مى گيرد كه اميدوارى به بهبود آن به شدت كمرنگ شده است.
اين نااميدى در كنار شرايط نامناسبى كه بر ساخت و ساز مسكن حاكم است، امكان بهبود اوضاع را در حالت ابهام نگه مى دارد. وعده هاى بيشمار سازندگانى كه در قالب انبوه سازان عجيب و غريب و وعده هاى عجيب تر به فعاليت دراين حوزه مى پردازند، و نيز مشكلاتى كه هر از گاه در نتيجه تعلل در انجام اين وعده ها گريبان شهروندان بيچاره را مى گيرد، به كليشه هميشگى تمامى اين سالها تبديل شده است. خلف وعده ها همراه با كلاهبرداريهاى سوداگرانى چند دراين حوزه عريض و طويل باعث شده جو روانى بازار مسكن در تهران و بسيارى از شهرهاى بزرگ به هم بريزد. اين وضعيت تا آنجا پيش رفته كه چندى پيش «مجتبى بيگدلى » عضو هيأت مديره انبوه سازان مسكن كشور نيز به تأييد ضمنى آن پرداخته خطاب به متقاضيان مسكن در شهرهاى بزرگ چنين گفت: « به علت مشكلات موجود و گرانى مسكن ، مردم نبايد فريب قيمت هاى كاذب و غيرواقعى آگهى هاى پيش فروش مسكن را بخورند.» بيگدلى افزود: «قيمت هاى اعلام شده دراين آگهى ها با هيچ منطق علمى ، فنى ، كارگاهى و قواعد ساخت و فروش مسكن منطبق نيست و به همين علت مردم به سرعت جذب آنها مى شوند.» در حالى كه كارشناسان مختلف در مورد بحث ساخت و ساز مسكن هنوز به اجماع درستى نرسيده اند. تسهيلات اعطايى نيز به شكلى يك طرفه در اختيار انبوه سازانى قرار مى گيرد كه عملكرد آنها تأثير چندانى در كاهش قيمت مسكن و پاسخگويى درست به متقاضيان نداشته است. افزايش سال به سال قيمت مسكن در كنار فاصله بيشتر متقاضيان تا رسيدن به مسكن مناسب، ساده ترين دليل اين مدعاست. هشدار چندى پيش دكتر «مهدى صحرائيان» اقتصاددان نسبت به عواقب افزايش تسهيلاتى كه در اختيار انبوه سازان قرار مى گيرد، ناظر بر ماجرا بود. وى با اشاره به اينكه تسهيلات اعطايى به جاى ارائه به انبوه سازان بايد در اختيار متقاضيان قرار گيرد، گفته بود: «اين متقاضيان هستند كه مسكن هاى موردنظر خود را باتوجه به درآمدهاى خود خريدارى مى كنند. اگر اين تسهيلات در اختيار انبوه سازان قرار گيرد، بر قيمت كنترلى صورت نخواهد گرفت و متقاضى انتخاب ديگرى در اين حالت نخواهد داشت.»
آمار موجود نشان مى دهد در پنج ماهه نخست سال ۸۴ بالغ بر يك هزار و ۸۲۷ ميليارد ريال تسهيلات به انبوه سازان پرداخت شده است در حالى كه بسيارى از شهروندان براى دريافت يك وام چندصدهزارتومانى مدتهاى زيادى بايد فاصله ميان بانكها را طى كرده و هربار براى خريد يك واحد كوچك هزاران دردسر را تحمل كنند. «حسين آزاد» يكى از شهروندانى است كه در اين زمينه با مشكل مواجه شده و مدتهاست براى دريافت پول خود با يكى از اين شركتهاى انبوه ساز درگير است و براى حل مشكل به مقامات قضايى پناه برده است. وى مى گويد: «۲۶ فروردين سال ۸۱ با شركت موردنظر قرارداد بستيم بعداز گذشت ۲۸ ماه رؤساى شركت از انجام تعهد خود سرباز زده و گفتند دو راه بيشتر نداريد يا انصراف دهيد يا يك واحد از يك فاز ديگر تحويل بگيريد. در حالى كه آن واحد را هم نساخته بودند. وى ادامه مى دهد: « اين شركت ۷ فاز مى سازد ، از اين ۷ فاز ، فاز يك و دو را تحويل داده بدون اينكه سندى به دست افراد داده باشد.» آزاد مى افزايد: «۶ميليون پرداخت كرده بودم، اما بعد از گذشت ۲۸ ماه وقتى براى انصراف مراجعه كردم اما با تعجب اعلام كردندكه پولى دراين زمينه دستتان را نمى گيرد ۵۰ يا ۶۰ نفر ديگر هم وضعيتى شبيه من داشتند. از مهر ۸۳ تا ارديبهشت ۸۴ هرچه رايزنى كرديم به نتيجه اى نرسيديم. دراين فاصله اظهارنامه اى تهيه كرديم و برايشان فرستاديم كه هيچ پاسخى نيامد و تنها به گفتن اين نكته اكتفا شد كه ما مى خواستيم پول شما را بدهيم. اما چون شما اقدام قانونى انجام داده ايد، اكنون برويد و پولتان را از قانون بگيريد.»
طباطبايى وكيل دادگسترى در زمينه مشكلات قانونى كه در مواجهه متقاضيان مسكن با صاحبان برخى شركتهاى انبوه ساز پيش مى آيد چنين مى گويد: «مشكلاتى كه دراين شركتها پيش مى آيد ، در هنگام اجرا است. دراين مرحله نظارت چندانى روى كار آنها صورت نمى گيرد. اينكه تسهيلات اعطايى دولت به اين شركتها آيا به درستى مورد اجرا قرار گرفته يا خير. بسيارى از آنها پروژه ها رانيمه كاره رها مى كنند. از تأخير پروژه هم به جاى اينكه آنها متضرر بشوند، خريداران متضرر مى شوند. » از مسائلى كه اين حقوقدان به آن اشاره مى كند قراردادهاى يك طرفه اى است كه از سوى اين افراد با متقاضيان بسته مى شود. به عقيده «طباطبايى» آنها همه چيز را به نفع خود تنظيم مى كنند.
سود سرشار نهفته در بازار مسكن طى سالهاى اخير آنچنان بود كه خيل عظيمى از سوداگران را به اميد دستيابى به ثروت هاى آنچنانى راهى اين حوزه كند. ريسك كار توليدى و راه اندازى كارگاهها و كارخانه ها چندان به مذاق مردم خوش نمى آيد و راه اندازى آن هم با مشكلات بسيارى روبروست ، مسكن يكى از دم دست ترين بخش هاى اقتصادى براى پولدار شدن به شمار مى آيد. از قديم گفته اند:« قيمت زمين هيچ موقع ارزان نمى شود.» بهترين نشانه گرايش به فعاليت دراين حوزه را مى توان با مراجعه به مناطقى از تهران مشاهده كرد كه تعداد بنگاههاى مسكن در آن از تعداد خانه هاى ساخته شده در آن اماكن پيشى گرفته است. براى تأييد اين گفته، كافى است سرى به مناطق پونك بزنيد تا فقدان نظارت در اين حوزه را به خوبى درك كنيد. البته همه ماجرا به اينجا باز نمى گردد.
اين سند مشكل ساز
بخش عمده اى از شكايات مطرح شده در حوزه مسكن و موانعى كه بر سر راه مردم ايجاد مى شود به ماجراى سند اين واحدها باز مى گردد. بسيارى از متقاضيان خريد مسكن همچنان از خطراتى كه در زمينه سند اين اماكن وجود دارد احساس خطر مى كنند.
«احمدعلى سيروس »نايب رئيس سابق كانون سردفتران و دفترياران دراين زمينه چنين توضيح مى دهد: « سند مالكيت اوليه اى كه صادر مى شود، سند زمين است به عنوان مثال سند زمين به مساحت ۲هزار متر صادر مى شودكه دراين دوهزار متر ۲۰ ، ۳۰ يا ۵۰ تا آپارتمان ساخته مى شود. مادر سند دراينجا همان مادر سند اوليه است. اين اشكالى ندارد، مطلب اينجاست كه اين زمين بايد تفكيك شود و انتقال پيدا كند و در نتيجه كسى كه خريده بايد برود سند بگيرد. آن كسى هم كه مى خواهد به صورت رسمى بخرد مى تواند برود و سند مالكيت بگيرد.» وى ادامه مى دهد: « مشكلى كه الآن وجود دارد، فقط مشكل انبوه سازان يا آنهايى كه يك سند دارند نيست، يا حتى آنهايى كه به صورت قولنامه خريده اند و از كسى كه خودش مالك نبوده خريده اند هم نيست. ماجرا خيلى كلى تر از اين است. الآن مردم با كسانى كه سند دارند، قولنامه هم مى كنند و تاريخ محضر تعيين مى كنند هم مشكل دارند. به خاطر اين كه مبايعه نامه هاى عادى هيچ ضمانت اجرايى اى ندارند. بسيارى از اين مبايعه نامه ها را در بنگاهها مى نويسند و مردم فكر مى كنند چون حالا در بنگاه نوشته شده و مهر بنگاه بر روى آن خورده اعتبار دارد. در نتيجه مردم مجبور مى شوند به دادگسترى مراجعه كنند و مراحلى را طى كنند تا بتوانند به خودشان منتقل كنند. » وى مى افزايد:«بنابراين بايستى مشكل را از اصل بررسى كرد. درنتيجه فقط نبايد به انبوه ساز و پيش فروش آپارتمان توجه كرد. مردم حتى با كسانى كه سند دارند، سند شش دانگ مالكيت هم دارند، تفكيك هم كرده اند با آنها هم مشكل دارند. به خاطر اينكه بايد براى انجام مراحل كار بروند مفاصا بگيرند و اين هم چون طولانى مى شود ممكن است قيمت بالا برود و در نتيجه فروشنده دبه كند.» سيروس در ادامه به توضيح مواردى مى پردازد كه مردم در نتيجه اين موضوع به دادگاه مراجعه مى كنند. در برخى موارد قولنامه اى توسط كسى نوشته شده كه احراز مالكيت نشده است. يعنى آن كسى كه فروخته مالك اينجا نبوده، يا ممكن است به اسم اقوام يا زن و بچه اش خريده باشد. در نتيجه قولنامه را خودش امضا كرده ولى سمتى نداشته است. يا معمارى بوده كه آنجا را ساخته و قرار بوده ۵۰-۵۰ با مالك شريك شود. درنتيجه آمده و آپارتمان هايى را كه قرار بوده مالك به او بدهد را فروخته است. اما در مرحله اجرا،وقتى كه به دادگاه مراجعه مى كنند، دادگسترى مى گويد معمار در ملك، مالكيتى نداشته است. آنجا مشخص مى شود كه معمار يك قرار داد عادى با مالك داشته تا اينجا را بسازد و بعد ۲ واحد يا ۴ واحد را بفروشد. در حالى كه مالك قبلاً پيش فروش كرده و با پول پيش فروش اينجا را ساخته ، بنابراين اگر ما بياييم از اصل قضيه را بررسى كنيم ديگر نبايد موضوع را به پيش فروش واحدهاى تازه ساز محدودكنيم ،» اين قصه سر دراز دارد، رؤياى خانه دار شدن، صبر ايوب مى خواهد و عمر نوح.