ندا معمارى پور
دغدغه هاى بى پايان
يكى از دغدغه هاى هميشگى ساكنان شهرهاى بزرگ ايران مسكن است. البته با بحران هايى كه بازار خريد و فروش مسكن در سالهاى اخير داشته اين دغدغه ها بيشتر متوجه رهن واجاره بوده است تا خريد ملك.
عرف رونق بازار مسكن كه اغلب فصل مناسب امكان نقل و انتقال را براى مصرف كنندگان خود در تعطيلى مدارس يعنى تابستان و آغاز گرما مى داند، هر سال باعث مى شود در اين فصل شاهد صعود قيمت ها در بازار مسكن باشيم كه باز هم به دليل شرايط كنونى بازار، اين رهن و اجاره است كه هميشه و همچنان سير تصاعدى بى ضابطه اى را دنبال مى كند.
در اين ميان آنچه مشخص است، در كنار همه تلاشها و سياستگذارى هاى اعمال شده چه در دولت پيشين و چه ادامه آن در دولت كنونى، مديريت مشخصى براى تنظيم بازار مسكن وجود ندارد كه اين مسأله تأثير خود را باز در بخش رهن واجاره برجا مى گذارد. زيرا از آنجا كه نياز به تأمين سقف و سرپناه در هر حال از ضرورى ترين نيازهاى زندگى است، وقتى اقتصاد مسكن با بحران ركود مواجه مى شود ، گردش سرمايه به سمت رهن و اجاره خواهد چرخيد.
مالكيت، كنترل كننده سيكل معيوب بازار عرضه
هجوم تقاضا و اضطرار در تهيه ، عرضه را بيش از پيش با اشكال رو به رو و صاحبان املاك را متوجه استفاده و بهره بيش از پيش از ملكشان مى كند تا در اين بخش پاسخگوى تورم و فشارهاى اقتصادى زندگى خويش باشند.
به عبارتى، وقتى سيستم مشخصى گردش كار را در دست نگيرد وكارها، به بهانه محترم بودن مالكيت به مالكين و سليقه هاى فردى آنان واگذار شود، نتيجه همين چيزى مى شود كه حالا دچار آن هستيم يعنى دور باطل بازار مسكن، ركود تورمى و سيكل معيوب عرضه و تقاضا كه همچنان بيمارگونه طى طريق مى كند.
قانون اساسى و جايگاه قشر محروم از مسكن
مسكن به عنوان عامل تأثيرگذار در ساير بخشهاى اقتصادى به طور مشخص در قانون اساسى (اصل ۴۳) مطرح شده است. مؤيد اين مهم ، اختصاص بيش از ۷ هزار و ۶۹۵ ميليارد ريال يا ۱۱‎/۹ درصد از سهم اعتبارات ملى و ۷‎/۴ درصد از سهم كل اعتبارات كشور به مسكن شهرى ، روستايى و عشايرى در سال ۸۴ است. چنان كه به گفته رئيس كميسيون عمران مجلس شوراى اسلامى ، مسكن سومين اكثريت سرمايه گذارى را بعد از منابع آب و حمل ونقل به خود اختصاص داده است.
همچنين براساس مطالعات و تحقيقات پژوهشهاى مجلس شوراى اسلامى، فرد يا خانوارى كه نتواند بدون كمك ديگران به حقوقى كه در قانون اساسى مشخص شده، دست يابد، محروم و خانواده هايى كه با توجه به هزينه و درآمد خود از عهده تأمين حداقل سرپناه برنيايند، محروم از مسكن شناخته مى شوند. راهكارهايى نيز كه در اين زمينه ارائه شده استيجار حمايتى، استيجار موقت و اجاره به شرط تمليك است.
رونق اجاره، كسادى فروش ؛ خروج سرمايه ها از توليد ساخت وساز
شرايط فعلى رهن و اجاره در بازار مسكن، چگونه است؟ معاون سابق وزير مسكن و شهرسازى در اواخر كار دولت گذشته از كاهش ۱۴ درصدى توليد مسكن در سال۸۳ خبر داد و آن يكى از دلايل افزايش ۳۰ درصدى اجاره بها از آغاز سال ۸۴ و سرازير شدن سرمايه ها در بخش رهن و اجاره به جاى هزينه شدن در توليد و ساخت و ساز عنوان كرد.
نكته قابل تأمل اين است كه بايد ديد اين روند توليد چگونه مى تواند خود را به چشم انداز پيش بينى شده در بخش مسكن و در افق ۲۰ ساله برساند و سالانه يك ميليون واحد مسكونى (به ازاى هر خانوار يك مسكن) بسازد؟
عوامل تأثيرگذار در رشد صنعت ساخت وساز
قيمت تمام شده مسكن با فرض در نظر گرفتن سه عامل مهم و تعيين كننده قيمت زمين، مصالح ساختمان و اجراى آن و همچنين وضعيت توليد و توزيع مصالح ساختمانى در بازار ساخت و ساز، تعيين مى شود و در پى آن بر قيمت رهن و اجاره نيز تأثير مى گذارد.
به گفته كارشناسان مسكن و شهرسازى، بر مبناى اطلاعات موجود دراين زمينه، بيش از ۸۰ درصد توليدكنندگان مواد اوليه ساختمانى، دولتى هستند و در سال جارى نيز شاهد افزايش ۱۵ درصدى سيمان بوده ايم كه به دنبال آن افزايش قيمت فولاد و گچ و شيشه و ساير مواد كانى ديگر نيز پيش بينى مى شود؛ بى ترديد كنترل قيمت مصالح ساختمانى مستقيماً به تدابير دستگا ه هاى دولتى مربوطه ارتباط مى يابد.
از سوى ديگر تحقيقات نشان مى دهد، سهم زمين در قيمت يك واحد مسكونى بيش از ۶۰ درصد است. سياست واگذارى زمين در دولت ششم، آزادسازى اقتصادى و خصوصى سازى بوده و از اين رو بيش از ۷۰ درصد زمين هاى دولتى به انبوه سازان واگذار و متعاقب آن واگذارى زمين فردى ممنوع شد.
آخرين اطلاعات به دست آمده در اين خصوص از وزارت مسكن و شهرسازى نيز حاكى از اختصاص هزار و صد ميليارد تومان توافقنامه بانكى در زمينه انبوه سازى بوده كه مشخص است اتخاذ اين تصميمات شامل بخش عمده اى از امور اجرايى ساخت و ساز در دولت هفتم است.
فرضيه هاى ارائه شده و فاصله تا راهكارها
يكى از راهكارهاى پيشنهاد شده براى افزايش قدرت خريد مردم وتحرك در بازار مسكن ، افزايش پرداخت وام مسكن است اما استقبال كم و دور از انتظار، كارشناسان و مسؤولان را متوجه تسهيل در شرايط پرداخت و طولانى كردن مدت زمان اقساط كرده است در اين ميان طرح ديگرى ارائه شده و آن يكسان كردن نرخ سود بانكى است.
پس از همه تدابير اتخاذ شده؛ كاهش دو درصدى نرخ سود تسهيلات بانكى، افزايش پرداخت وام، كمك به انبوه سازان براى گسترش توليد و... آمار نشان مى دهد هنوز سهم مسكن در سبد خانوار ايرانى، سه برابر ميانگين جهانى است طورى كه اين رقم در مناطق شهرنشين ايران ۳۲ درصد است كه براى خانواده هاى كم درآمد و محروم به بالاى ۷۰ درصد مى رسد. اما چگونه
مى توان سهم هزينه مسكن را در سبد هزينه خانوار كاهش داد؟
در اين بين به نظر مى رسد حلقه مفقوده عدم تعادل در همان معادله هميشگى عرضه و تقاضا باشد.
آنچه مسلم است، با افزايش جمعيت و بالا رفتن نرخ تورم، قيمت مسكن نيز افزايش يافته و بيش از همه فشار خود را بر قشر مستأجر وارد كرده است كه اين امر يكى از پيامدهاى نابرابرى عرضه و تقاضا است.
اردشيرى كارشناس شهرسازى و استاد دانشگاه شيراز، شناسايى گروههاى هدف را لازمه هدفمند كردن و مؤثر واقع شدن وام مسكن مى شمارد. به اعتقاد كارشناسان هماهنگى سياست پرداخت وام مسكن با ساير سياست هاى دولت در زمينه عرضه، تقاضا و توزيع مسكن، از مهمترين عواملى است كه مى تواند پرداخت وام مسكن را كارآمد كند.
اما در اين بين بيشترين سياستهاى حمايتى بايد متوجه گروههاى كم درآمد و به نفع آنان باشد. به عبارت ديگر سياستهاى دولت در راستاى همگام شدن با بازار عرضه مثل دسترسى به زمين، كنترل قيمت زمين، مصالح ساختمانى و تكنولوژى ساخت و رسيدن به بازار تقاضايى متعادل، مطلوب و پاسخگو به گروههاى هدف (زوجهاى جوان، زنان سرپرست خانوار و ساير اقشار كم درآمد) ، بى نتيجه خواهد ماند.
عوارض ناشى از متوقف شدن اين راه بى كناره
در شرايطى كه توليد كل مسكن حمايتى كشور كمتراز ۱۳ درصد است و براساس آمارحدود يك ميليون خانوار بالاى ۵ نفر وجود دارد كه در يك اتاق زندگى
مى كنند و تاكنون ۶۰۰ هزار خانوار شهرى و روستايى نيازمند و محروم از مسكن برآورد شده اند اين در حالى است كه دستگاههاى مسؤول و مرتبط با تأمين مسكن توانسته اند تنها كمتر از ۱۰ درصد نياز موجود را تأمين كنند؛ اين فاصله عرضه با تقاضا كه بزرگترين عارضه آن ناتوانى قدرت خريد مردم در بازار خريد و فروش بوده و راكد ماندن بازار را در پى داشته، تنها يك گزينه براى تهيه سرپناه باقى مى گذارد و آن تهيه مسكن استيجارى است. گذر بعدى اين روند به دنبال يك تقاضاى مهار نشده، رشد بى رويه قيمت رهن و اجاره است كه حتى طرح تثبيت قيمتها هم نمى تواند بر آن مؤثر باشد.
بازار مسكن رها شده است و تنها مكانيزمى كه بر كالبد فعال بازار (رهن واجاره) حاكم است ملاكهاى شخصى مالكين و نه كيفيت بناى ارائه شده به متقاضيان است.
در كوچه و خيابان هاى شهرهاى بزرگ ايران ساختمان هاى جديد و قديمى فراوانى، پر از سكنه وجود دارد.ساكنان اين خانه ها هرگز نمى دانند ساختمان زندگى خودشان با چه پيشينه و كيفيتى پذيراى آنان است و تنها هزينه موجود خانوارهاست كه تعيين كننده نوع محل زندگيشان است؛ آنها تنها وقتى در حين استفاده از ساختمان با مشكلى روبرو
مى شوند، ايراد آن را در مى يابند و آن وقت اولين متضرر نيز همان افراد هستند. به نظر مى رسد تا اجرايى شدن تصميمات مسؤولان و رسيدن به افق هاى پيش بينى شده بايد حداقل فرصتى را كه براى زندگى با اجاره نشينى فراهم شده ، با حضور دستگاههاى اجرايى همچون وزارت بازرگانى، وزارت مسكن و ...براى كميت و كيفيت بخشى ارائه خدمات به متقاضيان را نظم و سهولت بيشترى بخشيد و لااقل بازى قيمت گذارى سليقه اى صاحب خانه ها را، از گردونه خارج كرد تا آنها نيز با ايمن سازى بيشتر ملك خود و ارائه منصفانه تر، يك گام به اهداف سازندگى كشور نزديك شوند.