Iran Newspaper - ايران اقتصادى

در ۲۴خردادماه،۱۳۷۷ مجلس پنجم لايحه اى را به تصويب رساند كه براساس آن دولت موظف به تشويق ساخت و عرضه واحدهاى مسكونى استيجارى شد. اين لايحه كه از سوى شوراى نگهبان تأييد شد و در ۱۲ماده تنظيم شده بود، سه بخش از جامعه يعنى زوجهاى جوان، زنان سرپرست خانوار و خانواده هاى كم درآمد بودند. براساس اين قانون سيستم بانكى موظف بود ۵۰ درصد از اعتبارات مورد نياز را تأمين كند.
اكنون با گذشت ۸ سال از تصويب اين قانون، گزارشهاى تهيه شده نشان مى دهند كه اين طرح نتوانسته است به اهداف خود برسد و عملاً از مسير خود منحرف شده است.
دكتر شريف مطوف و محسن زاهدى در ارزيابى اين طرح معتقدند كه براساس بررسى هاى صورت گرفته عوامل متفاوتى باعث عدم تحقق اهداف اين طرح شده است به گونه اى كه طى يك دوره پنجساله يعنى طى سالهاى۱۳۷۸ تا ۱۳۸۲ كمتر از ۱۰درصد از واحدهاى مشخص شده براى سال۱۳۸۲ ساخته شده كه اين وضعيت نشان از عدم اجراى طرح به صورت جدى است.
تحقيق آنها كه در نشريه «برنامه» منتشر شده حاكى از آن است كه ۷دليل باعث شد كه اين طرح نتواند به اهداف خود برسد. به اعتقاد آنها عوامل بازدارنده اين طرح شامل:
۱- مشكلات تأمين منابع مالى توسط سيستم بانكى ۲- عدم تأمين زمين مناسب ۳- مشكلات فرايند تعيين پيمانكار ارزان ساز ۴- جديد بودن طرح و عدم سازگارى با بخش هاى مختلف اقتصاد ۵- نحوه تدوين قانون و وجود ابهام هاى آن ۶- همپوشانى گروههاى هدف و عدم توجه به نيازهاى آنها ۷- فقدان نهادهاى لازم براى اجراى طرح
هر كدام از اين عوامل مى تواند باعث عدم تحقق ۵۰ درصدى سرمايه گذارى سرمايه گذارانى شود كه قرار بود در كنار سيستم بانكى به تأمين منابع مالى بپردازند.
آنها با ذكر يك مثال به يكى از موضوعاتى كه باعث انحراف اين طرح شد مى پردازند.
«براى مثال سرمايه گذار به دليل عدم تفكيك و شفاف سازى در مورد مفاهيم «اجاره» و «اجاره به شرط تمليك» باعث به وجود آمدن فروش اقساطى شده است به گونه اى كه بعد از يك دوره ۸ ساله بررسى ها نشان مى دهدكه اين طرح از اهداف خود منحرف شده است.
زمانى كه طرح از فاز «اجاره» به سمت «اجاره به شرط تمليك» حركت كند، سرمايه گذارى مورد نياز براى آن افزايش مى يابد كه اين افزايش با توجه به مشكلات تأمين سرمايه بازدارنده خواهد بود.»
محققان با مطرح كردن ابهامات قانونى و نيز انتظارات و تجربه اى كه گروههاى هدف طرح دارند به اين نكته اشاره مى كنند كه نهادها و نهاده هاى طرح از همان ابتدا در كشور فراهم نبود چرا كه «اين طرح براى نخستين بار در كشور اجرا شد و نبود نهاد هاى اجرايى آن بعد از آغاز طرح به چشم آمد.»
اين نقص در كنار نبود نيروى انسانى آموزش ديده ومؤثر و عدم همراهى سازمانهايى مثل شهرداريها، تشديد شد و «اين مشكل زمانى حادتر شد كه واگذارى مسكن به صورت اجاره به شرط تمليك در كشور سابقه چندانى نداشت و بدنه جامعه هم با اين روش ناآشنا بود.»
آنها با بررسى كردن ميدانى اين طرح در تهران پى برده اند كه «اگرچه تمام واحدهاى احداث شده به گروههاى مصرف تعلق گرفته است، اما فرايند و شيوه واگذارى متفاوت و به صورت فروش اقساطى بوده است و مسكن استيجارى، آن هم در قالب دولتى در ايران محقق نشده است.»
به گفته آنها نتايج اين مطالعات ميدانى نشان مى دهد از يك سو، بنا به دلايل چندى، ميزان نارضايتى از واحدهاى مسكونى بالاست. اين دلايل عبارتند از: نخست، مشكلات مربوط به عدم تأمين به موقع منابع مالى مورد نياز و سياست ارزان سازى، باعث شده است مسكن استيجارى از مصالح نامرغوب ساخته شود. دوم، اجراى ساخت وسازها به صورت نامطلوب و عدم رعايت اصول معمارى و مهندسى ساخت مسكن و ضعف اساسى در طراحى واحدها و مجتمع هاى مسكونى فراوان است. سوم، نواقص و نارسايى هاى موجود در واحدهاى مسكونى و مجتمع هاى مسكن استيجارى از نظر تأسيسات، سايت و كوچك بودن واحدهاى مسكونى.
از سوى ديگر، به دليل يارانه هايى كه دولت براى ساخت اين واحدها، اختصاص داده است، واحدها با قيمت بسيار ارزان و شرايط بسيار مناسبى در اختيار گروههاى هدف قرار گرفته است. از اين رو از بابت قيمت واحدهاى مسكونى و ارضاى انگيزه صاحب خانه شدن، رضايت ساكنان در سطح بالايى است و تقاضا براى تصاحب اين واحدها نيز در بين خانوارهاى گروه هدف نيز بالاست. اين امر باعث شده است تا در رقابت براى استفاده از اين واحدها، افرادى كه بتوانند مبلغى حداقل ۱۵ميليون ريال به عنوان پيش پرداخت تهيه كنند، در تصاحب اين نوع خانه ها از ديگران سبقت بگيرند. اما افرادى كه قادر نبوده اند اين مبلغ را تهيه كنند و تنها توانسته اند ۵ميليون ريال به عنوان وديعه فراهم سازند به صورت استيجارى از افراد گروه اول، خانه ها را تصرف كردند. به نظر مى رسد اين گروه اخير كه از نظر مالى ضعيف تر بوده اند استحقاق بيشترى در واگذارى واحدهاى مسكونى داشته اند.
شرايط نامطلوب ساخت و فاصله زياد از شهر، از يك سو باعث شده است، تنها گروههاى درآمدى ضعيف به سكونت در اين واحدها جذب شوند. اما از سوى ديگر، گروههاى درآمدى خيلى ضعيف تر به دليل ناتوانى در تهيه مبلغ پيش پرداخت خريد اقساطى نتوانستند به طور مستقيم، اين واحدهاى استيجارى را تصرف كنند، بلكه مستأجر افرادى شده اند كه اينگونه واحدها را به صورت اجاره به شرط تمليك تصرف كرده اند. تحقيقات ميدانى نشان داده است، تنها دهك هاى سوم و چهارم درآمدى توانسته اند از واحدهاى اين طرح به شيوه اجاره به شرط تمليك استفاده كنند. دهك هاى درآمدى يك و دوم تنها توانسته اند از افرادى كه قبلاً اين واحدها را به صورت اجاره به شرط تمليك تحويل گرفته اند، براى استفاده به صورت استيجارى بهره بردارى كنند.
به عبارت ديگر از سويى شرايط تبديل شيوه واگذارى اين واحدها از استيجار به اجاره به شرط تمليك و ضرورت پرداخت پيش قسط، دهك پايين درآمدى جامعه را از دسترسى به اين واحدها دور كرده است و از سوى ديگر شرايط سكونت نامطلوب نيز دهك هاى درآمدى متوسط به بالا را نيز دور كرده است. از اين رو، بهره برداران از اين طرح عمدتاً از دهك هاى درآمدى سوم وچهارم هستند. اما حدود نيمى از اين افراد خانه هايى كه تحويل گرفته اند به صورت اجاره به افرادى از دهك هاى درآمدى اول و دوم سپرده اند اين خصوصيت نشان از ضعف در اجراى طرح دارد.
دكتر شريف مطوف و محسن زاهدى در پايان نتيجه گيرى كرده اند كه «حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد خانوارهايى كه در حال حاضر از مسكن استيجارى بهره بردارى مى كنند، خانوارهايى هستند كه به صورت مستأجر دسته دوم در اين واحدها ساكن هستند و ۵۰ تا ۶۰ درصد ديگر، خانوارهايى كه واجد شرايط واگذارى به صورت اجاره به شرط تمليك بوده و آن را تحويل گرفته و در آن ساكن هستند. اما گروهى كه واجد شرايط بوده و به صورت اجاره به شرط تمليك تحويل گرفته است، ولى براى استفاده افراد فقيرتر از خود به آنان به صورت اجاره داده اند، غالباً متعلق به گروههاى پردرآمد نبوده و براى دريافت مسكن استيجارى به شرط تمليك حداقل شرايط را كه همان تعلق به گروههاى هدف است،داشته اند.
اين خصوصيت ها نشان مى دهدكه در صورتى مى توان به موفقيت اين طرح در سالهاى آتى اميدوار بود كه از يك سو گروههاى هدف تفكيك شوند و از سوى ديگر راهكارهاى مشخص براى گروه ترسيم شود و در كنار آن نهادها و نهاده هاى مورد نياز براى اجراى طرح به صورت واقع گرايانه پيش بينى و مشخص شود.»
به هر حال طبق قانون تشويق ساخت و عرضه واحدهاى مسكونى استيجارى دولت مكلف شده بود كه مقدمات ساخت، اجاره و اجاره به شرط تمليك سالانه ۱۰درصد از واحدهاى مسكونى مشخص شده را در برنامه پنجساله فراهم كند. اما به نظر مى آيد كه هنوز سياست ساخت مسكن كه بايد با سه ويژگى «ارزان، انبوه سازى و اسكان گروههاى كم درآمد» همراه باشد، نتوانسته به منصه تحقق بپيوندد و لزوم بازنگرى در اين طرحها را الزامى مى سازد.