دارا حسين زاده نمين
بسيارى از كلانشهرهاى جهان سوم در دهه هاى آينده شاهد افزايش پرحجم جمعيت خواهند بود، چنين اتفاقى منجر به فشار شديد بر بازار مالى مسكن خواهد شد، در بسيارى از كلانشهرها، افزايش جمعيت از يك سو و توسعه افقى شهر از سوى ديگر، امكان دسترسى به زمين را در شهر به حداقل رسانده است، به گونه اى كه دسترسى به زمين را بايد در خاطره ها جست.
به علاوه، در صورت امكان دستيابى به زمين، توسعه حمل ونقل الزامى خواهد بود كه خود جاى بحث دارد. همچنين در غالب اين ابرشهرها، زمين هاى حاشيه اى در فاصله هاى دورى از هسته مركزى شهرها قرار دارند و اين مسأله سبب شده ساكنان شهرها ساعت هاى طولانى براى رفت و آمدهاى روزانه و رسيدن به محل كار صرف كنند.
بدون هيچ مشكلى مى توان سازوكارهاى نظارتى عمومى را در بازار مالى ابرشهرها اعمال كرد، مانند نظارت هاى مستمر در كاربرى زمين، تملك بر زمين از سوى نمايندگى هاى دولتى و حفظ حق قيمت گذارى، ماليات بر ارزش افزوده و نظارت بر بانك ها و مؤسسات مالى. با وجود اين، مسأله اصلى نحوه اجراى اين نظارت هاست. ممكن است برخى از اين سياست ها و نظارت ها با توجه به امكانات برخى شهرها به دليل وجود موانع نهادينه شده، اجرا شدنى نباشد، مانند ملى كردن زمين ها در اقتصاد آزاد مبتنى بر بازار . علاوه بر اين، اعمال سياست مؤثر چندان آسان نيست، زيرا برخى گروه هاى اجتماعى مقتدر تلاش مى كنند موقعيت خود را درجامعه حفظ كنند. استفاده از دستاوردهاى فناورى پيشرفته مانند رايانه، سود زيادى دارد و با توجه به حساسيت دولت ها نسبت به درآمد مالكان زمين، اين ابزارها و روش ها تازه ترين اطلاعات را دراختيار قرار مى دهند.
لازم است به دو مورد متفاوت اشاره شود: دركلان ابر شهرهايى چون بانكوك مالكيت ۸۰ درصد زمين ها به صورت خصوصى است، در حالى كه در كراچى مالكيت به صورت عمومى است. اين دو نشان مى دهد اراده سياسى و اعمال آن از طرف مقام هاى دولتى تا چه اندازه اهميت دارد. هر دو وضع فوق در بسيارى از كلانشهرهاى جهان سوم ديده مى شود.
اراده سياسى و مديريت توانمند را در كشورهاى موفق، تنها در چارچوب برنامه ريزى ها و استراتژى هاى هماهنگ بايد ديد. اجراى هر برنامه اصلاحى نياز به يك بستر وفضاى مناسب سياسى دارد اما با كمال تأسف فضاى سياسى جامعه ما در طول دو دهه اخير به هيچ وجه پذيراى هيچ برنامه منسجم از جانب هيچ جناحى نبوده است. به عنوان مثال؛ در ديدگاه هاى اقتصادى در كابينه سيدمحمد خاتمى، اين ديدگاهها در تعارض و حتى گاهى در تضاد بوده است و هر گروهى سعى داشت سياست هاى اقتصادى مورد قبول گروه خود را به اجرا بگذارد به طور نمونه:
مسئولان بانك مركزى، سازمان برنامه و بودجه و وزارت نفت از پايه گذاران توسعه اقتصادى و مشوق و مروج «خصوصى سازى» و به نوعى خواهان سياست هاى «باز اقتصادى» به مثابه كشورهاى غربى و اروپا بودند. درصورتى كه مسئولان اقتصادى و وزارتخانه هاى امور اقتصادى و دارايى، معادن فلزات، مسكن، شهرسازى و صنايع و تعاون خواهان تمركز شدن اقتصاد كشور در دست دولت بودند. به عبارت ديگر آرايش نيروهاى ضداستبداد و استثمار به گونه اى بوده است كه «برآينده» اقدامهاى آنها به جاى تقويت و پيشبرد برنامه ها و اهداف دولت، باعث تضعيف و حتى خنثى كردن آنها شد و در نتيجه اغلب برنامه ها منجمله «مسكن» ناموفق عمل شد.
امروزه بسيارى ازكشورها با مشكلات عديده اى در زمينه نارسايى هاى شهرى به خصوص كمبود مسكن مواجه بوده و كشور ايران كه دوران تحول از يك اقتصاد يك بعدى به اقتصاد چند بعدى قرار گرفته است از اين مشكل مبرا نيست و در زمينه مسكن به علت عدم سرمايه گذارى كافى اين مشكل به نحو بارزى خودنمايى مى كند. به طورى كه در حال حاضر لزوم توجه و دخالت دولت را براى تنظيم برنامه هاى سنجيده كوتاه مدت و بلندمدت ايجاب مى كند و تا دولت ها تصميم به سرمايه گذارى واقعى در اين بخش نگيرند و كماكان سكان كشتى مسكن را به دست بخش خصوصى بسپارند، اميدى به بهبود وضع مسكن نخواهد رفت. كما اين كه رژيم گذشته نيز اين را آزمود. در برنامه پنجم (۱۳۵۶ـ۱۳۵۲) سهم بخش خصوصى دو برابر و نيم بخش دولتى بود(سهم بخش خصوصى حدود ۶۸۵ ميلياردريال و سهم بخش دولتى حدود ۲۴۰ ميلياردريال) بود كه نتيجه اى جز حيف و ميل كردن بيت المال چيزى عايد كشور نشد، اصولاً در مقطعى كه بخش خصوصى بهانه قراردادن ريسك و امنيت سرمايه، از سرمايه گذارى شانه خالى مى كند دولت ها نبايد دست روى هم گذاشته منتظر معجزه باشند، آزموده را آزمودن خطاست.
اخيراً وزير مسكن در گردهمايى شهرداران اعلام كرده كه به ازاى ساخت هر واحد مسكونى، ۱۳/۵ ميليون تومان وام به متقاضى اختصاص مى يابد كه مردم مى توانند پس از
۵ سال اقدام به فروش كنند مفهومش اين است كه دريافت كننده اين وام لازم است در مدت حداكثر ۵ سال يا (۶۰ قسط) اصل و فرع آن را بازپرداخت كند. با احتساب سرانگشتى و لحاظ كردن ۱۵/۵ درصد سود رسمى بانك ها، اين دريافت كننده وام بايد ماهانه ۲۶۵ هزارتومان قسط پرداخت كند. اكنون اين سؤال باقى است كه كدام حقوق بگير و دستمزد بگير عادى سراغ داريد كه اين ميزان مازاد درآمد در ماه داشته باشد كه بتواند پس از كسر هزينه هاى روبه افزايش و پرداخت اجاره بهاى محل سكونت، اين ميزان قسط پرداخت كند!؟
در نوشته اى مى خواندم كه در آمريكا براى تهيه مسكن در هر ايالتى صدها شعبه بانك مسكنى نظير بانك رهنى سابق ما فعاليت مى كند و اشخاصى كه مى خواهند صاحب خانه شوند كافى است واحد ساختمان مورد نظر و دلخواه خود را انتخاب كرده با توجه به درآمد متقاضى اقساط پرداخت آن رابه ۲۰ تا ۳۰ سال قسط بندى مى كند كه در نهايت پرداخت هر قسط كمتر از پرداخت اجاره بهاى آن مى شود و به دليل سهل الوصول بودن آن حدود ۸۵ درصد شهروند آمريكايى صاحب خانه هستند.
وضع مسكن در ايران بخصوص در دهه اخير كه به سبب افزايش بى رويه جمعيت در شهرهاى بزرگ بخصوص در تهران و ساير مراكز استانى و به علت عدم تعادل در عرضه و تقاضاى آن، قيمت ها اعم از خريد و اجاره سير صعودى پيموده كه عمدتاً به دو دليل استناد مى شود:
الف: اختصاص سهم ناچيز از درآمد و توليد ناخالص ملى (GNP) به مسكن است، سهم بخش ساختمان از درآمد و توليد ناخالص ملى در مقايسه با قيمت هاى سال ۱۳۶۹ حدود
۴ درصد و در سال ۱۳۷۰ بالغ بر ۴/۴ درصد بوده و تنها ۰/۴ درصد رشد داشته، در حالى كه سهم ساير گروه خدمات از درآمد و توليد ناخالص ملى به ترتيب ۴۸/۷ درصد و
۴۹/۷ درصد بوده است. در مقايسه با ساير بخش ها مى بينيم در هيچ يك از اين سال ها از جذب سرمايه هاى مردم برخوردار نبوده است.
از سال ۱۳۵۵ سهم سرمايه گذارى دولت در بخش مسكن كاهش يافت، اين روند پس از انقلاب اسلامى در سال ۱۳۵۷ ادامه يافت، نتيجه چنين سياستى كاهش سرمايه گذارى دولت در بخش مسكن از ۲۳ درصد در سال ۱۳۵۵ به كمتر از ۲ درصد در سال ۱۳۶۹ و ۱۳۷۰ بود. بدين ترتيب بخش خصوصى حاكميت سرمايه گذارى در بخش مسكن را به خود اختصاص داد.
بررسى سرمايه گذارى دولت در بخش مسكن پس از انقلاب اسلامى نشان مى دهد از سال ۱۳۶۲ به بعد نرخ رشد سرمايه گذارى دولت در بخش مسكن هر ساله بيشتر از ۲۷ درصد منفى بوده است. بدين ترتيب رشد مسكن بستگى تام به فعاليت بخش خصوصى و نرخ سوددهى از بخش مسكن پيدا كرد.
جدول مقايسه زير بيانگر سهم سرمايه گذارى بخش دولتى و خصوصى در مسكن (به قيمت ثابت) است.
در صورتى كه مرورى بر داده ها نشان مى دهد ساختار هزينه هاى خانواده هاى شهرى عمدتاً در سه كالاى اصلى متمركز شده است و خانواده هاى شهرى از تغذيه و پوشاك خود صرفنظر كرده و به سر پناه (مسكن) اختصاص داده اند. به عنوان نمونه، كاركنان بخش دولتى معادل ۱۶۶ درصد از ميزان درآمد خود را در سال ۶۸ براى مسكن پرداخت كرده اند. اين رقم در سال ۱۳۷۲ به ۱۸۳ درصد رسيده است. بعد از جنگ ايران و عراق درحالى كه امكان عرضه زمين دولتى در شهرهاى بزرگ به دليل محدوديت تأسيسات زيربنايى، محدود شده بود، سيل سرمايه هاى متراكم شده در بورس و بازار ارز به سوى زمين سرازير شد. زيرا زمين هم محلى مطمئن براى ذخيره سازى ثروت و هم قيمت نسبى آن به دليل تثبيت قيمت، كاهش يافته و اين پتانسيل افزايش قيمت سريع را در آن نهفته كرده بود. بدين ترتيب قيمت زمين بيشتر از نرخ تورم تا سال ۱۳۷۰ افزايش يافت.
سطح بالاى قيمت زمين و عدم امكان عرضه زمين با خدمات كافى و با بهاى مناسب با درآمد خانوارها، يكى از دلايل ناتوانى اكثريت مردم، شامل ميان درآمدها براى تهيه مسكن است. از سال ۱۳۶۷ قيمت مصالح ساختمانى با سرعت بيشتر از نرخ تورم افزايش يافت و اين وضع همچنان ادامه يافت، به طورى كه در سال ۱۳۷۱ رشد بهاى مصالح ساختمانى غيرفلزى به ۶۶/۴ درصد و فلزى به ۵۳/۱ درصد رسيد، در حالى كه رشد بهاى عمده بهاى عمده فروشى كالايى به ۳۰/۳ درصد بود تا زمانى كه توليد و عرضه مسكن فقط در انحصار بخش خصوصى يعنى «سرمايه دارى تجارى» باشد امكان تعادل بين عرضه و تقاضاى مسكن وجود ندارد در كشورهايى كه توانستند مشكل مسكن را رفع كنند حدود قيمت يك واحد مسكونى متوسط برابر با چهار يا پنج سال درآمد يك فرد است، در صورتى كه در كشور ما اين نسبت بيش از ۲۰ سال است.
ب ـ دو ديدگاه در مورد مسكن:
1ـ مسكن به عنوان سرپناه كه به قول فيلسوف آلمانى (هايدگر) كه واژه سرپناه يا مسكن را با مقوله آزادى معادل مى داند.
۲ ـ مسكن به عنوان سرمايه گذارى
به علت برابرشدن قيمت زمين و مسكن در ظرف يك سال، ظاهراً تلقى از ساختمان به عنوان سرمايه گذارى و تحصيل سود بوده است، پس از تصويب قانون منع خريد و فروش ارز خارج از شبكه بانكى، سرمايه ها به سمت خريد و فروش زمين و ساختمان سوق داده شد. آمارها نشانگر آن است كه خانوارهاى شهرى در چندسال اخير از مشكل مسكن رهايى نيافته اند.
براساس آمار سال ۶۵ حدود يك ميليون و ۸۵۲ هزار خانوار چهارنفره و بالاتر كه جمعيتى معادل ۴ ميليون و ۷۵۷ نفر را شامل مى شوند فقط در «يك اتاق» سكونت داشته اند. همچنين يك ميليون و ۵۸۶ هزار خانوار پنج نفره و بالاتر كه جمعيتى معادل ۱۰ ميليون و ۶۱۶ هزار نفر جمعيت را تشكيل داده اند. فقط در «دو اتاق » زندگى مى كرده اند.
براساس اين آمار دوميليون و ۴۳۸ هزار خانوار كه پانزده ميليون و ۳۷۳ هزارنفر جمعيت را تشكيل مى دهند در سال ۶۵ در زمره خانوارها و جمعيت بسيار محروم كشور بوده اند. آمار موجود و نيز گزارش هاى بولتن اقتصادى مسكن كه به وسيله سازمان ملى زمين و مسكن منتشر مى شود، نشان مى دهد بهاى متوسط يك واحد مسكونى متعارف در شهرهاى ايران بيش از ۱۱ برابر درآمد سالانه متوسط يك خانوارشهرى است، در حالى كه ميزان قابل تحمل براى يك خانواده حداكثر ۵برابر است.
دركشورهاى توسعه يافته نسبت بهاى يك مسكن متعارف ۲ تا ۳ برابر درآمد سالانه يك خانوار و نسبت هزينه مسكن از ۱۰ تا ۲۰ درصد كل هزينه يك خانوار تجاوز نمى كند. در حالى كه در يك سال (از ۸۱ به ۸۲) قيمت هر مترمربع آپارتمان مسكونى در شمال تهران از ۵۰۰هزار تومان به ۲ ميليون تومان و در جنوب تهران هرمترمربع از ۱۵۰هزارتومان به ۶۰۰هزار تومان افزايش يافته، با رسيدن بهاى يك مسكن متعارف به ۱۱ برابر درآمد متوسط يك خانوار شهرى، نسبت هزينه مسكن به هزينه خانوار، براى يك خانوار تازه تشكيل شده به حدود ۶۵ درصد بالغ مى شود كه نه تنها رفاه و سلامت خانواده ها بلكه اقتصاد ملى را تهديد مى كند. با توجه به اين كه در حال حاضرحدود ۵۴ درصد جمعيت كشور يعنى حدود ۳۵ ميليون نفر را افراد زير ۲۰ سال تشكيل مى دهند حتى اگر زوج هاى آينده نيز بپذيرند كه بيش از دو فرزند نداشته باشند، در ۲۰ سال آينده حدود سى و پنج ميليون نفر به جمعيت كشور افزوده خواهد شد و از طرفى طبق آمار رسمى در سه سال گذشته ( ۷۹،۸۰،۸۱) سالانه حدود ۲۰۰هزار ازدواج رسمى زوج هاى جوان در تهران ثبت شده است ، بدين معنى كه ورود سالانه ۲۰۰هزار متقاضى جديد مسكن در تهران است . در حالى كه حداكثر تراكم واگذار شده در سال ۱۳۸۰ فقط ۴/۵ ميليون مترمربع اعلام شده است، يعنى حدود ۴۵ هزار واحدمسكونى توليد و عرضه شده است و براى تقاضاى بيش از ۱۵۰هزار زوج جوان هيچ مسكنى توليد نشده است.
شايان ذكر است كه ورود ۲۰۰هزار زوج جوان به عرصه زندگى شهرى تا پايان سال ۱۳۸۸ تداوم خواهد داشت و بعد از آن رو به افول خواهد گذاشت. اگر سقف فروش تراكم طبق نظر وزارت مسكن و كميسيون عمران مجلس حداكثر ۱/۵ ميليون مترمربع تعيين و اعمال شود، تا سال ۱۳۸۸ يك ميليون زوج جوان به عنوان متقاضى مسكن با توليد حداكثر ۷۵ هزار واحد مسكونى مواجه خواهد شد. با كمبودهاى فعلى و نيازهاى آينده مسكن تا سال ۱۴۰۰ ، ساخت حدود ۱۷ميليون واحد مسكونى در كشور ضرورى است . لذا برنامه ريزى و سرمايه گذارى دراين بخش را از اهم وظايف دولت بايد تلقى كرد.
دركشورهاى پيشرفته نيز حقوق بگيرانى هستند كه توان خريد و يا اجاره كردن را ندارند و دولت هاى اين كشورها «خانه هاى اجتماعى و اجاره اجتماعى » براى آنها فراهم مى سازند به عنوان نمونه:
۴۳ درصد خانه ها در كشور هلند
۳۱ درصد خانه ها در كشور دانمارك
۱۸ درصد خانه ها در كشور آلمان
۱۳درصد خانه ها دركشور فرانسه
و نمونه هاى فراوانى از اين دست وجود دارد، امروزه دولت هاى دلسوز و آگاه، براى رفع مشكلات معيشتى شهروندان خود و ايجاد نشاط در خانواده ها، با توجه به توانمندى ها و منابع مالى و اقتصادى كشور، مبادرت به برنامه ريزى علمى و منطقى دراين زمينه مى كنند.
*عضو كانون دانش آموختگان اقتصاد كشور
منابع و مآخذ
۱ ـ كتاب برنامه پنجم چاپ سازمان برنامه و بودجه
۲ ـ كتاب جمعيت جهان چاپ و انتشارات دانشگاه شهيد بهشتى
۳ ـ روزنامه خبر مورخ ۸۵/۶/۱۹
۴ ـ مطالعات و بررسى اقتصاد شهر تهران دى ماه ۷۴ دارا حسين زاده نمين
۵ ـ روزنامه مردم سالارى شنبه ۸۲/۲/۶
۶ـ روزنامه جام جم يكشنبه ۸۱/۴/۲
