|
افزايش وام مسكن
رونق بازار يا ادامه ركود
|
|
|
مهران صدرى
مطابق اصل ۳۱ قانون اساسى، حق داشتن مسكن و سرپناه مناسب به معنى محل سكونتى كه داراى هر گونه خدمات لازم جانبى باشد، پس از هوا، غذا و پوشاك، يكى از اساسى ترين نيازها براى زندگى هر انسانى است. اين اصل همچنين بر فراهم كردن زمينه اجرايى تأمين مسكن با اولويت توجه به قشرهاى نيازمندتر اشاره دارد. تأمين استقلال اقتصادى، فقرزدايى، محروميت زدايى، برآوردن نيازهاى انسان و حفظ آزادگى او و اقتصاد كشور، بر مبناى تأمين نيازهاى اساسى مسكن، خوراك، پوشاك، بهداشت و درمان، آموزش و پرورش و امكانات لازم براى تشكيل خانواده از نكات اصلى مطرح شده در اصل ۴۳ قانون اساسى است. در عين حال، يكى از معضلات پيچيده جامعه بشرى كه در كشور ما و در مقاطع مختلف تاريخى نمود عينى و محسوسى داشته است، مشكل مسكن است.
تجربيات و نتايج به دست آمده در بخش مسكن در دهه هاى گذشته حاكى از اعمال بيشترين فشار به گروه هاى كم درآمد، به ويژه قشر مستضعف و دهك هاى پايين درآمدى كه بخش عمده اى از طيف تقاضاى مسكن را در كشور تشكيل مى دهند است، در اين گزارش، كوشش شده تا با بررسى روند اعطاى وام مسكن راهكار مناسب براى بهينه شدن اين سياست ارائه شود.
گرانى قيمت مسكن
گرانى قيمت زمين هاى مسكونى به دليل عدم وجود سياست هاى مشخص در نحوه واگذارى زمين به بخش خصوصى توسط دولت، رشد سريع جمعيت جوان، گرانى قيمت مصالح ساختمانى به دليل اعمال سياست هاى متناقض در خصوص كنترل قيمت اين مصالح توسط دولت و همچنين عدم هماهنگى نهادهاى مختلف نظارتى و كنترلى، از مسائل چالش برانگيزى بوده است كه دولت هاى مختلف با آن روبه رو بوده اند.
يكى از راه هاى پيش روى دولت ها، مخصوصاً هنگامى كه به علت مشكلات حاد اقتصادى توانايى تأمين كامل مسكن مناسب را براى اقشار جامعه ندارند، اعطاى وام هاى بلندمدت با بهره مناسب است. در كشورهاى توسعه يافته، اين وام ها با بازپرداخت بسيار بلندمدت و با نرخ بهره پايين ارائه مى شوند. اين ويژگى ها باعث دسترسى راحت تر به وام خريد مسكن خواهد شد تا جايى كه معمولاً خريد خانه ارزان تر از اجاره آن تمام مى شود.
مثلا در بريتانيا مى توان به راحتى وام مسكن گرفت و به خاطر مهلت بازپرداخت طولانى كه عمدتاً ۲۵ تا ۳۰ است، اقساط آن نسبتاً كم است. در اين كشور، اعطاى وام مسكن تا ۹۵ درصد از قيمت خريد ملك رايج است و براى افرادى كه براى نخستين بار قصد خريد ملك را دارند و كسانى كه وام خود را به شركت ديگرى انتقال مى دهند، تخفيف در نظر گرفته مى شود، به طورى كه نرخ بهره تخصيصى تا چند سال به ميزان ۲ درصد كمتر از استاندارد نرخ بهره جارى بازار خواهد بود. به عنوان مثالى ديگر در كانادا حداكثر وام مسكونى معادل ۷۵ درصد قيمت خريد يك ملك است كه مى توان آن را از بانك هاى محلى و يا ساير مؤسسات مالى فراهم كرد. مدت بازپرداخت اين وام ها نيز ۲۵ تا ۳۰ سال است و حتى ممكن است كوتاه تر نيز باشد.
در كشور ما، بانك رهنى در دوره زمانى قبل از انقلاب و بانك مسكن بعد از انقلاب به عنوان تنها بانك تخصصى مسكن در تأمين مالى اين بخش نقش داشته اند. بانك مسكن در سال ۱۳۵۸ براساس لايحه قانونى مصوب مجمع عمومى بانك ها از ادغام بانك هاى رهنى، بانك ساختمان، شركت سرمايه گذارى ساختمان هاى بانك هاى ايران و شركت هاى پس اندازكورش، اكباتان و پاسارگاد تشكيل گرديد. مطابق اساسنامه مهمترين موضوعات فعاليت اين بانك عبارت اند از:
۱ ـ پرداخت وام در برابر رهن اموال غيرمنقول به منظور خريد و يا واريز بدهى ناشى از خريد واحد مسكونى، ساخت، تكميل و تعمير ساختمان
۲ـ افتتاح حساب جارى، پس انداز و قبول سپرده اعم از ديدارى يا مدت دار
۳ـ اعطاى وام مسكن به سازندگان مجتمع هاى مسكونى در برابر ضمانت نامه بانكى
تغيير رويكردها در ادوار مختلف
بانك مسكن در سال ۱۳۶۸با افتتاح حسابى به نام سپرده سرمايه گذارى مسكن موجبات سپرده گذاران متقاضيان را فراهم ساخت و با اتكا به منابع حاصل از آن واحدهاى مسكونى متعددى را براى سرمايه گذارى در اين بخش فراهم كرد. در سال ،۱۳۷۱ ترتيبات و شرايط حساب، نحوه امتيازگيرى و اعطاى تسهيلات مورد بازنگرى قرار گرفت و تغييراتى در شيوه هاى قبلى داده شد. در سال ،۱۳۷۳ موجبات اعطاى تسهيلات خريد به تمامى قشرهاى جامعه امكانپذير گرديد. عمده ترين تغييرات در شرايط صندوق پس انداز مسكن شامل حداقل مبلغ سپرده گذارى، مدت دوره انتظار، ضرايب برابرى و سقف تسهيلات بوده است. از جمله اين تسهيلات جهت خريد خانه، اعطاى وام ۱۲ ميليونى و ۱۸ ميليونى خريد مسكن بوده است.
يكى از مشكلاتى كه در زمينه اعطاى اين وام ها وجود دارد، عدم توانايى بازپرداخت آن از سوى قشرهاى مستضعف و دهك هاى پايين درآمدى است كه دليل آن را مى توان در بهره هاى بالا و نامتعارف نسبت به وام هاى ديگر كشورهاى دنيا و همچنين مدت زمان كوتاه بازپرداخت نسبت به مبلغ وام با توجه به درآمد سرانه خانوار جست وجو كرد.
در بانك مسكن تا قبل از تشكيل دولت نهم، بازپرداخت وام هاى ۱۸ ميليون تومانى بدين صورت بود كه وام را به دو قسمت ۱۲ ميليون تومانى با سپرده و ۶ ميليون تومانى بدون سپرده تقسيم كرده بودند و بازپرداخت وام با سپرده ۱۲ ميليون تومانى در ۱۲ تا ۱۸ سال با سود ۱۵ درصد و با اقساط ۱۵۹۷۰۰ تومانى و بازپرداخت وام ۶ ميليون تومانى بدون سپرده با بهره ۱۶ درصد و با اقساط ۱۱۲۳۰۰ تومان بود. يعنى متقاضيان استفاده از وام ۱۸ ميليون تومانى بايد در ماه بيش از ۲۷۰۰۰۰ تومان قسط به بانك بپردازند. البته پس از تشكيل دولت نهم، نرخ بهره دريافتى در هر دو روش ۲% كاهش يافت ولى به نظر نمى رسد اين ميزان كاهش، تأثير قابل توجهى بر ميزان اقساط پرداختى توسط قشرهاى كم درآمد و مستضعف جامعه گذاشته باشد. در كشور ما و مخصوصاً در چند سال اخير، بخش مسكن دچار ركود نسبى شده است و اين بخش با مشكلات جدى كه دارد، بازار تقريباً راكدى را تجربه مى كند.
چالش نهادى
متأسفانه، بايد گفت مسئولان اين بخش براى حل اين مشكل، بدون بررسى همه جانبه و دقيق مسأله و برخلاف مخالفت گسترده كارشناسان، سياست افزايش وام را براى تحرك در بازار مسكن در پيش مى گيرند، زيرا بر اين باورند كه افزايش وام، قدرت خريد مردم را بالا مى برد و آنان را به خريد مسكن مورد نيازشان ترغيب مى كند و اين موضوع باعث رونق در بازار مسكن مى شود و آن را از ركود خارج مى سازد. اين در حالى است كه بخش مسكن را خودآگاه يا ناخودآگاه در يك حلقه بسته ركود تورمى گرفتار مى سازند و عواقب ناگوارى را براى اين بخش و به تبع آن، اقتصاد مالى به وجود مى آورند. به عبارت ديگر، افزايش اعتبارات خريد مسكن، قدرت خريد اقشار عمدتاً با درآمد متوسط را بالا مى برد و با توجه به تزريق حجم قابل توجهى پول به جامعه، تقاضاى مؤثر براى خريد مسكن افزايش مى يابد كه به تبع آن، افزايش اوليه قيمت مسكن را شاهد خواهيم بود. در كنار اين افزايش و با فشار روانى ناشى از افزايش ميزان تسهيلات وام خريد مسكن، ورود هر چه بيشتر تقاضاى سرمايه اى به ويژه سرمايه هاى سرگردان به اين بخش اتفاق خواهد افتاد. با ورود اين سرمايه ها كه با هدف كسب سود است و ايجاد رونق نسبى در ساخت و سازها، بازار مسكن به دليل فقدان ابزارهاى كنترلى و حضور كارآمد دولت مجدداً به سمت افزايش قيمت حركت كرده و در نتيجه باعث بالارفتن قيمت مسكن و در نهايت تورم در اين بخش خواهد شد.
به اين ترتيب، افزايش قيمت و تورم ناشى از آن، سهم هزينه مسكن را در سبد هزينه خانوار بالا مى برد و تقاضاى واقعى مسكن روبه كاهش مى گذارد. با كاهش تقاضاى مؤثر مسكن و خارج شدن سرمايه هاى سرگردان در اين بخش، ركود سنگين تر از قبل شده، اين ركود به اقتصاد ملى نيز سرايت مى كند و قسمت قابل توجهى از اقتصاد كشور را دچار ركود مى سازد.
اين درحالى است كه تاكنون يارانه هاى بزرگى به اين دو بخش پرداخت گرديده كه تحت عناوين حمايت مالى از انبوه سازان و انواع وام هاى خريد مسكن در اخبار روزانه شاهد آن هستيم.
در مصداقى كلى، يارانه را مى توان هم به بخش عرضه با هدف كاهش هزينه تمام شده و هم به بخش تقاضا با هدف افزايش قدرت خريد مردم اعطا كرد كه هر دو روش تورم زا است، چرا كه اختصاص يارانه به تقاضا سبب مى شود متقاضيان با تقاضاى بيشترى وارد بازار شوند و عرضه كنندگان نيز قيمت ها را بالا ببرند. اعطاى يارانه به بخش عرضه نيز در صورتى كه به منظور اعمال سياست هاى مناسب براى كنترل قيمت مسكن باشد، سبب افزايش سرمايه درگردش توليدكنندگان و در نتيجه افزايش سود به سبب كاهش قيمت خواهد بود.
راهكار خروج از ركود
در ماه هاى اخير، كاهش نرخ بهره سپرده گذارى در بانك هاى دولتى باعث استرداد انواع سپرده ها توسط مردم و انتقال آن به بازار كالاها و خدمات ديگرى همچون مسكن شده است. اين افزايش حجم نقدينگى دربازار مسكن، در كنار عواملى همچون افزايش وام خريد مسكن، گرانى مصالح ساختمانى، شرايط خاص بين المللى و افزايش ريسك سرمايه گذارى در داخل كشور و مسائل مربوط به فعاليت هاى هسته اى افزايش مضاعف قيمت مسكن را باعث گرديده است.
در شرايطى كه به طور متوسط ۴۰ تا ۵۰ درصد قيمت يك واحد مسكونى مربوط به زمين و ۵۰ تا ۶۰ درصد بقيه مربوط به هزينه هاى ساخت و سود حاصل از سرمايه گذارى است، با حذف قيمت زمين و سود حاصل از سرمايه گذارى، وام هاى حدود ۱۲ تا ۱۵ ميليون ۸۰ تا ۱۰۰ درصد هزينه ساخت را تأمين خواهد كرد.
براى حذف ارزش زمين و متعادل سازى سود حاصل از سرمايه گذارى حضور كارآمد دولت در عرصه حاكميتى ضرورى به نظر مى رسد.
در چنين شرايطى، تأمين مالى مسكن مرتفع شده، دوره بازپرداخت وام افزايش يافته و اقتصاد مسكن از حالت ركود به وضعيت رونق هدايت خواهد گرديد.
|
