|
نقدى بر سياست هاى انبوه سازى
|
|
|
مهران صدرى اشاره: بيش از چند دهه از قدمت واژه انبوه سازى در صنعت ساختمان نمى گذرد. با اين وجود انبوه سازان در مدت بسيار كوتاهى توانسته اند جايگاه خود را در اين صنعت ارتقا دهند. صاحبنظران و متخصصان مسكن بر اين عقيده اند كه استفاده از فناورى هاى پيشرفته در توليد ساختمان به شكل انبوه، تنها راه ممكن در چاره جويى معضل مسكن است. آنچه مى خوانيد نگاهى است به مقوله انبوه سازى و تأثير آن در بازار مسكن. در اصطلاح عام، انبوه سازى يعنى توليد بيشتر، اما اين توليد بيشتر در دنياى امروزى فقط به معناى انباشت زياد از يك كالا نبوده و به نحوى نيست كه در بازار نتواند به فروش رسيده و قابل رقابت با ساير كالاهاى مشابه نباشد. بدين لحاظ توليد انبوه ضرورتاً با سيستمى شامل ويژگى هايى است كه از جمله آنها، رعايت مصاديق استاندارد، قيمت ارزان تر، كيفيت بهتر، توليد سريع تر، به كارگيرى فناورى هاى مناسب و ... است ضمن آن كه پرهيز از وابستگى، به عنوان يك شاخص عمده ديگر بايد در هر حال مدنظر قرار گرفته باشد. بنابر تعريف فوق، انبوه ساز كسى است كه بتواند با استفاده از روش هاى پيشرفته فنى صنعتى، مواد و مصالح جديد و مقاوم، زمان كمتر، هزينه پايين تر و بهره ورى بيشتر از منابع در اختيار (منابع مالى، نيروى انسانى، ماشين آلات و غيره) اقدام به توليد بيشتر نموده و به بازار عرضه كند. با صنعتى شدن كشورها و به تبع آن رشد سريع اقتصادى، سياست دولتمردان بر توسعه شهرها به منظور تأمين نيروى كار كارخانه ها قرار گرفت. علاوه بر آن مهاجرت سريع روستاييان و ساكنان شهرهاى كوچك به شهرهاى بزرگ، افزايش بهداشت عمومى و كاهش مرگ و مير، نياز به مسكن ـ كه شايد تأمين آن پيش از اين مسأله مهمى نبود ـ به يكى از اساسى ترين نياز جوامع بشرى مبدل گشت. البته توليد بيشتر، تنها عامل مهم در مقوله انبوه سازى نيست، بلكه آنچه حائز اهميت است، ساخت سريع و مطمئن مسكن با قيمت ارزانتر، كيفيت بهتر و بهره گيرى از تكنولوژى جديد است. ايران نيز همچون كشورهاى ديگر از اين قاعده مستثنى نبود. بعد از دهه ،۴۰ با اعمال سياست هايى كه اولويت آن صنعتى كردن كشور بود و اعمال سياست هاى اصلاحات ارضى، مهاجرت روستاييان به شهرها و به دنبال آن مهاجرت ساكنان شهرهاى كوچك به شهرهاى بزرگ بخصوص تهران براى تأمين معاش شدت يافت و به دنبال آن انبوه سازى در ايران رواج پيدا كرد. براساس آمارهاى به دست آمده، كشور ما در سال ۸۴ با كمبود ۱/۶ ميليون واحد مسكونى روبه رو بوده است. براساس برآورد كارشناسان براى رسيدن به وضعيت قابل قبول در حال حاضر نياز به ۳ ميليون واحد مسكونى است. براى كنترل وضع موجود بايد سالانه يك ميليون و دويست هزار واحد مسكونى ساخته شود. آمار فوق به خوبى نشان از كمبود ميليونى واحد مسكونى دارد. براساس برآوردها، در سال ،۸۴ اتحاديه صنفى انبوه سازان، ۲۵۰ هزارخانه در شهرهاى كشور ساخته است. توليد انبوه به دو روش صنعتى و غيرصنعتى انجام مى گيرد. عموم مسكن هاى توليد انبوه ما غيرصنعتى است. درحالى كه به عقيده كارشناسان يكى از راه حل هاى معضل مسكن به دليل طولانى بودن فرآيند توليد آن، ساخت سريع و مطمئن واحدهاى مسكونى با تكنولوژى هاى جديد يعنى ساخت مسكن صنعتى است. در ساخت مسكن صنعتى به علت بهره ورى بالاى عوامل توليد و تكرار فرآيند توليد، ساخت ارزان و اقتصادى مسكن امكانپذير است. ساخت و توليد انبوه صنعتى مسكن نيازمند مديريتى كارآمد است، تا از فناورى هاى جديد موجود دنيا و از طرف ديگر از توانمندى هاى داخلى به خوبى استفاده شده و خانه هايى ارزان با استانداردهاى زيستى و كيفى مطلوب توليد شود. ظرفيت اسمى صنعت پيش ساخته در ايران، حدود سالانه ۲۰ هزار واحد مسكونى با مساحت متوسط ۱۰۰ مترمربع زيربناست، كه تنها ۲/۸ درصد از واحدهاى مسكونى ساخته شده در سال ۸۳ را شامل مى شود. < عوامل تأثيرگذار در انبوه سازى صنعتى الف ـ افزايش رشد جمعيت با افزايش رشد جمعيت، تفكر انبوه سازى به منظور توليد بيشتر در زمان كمتر در ساخت و ساز ضرورى به نظر مى رسد. ب ـ افزايش بهره ورى عوامل مؤثر در قيمت مسكن از مهمترين عوامل تشكيل دهنده قيمت نهايى مسكن، قيمت مصالح ساختمانى و هزينه هاى انسانى است كه با توليد صنعتى مسكن و به دليل استفاده از ماشين آلات و تجهيزات مدرن در اين روش، هزينه نيروى انسانى به مراتب كمتر از توليد غيرصنعتى خواهد شد و استفاده از مصالح ساختمانى بهينه خواهد بود. ج ـ طولانى بودن فرآيند توليد مسكن زمان توليد مسكن نسبت به ديگر كالاهاى مورد نياز، بسيار طولانى تر است. لذا از آنجا كه در بازار بايد عرضه و تقاضا از تعادل نسبى برخوردار باشد، با استفاده از تكنولوژى ساخت مى توان عرضه را زياد كرد تا عرضه و تقاضا به سمت تعادل پيش رود. با ورود تكنولوژى هاى جديد ساخت با شرط انتقال دانش فنى و بومى سازى، نياز به بستر اقتصادى مناسب در اين بخش ضرورى است، تا زمينه استفاده از تكنولوژى هاى جديد به صورت اصولى و صحيح فراهم گردد. صاحبنظران و متخصصان مسكن بر اين عقيده اند كه استفاده از فناورى هاى پيشرفته و توليد ساختمان به شكل انبوه، تنها راه ممكن در چاره جويى معضل مسكن است. شيوه اى كه تلاش دارد عرضه و تقاضا را با يكديگر هماهنگ ساخته و از طريق ايجاد فراوانى بتواند بستر مناسب به منظور تأمين مسكن تمامى نيازمندان را فراهم كند. توليد مسكن صنعتى، مطمئناً يكى از راه هاى مؤثر افزايش عرضه توليد انبوه مسكن است كه با اعمال سياست هاى صحيح دولت و برطرف كردن موانع رشد و توسعه آن، مى توان بازار عرضه و تقاضا را به سمت تعادل سوق داد و باعث پايدارى در اين بازار و تأثير مثبت، در صنعت كشور بود. بالابودن قيمت نهايى مسكن مورد نياز متقاضيان، مشكل اصلى انبوه سازان است. افزايش قيمت زمين در دوران رونق خيلى بيشتر از قيمت مسكن بوده كه سرمايه هاى سرگردان و سرمايه هاى موجود در بخش هاى صنعتى ديگر و حتى سرمايه فعال در ساختمان سازى ـ به عنوان مثال انبوه سازان ـ را به سمت زمين سوق مى دهد. افزايش سهم بهاى زمين در ساخت ساختمان، باعث افزايش سرمايه گذارى اوليه براى ساخت بنا و در نتيجه كاهش نقدينگى در دوره ساخت مى شود. برخى از پيامدهاى افزايش سهم بهاى زمين در توليد واحد مسكونى در ذيل مى آيد. الف ـ كاهش توان سرمايه گذارى در تملك و ساخت مجدد افزايش بهاى قيمت زمين موجب كاهش توان سرمايه گذارى در تملك زمين و ساخت بنا مى شود. ب ـ رشد سوداگرى با تبديل شدن زمين به محلى براى سرمايه گذارى بدون ريسك و نيز توجيه ناپذير شدن توليد مسكن به قصد فروش به دليل افزايش بهاى زمين، بسيارى از سرمايه گذاران مسكن به سمت خريد و سپس فروش زمين درموقعيت مناسب هدايت مى شوند. ج ـ رشد نامتوازن شهر برخى از انبوه سازان، سرمايه انباشتى ناشى از عرضه توليدات پيشين را به حاشيه شهرها كشانده ـ به علت قيمت پايين زمين ـ كه با افزايش فزاينده تقاضاى زمين، بهاى آن در اين مناطق نيز به چند برابر مى رسد. باعث افزايش مهاجرت به اطراف شهرها شده و خود به كانون هاى رشد جمعيتى تبديل خواهد شد كه افزايش معضلات اجتماعى، هزينه اداره و تأمين خدمات براى ساكنان را به همراه خواهد داشت. د ـ طولانى شدن دوران ساخت با بررسى هاى به عمل آمده، دوره ساخت در طرح هاى بلندمرتبه سازى و انبوه سازى حدود ۳سال است و از آنجا كه بهاى زمين، عوارض اخذ مجوز، خدمات مهندسى، در صورت لزوم خريد تراكم، همگى به صورت يكجا در ابتداى طرح پرداخت مى شود، با افزايش بهاى زمين در اين سطح، توليد ساختمان از لحاظ اقتصاى توجيه ناپذير است. به اين ترتيب انبوه ساز ترجيح مى دهد كه دوران ساخت را طولانى كند چرا كه سود حاصل از افزايش قيمت زمين بيشتر بوده و به اين ترتيب عجله اى براى تحويل و ساخت واحدها وجود ندارد و اين خود عاملى براى تأخير در عرضه است. مديريت بازار زمين توسط دولت، مؤثرترين راهكار يكى از راهكارهايى كه دولت مى تواند توسط آن، بازار مسكن را كنترل كند، استفاده از زمين هاى خود در فرآيند ساخت شهرهاى جديد است. به اين نحو كه با آماده سازى زمين هاى خود و تهيه و يا خريد زمين هاى مناسب با كمك شهردارى منطقه، اقدام به سفارش طرح هاى ساخت مسكن به انبوه سازان بخش خصوصى كند. علاوه بر آن شهردارى مى تواند دولت را در انجام صحيح رسالت خود از طريق اعطاى تراكم بيشتر و ارزان تر و كاهش عوارض نوسازى يارى دهد، كه در پى آن نتايج زير قابل حصول است: ـ انبوه سازى از وضعيت فعلى خود كه علاوه بر حوزه مديريت فنى ـ مهندسى، در مديريت تقاضا، منابع مالى و مديريت عرضه دخالت دارد، خارج شده و به جايگاه اصلى خود يعنى مديريت فنى ـ تخصصى برمى گردد. بنابراين انبوه ساز كه تا قبل از اين از ارزش مازاد زمين سود مى برد، سود خود را از ارزش افزوده حاصل از ساخت به دست مى آورد. ـ انبوه ساز دغدغه تهيه منابع مالى را نخواهد داشت، بدين دليل كه هزينه زمين در فرآيند ساخت حذف شده و هزينه ساخت از طرف سفارش دهنده تأمين خواهد شد. اين مسأله باعث رشد و تسريع فرآيند انبوه سازى مى شود. ـ با انجام اين سياست، عرضه مسكن افزايش خواهد يافت و انبوه ساز مى تواند با منابع مالى كه عمدتاً بانك هاى موجود، قادر به پرداخت آن هستند؛ خانه هايى به مراتب با كيفيت بهتر و تنوع بيشتر توليد كند. در خاتمه بايد گفت انعقاد قراردادهاى بلندمدت با انبوه سازان صنعتى، به عنوان يك عامل ايجاد امنيت در سرمايه گذارى، هماهنگ سازى در دو بخش طراحى و توليد قطعات كه پيوستگى بين دو بخش معمارى و سازه را در تمام مراحل برقرار مى كند و بالاخره امكان تجديدنظر نسبت به انبوه سازى صنعتى، به عنوان مهم ترين استراتژى بخش مسكن، به هنگام تجديدنظر در برنامه هاى پنج ساله عمرانى و در شكل ارائه لايحه اى مستقل به مجلس شوراى اسلامى، از جمله عوامل حمايتى ديگر در انبوه سازى صنعتى محسوب مى شوند.
|