سال ۸۵ شرايط سختى براى متقاضيان خريد مسكن رقم خورد و شايد شرايط سخت ترى براى با سابقه  ترين وزير كابينه بود. سعيدى كيا به عنوان وزير مسكن ازماه هاى ابتدايى سال جارى در تيررس تندترين انتقادها از سوى رسانه ها، مردم و نمايندگان مجلس قرار گرفت. بخش مسكن درسال جارى سه جهش ناگهانى و به قول اقتصاددانان سه شوك قيمتى را تجربه كرد. شوك هايى كه در نهايت با اوج افزايش قيمت در سه ماه سوم سال مواجه شد. البته سه ماهه چهارم سال براى آقاى وزير با چالش هاى كمترى مواجه شد. روند پرشتاب افزايش قيمت در بازار مسكن سبب شده تا دست اندركاران و كارشناسان مربوطه از هر سو به گمانه زنى و ارزيابى اين بخش بپردازند. بدون شك گرانى مسكن براى محمد سعيدى كيا كه پيش از وزارت، مسئول بازسازى شهر زلزله زده بم بود، دردسر هاى فراوانى ايجاد كرد.
افزايش قيمت مسكن سؤالى است كه همه انتظار دارند وزير مسكن و شهرسازى به عنوان نماينده دولت پاسخ آن را بدهد و البته دلايل قانع كنده اى هم براى آن داشته باشد.
واقعاً مقصر اصلى در جريان بحران بازار مسكن كيست؟
وزير مسكن يا سياست هاى خارج از بخش مسكن؟ براى يافتن پاسخ منطقى و كارشناسانه اين پرسش ضرورى است نگاهى به وضعيت بخش مسكن و عوامل تأثير گذار بر آن بيندازيم.
بررسى وضعيت بخش مسكن در ۲۰ سال اخير نشان مى دهد كه اين بخش همواره شاهد دوره هاى ركود و رونق تورمى بوده است.
آمار ها حاكى است قيمت مسكن در كشور از سال ۶۹ تا ۷۴ روند ثابتى را طى كرده است ولى در سال ۷۴ و ۷۵ اين روند افزايشى شده و نزديك به شاخص تورم متوقف شده است.
بين سال هاى ۷۶ تا ۷۹ بار ديگر ركود بر بخش مسكن حاكم شد، هرچند قيمت مسكن در اين سال ها فاصله قابل توجهى با شاخص تورم پيدا كرد. از سال ۷۹ رشد جهشى قيمت آغاز شد. و اين بار تا سال ۸۲ ادامه يافت و قيمت مسكن از شاخص تورم فراتر رفت.
در سال ۸۳ با اشباع قيمت ها بار ديگر ركود بربخش مسكن حاكم مى شود.
البته در اوايل سال ۸۵ نشانه هايى از رونق نسبى در بخش مسكن ديده شد و مى رفت تا خريد و فروش مناسبى را نويد دهد ولى اين رونق نسبى پس از مدتى موجب افزايش قيمت مسكن شد.
محمدرضا باهنر نايب رئيس اول مجلس شوراى اسلامى در تحليلى درباره علل نابسامانى اخير بازار مسكن مى گويد: در دو سه سال اخير در بخش مسكن كشور ركود شديدى حاكم شده بود و قيمت ها نه فقط رشد نداشت بلكه در برخى موارد روند نزولى نيز داشت و طبيعى است كه به علت اقتصاد ناسالم كشور پس از سه سال ركود، قيمت ها در بخش مسكن حركت صعودى پيدا كند. وى مى افزايد: البته برخى سياست ها نيز در تحريك تقاضاى مسكن در جامعه مؤثر بوده است.
< كمبود عرضه نسبت به تقاضا
برابر شدن توليد مسكن با تقاضا و عرضه مناسب مسكن يكى از دلمشغولى هاى دولت هاى قبلى و كنونى بوده و هست.
آمار منتشره نشان مى دهد در چند ساله اخير باوجود ساخت و سازهاى نسبتاً مناسب در كشور، تعداد واحدهاى مسكونى عرضه شده در هر سال كمتر از خانوارهايى بوده است كه نيازمند مسكن هستند، در واقع مسكن ساخته شده، كم هم نبوده ولى نتوانسته به تقاضاى مؤثر مسكن پاسخ دهد و اين كمبود عرضه نسبت به تقاضا با توجه به رشد ۳‎/۵ درصدى جمعيت در دهه اول انقلاب كه هم اكنون به مرز تشكيل خانواده رسيده اند، تشديد شده است.
تعداد خانوارهاى روستايى از ۱۲ ميليون و ۲۳۰ هزار خانوار سال ۷۵ به ۱۷ ميليون و ۵۹۶ هزار خانوار در سال ۸۵ افزايش يافته است.
همچنين در اين مدت تعداد واحدهاى مسكونى از ۱۰ ميليون و ۸۰۰ هزار واحد به ۱۵ ميليون و ۲۵۶ هزار واحد رسيده است. به گفته كار شناسان از حدود ۱۷ ميليون خانوار كشور حدود ۵ ميليون خانوار فاقد مسكن مناسب هستند.
تقاضاى سالانه مسكن حدود يك ميليون واحد مسكونى برآورد مى شود، در حالى كه توان ساخت و ساز در بخش شهرى كشور حدود ۵۰۰ هزار واحد مسكونى است.
آمار فعاليت بخش خصوصى در بخش مسكن حاكى است در سال ۷۵ حدود ۲۰۰ هزار واحد مسكونى در كشور ساخته شده كه اين ميزان در سال هاى ۸۱ و ۸۲ به ترتيب به ۴۴۶ هزار واحد و۴۶۳ هزار واحد افزايش يافته است ولى در سال ۸۳ آمار ساخت و سازكاهش مى يابد و به رقم ۴۰۲ هزار واحد مى رسد.
در همين حال ساخت و ساز مسكن در سال ۸۴ با ۷۸ هزار واحد افزايش به ۴۸۰ هزار واحد رسيد.
در سال ۸۵ نيز به استناد تعداد پروانه هاى ساختمانى صادره از سوى شهردارى ها انتظار مى رود ساخت وساز در مناطق شهرى كشور از ۵۰۰ هزار واحد مسكونى فراتر رفته باشد. كاهش توليد مسكن يكى از شاخص هايى است كه مى تواند به طور مستقيم بر افزايش قيمت مسكن تأثيرگذار باشد ولى همان گونه كه در بررسى آمار ساخت و ساز در سال هاى ۸۴ و ۸۵ مشاهده مى شود، توليد مسكن در كشور در اين دو سال و نسبت به سال قبل از آن كاهش نداشته بلكه اين روند صعودى بوده است.
< رشد نقدينگى
برخى تحليلگران اقتصادى مهمترين عامل رشد قيمت مسكن در سال ۸۵ را ناشى از افزايش حجم نقدينگى مى دانند. واضح است كه تورم ناشى از افزايش نامناسب نقدينگى شايد در اقلام تجارى، مصرفى و غيره به وسيله اهرم هاى مختلف همچون واردات قابل كنترل باشد اما در كالاهاى غيرمنقول همچون زمين و ساختمان قابل كنترل نيست و حتى مى توان پيش بينى كرد كه با ورود سرمايه هاى غيرحرفه اى و سرگردان، سوداگرى و واسطه گرى در اين بخش افزايش يابد كه در اين صورت زمين و مسكن از يك كالاى مصرفى به يك كالاى سرمايه اى پربازده تبديل خواهد شد و با تبديل شدن مسكن به يك كالاى سرمايه اى، قيمت ها به راحتى از سوى عرضه كننده افزايش مى يابد و متقاضى نيز به خاطر تقاضاى فورى ناشى از تصور افزايش حتمى و چند باره قيمت در آينده، به قيمت هاى بالا تن مى دهد.
از سوى ديگر بنا بر اعلام اداره بررسى ها و سياست هاى اقتصادى بانك مركزى حجم نقدينگى كشور در پايان آبان ماه سال ۸۵ به ۱۱۱ هزار و ۳۹۸ ميليارد تومان رسيده است، يعنى رشد نقدينگى كشور در حدود ۳۵ درصد است.
از سوى ديگر بانك مركزى در سال گذشته به منظور كنترل نقدينگى و تورم در سه نوبت اقدام به انتشار و عرضه اوراق مشاركت كرد كه با وجود داشتن مجوز انتشار ۱۵ هزار ميليارد ريال اوراق مشاركت ۱۰ هزار و ۷۶۹ ميليارد ريال آن به فروش رفت و در سال جارى نيز اين اقدام با مجوز مجلس صورت گرفت كه تأثير خوبى در كنترل حجم نقدينگى داشت.
< اجرايى شدن طرح جامع مسكن
اما شايد مهمترين افتخار دولت كنونى و شخص وزير مسكن و شهرسازى كه سابقه مديريتى وى در بنياد مسكن انقلاب اسلامى و بازسازى بم مسئوليت او را بيش از پيش سنگين مى كند، ارائه طرح جامع مسكن باشد. با اين طرح كه كاملترين طرح سال هاى پس از انقلاب است، مى توان به سؤالات منطقى بخش مسكن پاسخ داد. بر اساس اين طرح اولويت دولت، تأمين مسكن اقشار كم درآمد جامعه است؛ مهمترين راهكارى كه در صورت اجرايى شدن، مى توان با آن بحران مسكن را تاحدودى مرتفع كرد، ولى اين طرح پس از يك روند هم اكنون در مجلس در دست بررسى است.
به اعتقاد كارشناسان تأخير در اجراى اين طرح لطمات جبران ناپذيرى بر بخش مسكن وارد مى كند كه به نظر مى رسد نخستين زيانى كه از اين بابت به بخش مسكن رسيد، افزايش قيمت در سال ۸۵ باشد.
< واكنش مجلس به گرانى مسكن
افزايش نامتعارف قيمت مسكن در سال ۸۵ اعتراضات گسترده اى از سوى نمايندگان مردم در مجلس شوراى اسلامى به دنبال داشت.
نمايندگان مجلس در واكنش به گرانى مسكن تذكرات مكررى به وزيران و حتى شخص رئيس جمهور دادند و خواستار ارائه راهكار سريع از سوى دولت بويژه وزير مسكن و شهرسازى شدند.
همچنين چندى پس از تشكيل كميته ۳ نفره شامل وزيران مسكن و شهرسازى، امور اقتصادى و دارايى و دادگسترى از سوى دولت براى حل مسأله گرانى مسكن، نمايندگان مجلس، وزير مسكن و شهرسازى را به مجلس فراخواندند. هر چند وزير مسكن در اين جلسه غيررسمى علنى برنامه هاى بلندمدت خود را براى حل معضل مسكن ارائه كرد، ولى نمايندگان قانع نشدند و خواستار ارائه راه حل كوتاه مدت و سريع از وزارت مسكن و شهرسازى بودند و رئيس مجلس از وى خواست آبى بر آتش گرانى ها بريزد.