فاطمه اميرى
يك اتحاديه كه روزانه دست كم ۵۰ ـ ۴۰ نفر براى گرفتن جواز كسب به آن مراجعه مى كنند و ۶۰ ـ ۵۰ نفر هم براى طرح شكايت از اعضاى آن. هر روز آسانسور ساختمان ۵ طبقه اتحاديه مشاوران املاك تهران پر بالا مى رود و پرتر پائين مى آيد. روزگارى اينجا، رئيس و معاونانش سه روز در هفته و براى ساعت هاى محدودى مى آمدند. اما حالامصطفى قلى خسروى رئيس فعلى اتحاديه مى گويد: «هر روز اينجا هستيم با پرسنلى كه در طول ۸ سال از ۵ نفر به ۱۰۰ نفر افزايش پيدا كرده است. كارها زياد شده است.» مراجعان بيشتر اين حجم كار را مى طلبد. حالا يا به اين دليل كه هر روز عده اى هيجان زده در سوداى گرفتن پروانه كسب شغلى كه به نظرشان اسبابش فقط يك ميز است و چند صندلى و تازگى ها يك كامپيوتر، طبقه ها و اتاق ها را يك به يك گز مى كنند و يا به دليل بالارفتن ميزان شكايت هاى مردم از عملكرد صاحبان بنگاه هاى معاملات ملكى است كه هر روز عده اى دلواپس، پرونده شكايتى به دست راهى ساختمان يك طبقه شوراى حل اختلاف گوشه حياط اتحاديه مى شوند. به اين اميد كه كارشان به نتيجه برسد يا شايد هم زاروذله از بالا و پائين رفتن هاى بى حد، باز هم كسى بگويد: «حق شماست كه اعتراض كنى،آرامش ات را حفظ كن، پرونده ات را بياور!»

يك پوشه زرد، آبى، قرمز. يعنى اين كه پرونده اى هست. حجم كاغذهاى داخل آن يعنى اين كه شكايتى هم هست. اين چندمين بارى است كه اينجا مى آيم و هر بار موضوع با دفعه هاى قبل يكسان است. مردمى با ابروهاى درهم رفته، عرق ريزان و شاكى از مدير يا مشاور آژانس معاملات ملكى كه هنگام تنظيم قرارداد بين مالك و مستأجر يا خريدار و فروشنده به تعهد خود عمل نكرده است.
سازش، تفاهم، آشتى
هر روز ۱۷۰ تا ۱۸۰ نفر براى كارهاى مختلف به اتحاديه صنفى مشاوران املاك مراجعه مى كنند، در ميان آنها به گفته مصطفى قلى خسروى رئيس اتحاديه املاك «كسانى هستند كه براى تغيير مديريت آژانس، اختلاف ميان ورثه و اختلاف شركا اينجا مى آيند».
با اين حال شايد بيشترين مراجعان كسانى اند كه برگه قرارداد، قولنامه يا مبايعه نامه در دست به محض ورود از طرف نگهبانى به واحد شكايات و شوراى حل اختلاف راهنمايى مى شوند. همه آنها از يك واحد صنفى معاملات ملكى شاكى اند. گاهى حق به جانب آنهاست گاهى هم نه!
حاج آقا آذرى مسئول شوراى حل اختلاف شعبه يك اتحاديه مشاوران املاك است. حدود ظهر است او و دو همكارش به ۱۵ پرونده شكايت رسيدگى كرده اند كه بيشتر آنها به مصالحه دو طرف انجاميده است.
حاج احمد آذرى مى گويد: «يك منشور مهم شوراها، حل اختلاف و سازش ميان دو طرف دعوا با هدف كاستن پرونده هاى موجود در محاكم دادگسترى است. بنابراين معمولاً بيشتر رأى هاى صادره در شورا بر مبناى سازش، تفاهم و آشتى است. در سال ۸۵ ، ۹۸ درصد پرونده ها سازش بود. درواقع شوراهاى حل اختلاف يك فرصت استثنايى براى حل دعاوى مردم قبل از مراجعه به دادگاه است.»
حياط را دور كه مى زنم تا به اتاق هاى شوراى حل اختلاف برسم، زنى هم جلوتر از من است. با دو كودك يكى كنارش راه مى رود و يكى هم در آغوشش است.
زن آن قدر براى حرف زدن عجله دارد كه تا رسيدن نوبت طرح شكايتش، ورقه قولنامه بزرگ چهارتا شده اى را باز مى كند و جلوى روى همه مى گيرد و تندتند مخاطب مى طلبد: «ملكى را معامله كرديم، ۱۰ ميليون داديم، قرار بود ۱۵ميليون هم بعد بدهيم. اما فروشنده تمايل به ادامه معامله نداشت. خودش با كمك صاحب بنگاه يك طرفه، بدون نظر ما، قرارداد را فسخ كردند.»
بعد از سه ماه كشاكش با صاحب بنگاه و فروشنده اين دومين جلسه اى است كه براى رسيدگى به شكايتش آمده، اما از مدير بنگاه معاملات ملكى خبرى نيست. مانند جلسه اول!
مصطفى قلى خسروى معتقد است: كسى كه پيگير كارش مى شود، جامعه را مى سازد. او از طرح شكايت ها استقبال مى كند. اين كار موجب مى شود كه نقاط اشكال مشخص شود و حق به حق دار برسد و همه مسئوليت پذير باشند. اما در ادامه اين را هم مى افزايد كه: «سالانه حدود ۷۵۰ هزار معاملات ملكى در كشور صورت مى گيرد و از اين ميزان حدود ۹ درصد از معاملات با مشكل مواجه شده و كارشان به مراكز قضايى كشيده مى شود.»
نصب تابلو سردر مغازه كافى نيست
از ۲۵ هزار واحد صنفى معاملات املاك در سطح شهر تهران تنها حدود ۱۲ هزار و ۵۰۰ واحد داراى پروانه هستند. بنگاه هاى فاقد پروانه از نظر اتحاديه صنفى مشاورين املاك غيرقانونى اند.
هادى حسين گرشاسبى از اعضاى شوراى حل اختلاف شعبه يك اتحاديه املاك مى گويد: «صرف داشتن تابلو بر سردر بنگاه معاملاتى براى قانونى بودن فعاليت آنها كافى نيست. تمام بنگاه ها داراى پروانه كسب موظف به نصب آن در معرض ديد مراجعان هستند. در واقع ۳۰ درصد شكايت ها از همين واحدهاى معاملات ملكى بى جواز است. ما به شكايت هاى مردم از اين واحدهاى صنفى رسيدگى مى كنيم؛ اما بيشتر مشكلات مردم از نداشتن قانون و كم اطلاعى شان به وجود مى آيد.»
گرشاسبى به مردم توصيه مى كند به واحدهاى صنفى بدون پروانه مراجعه نكنند. اگر مردم دقت كنند، از پرونده هاى موجود در شوراى حل اختلاف تا مقدار زيادى كم مى شود از طرفى سرمايه و وقت خودشان هم از بين نمى رود.»
در بند ۱۶ اجاره نامه اى كه در گوشه سمت راستش مهر «اتحاديه صنف مشاورين املاك تهران - تأسيس ۱۳۴۲» ثبت شده، آمده است: «موجر و مستأجر موظف مى باشند حق الزحمه مشاور املاك را طبق تعرفه قانونى پرداخت نمايند و قبض رسيد دريافت كنند. فسخ يا اقاله قرارداد تأثيرى در ميزان حق الزحمه نخواهد داشت.» با وجود اين صراحت در متن قرارداد اجاره، جلوى مبلغ دريافتى خالى است و شاكى هم كه بعد از امضاى قرارداد و پرداخت حق الزحمه اى كه بعدها فهميده سه برابر بيشتر از حد معمول آن بوده براى طرح شكايت به اتحاديه املاك آمده رسيدى از مبلغ پرداختى در دست ندارد تا به عنوان سند در پرونده اش بگذارد.
حسين معصوم بازرس اتحاديه املاك، دريافت و پرداخت ها در بنگاه هاى معاملات ملكى را طبق تعرفه هايى مى داند كه مدير هر بنگاه معاملاتى موظف به نصب آنها در واحد صنفى تحت مديريتش است: «اين تعرفه ها از سال ۷۹ به بعد تغيير نكرده اما مشاور املاك مى تواند يك چهارم اجاره بها را به عنوان دستمزد دريافت كند. مردم حتماً در قبال هر پرداختى از مشاور رسيد دريافت كنند. خيلى از مشكلات در اثر ناآگاهى و تعارف ها پيش مى آيد. گاهى تعارف كردن و در قالب روابط دوستى و همسايگى معامله اى را سر گرفتن هم براى مشاور املاكى دردسر ايجاد مى كند هم براى مشترى. در تنظيم قرارداد رؤيت سند الزامى است، تا پلاك ثبتى در قرارداد نوشته شود يا هر معامله اى مى خواهد به ثبت برسد، امضاى واسطه الزامى است. اين موارد را قانون براى جلوگيرى از سوءاستفاده ها مقرر كرده، حال مشاور يا مشترى فرق نمى كند روى رابطه دوستى، تعارف و اين كه منم، تويى نداريم، بدون در نظر گرفتن اين موارد و بى دقت پاى مذاكره و نوشتن قرارداد مى روند و تازه بعد كه دچار مشكل مى شوند، مى فهمند اشكال از كجاى كار بوده است.
بحث هاى پاى ميز شوراى حل اختلاف تمامى ندارد. گاهى داد و فرياد زياد، گاهى دعوت به آرامش و زمانى رسيدن به اوج عصبانيت. گاهى در روند شكايت از طرح آن تا رسيدن به نتيجه براى بعضى حكم يك دور باطل را دارد و زمانى هم مصالحه انجام مى شود دو طرف با هم دست مى دهند و با روى باز و خداحافظى گرم از هم جدا مى شوند.
مصطفى قلى خسروى رئيس اتحاديه صنفى مشاوران املاك مى گويد: «هر پرونده اى بستگى به اين دارد كه چقدر متشاكى تمكين كند، اگر متشاكى تمكين كند. در جلسه هاى حل اختلاف حاضر شود، كار رسيدگى خيلى طول نمى كشد. اما مشكل ما اين است كه قدرت اجرايى نداريم. تنها راه حل ما رفع و رجوع كدخدامنشى است و يا اعمال ماده ۲۷ يا ۲۸ كه آن هم اجرايش دست ما نيست. طبق اين دو ماده بعد از طرح شكايت در شوراى حل اختلاف و پايان مهلت تعيين شده از سوى شورا براى جبران خسارت شاكى، ابطال جواز كسب و پلمب واحدصنفى تا زمان حصول رضايت شاكى راهكارهاى پيش روى ما هستند. اما اجراى ماده ۲۷ مبنى بر پلمب واحدصنفى با اغماض و چشم پوشى زياده از حد قانون و يا درطول چندماه صورت مى گيرد ضمن آن كه در روزهاى ماه رمضان، محرم و صفر و برخى مناسبت هاى ديگر، ميزان پلمب واحدهاى صنفى از سوى اماكن كم است. گستردگى كار به حدى است كه از ۱۴۰ اتحاديه مانند اتحاديه ميوه فروشى هاى جايگاهى، سوپرماركت ها و قنادى ها به واحد اماكن مى رسد و حجم كار زياد مى شود. از طرفى شكايت ها و مشكلات شايد در واحد صنفى مشاوران املاك بيشتر به چشم مى آيد. همين الآن خريدار يك مانتو شكايتى از واحد صنفى اى داشته باشد، پرداخت خسارت او در نهايت براى اتحاديه پوشاك چندان هزينه اى ندارد. اما اينجا كمترين مورداختلاف يك ميليون است.»
درحدود ۶۰ بازرس در اتحاديه صنفى مشاوران املاك كار نظارت بر عملكرد بنگاه هاى معاملات ملكى را برعهده دارند.
محمدتقى ماهوتى پور يكى ديگر از اعضاى شوراى حل اختلاف اتحاديه املاك معتقداست، سرعت پيداكردن روند رسيدگى به پرونده ها در اين شوراها، به حمايت قوه قضائيه نياز دارد. او مى گويد: «اگر اجازه ويژه اى به اين شوراها داده شود، برخورد با خاطى در زمان كوتاه ترى انجام مى گيرد. وقتى نام واحدصنفى غيرمجاز اعلام شده و درخواست پلمب مى كنيم اين روند ممكن است تا ۴ ماه طول بكشد و همين چندماه، باز به صاحب واحدصنفى متخلف فرصت مى دهد كه به اعمال خلافش ادامه بدهد و چه بسا در همان مدت كلاهبردارى ديگرى كند. يا محل را ببندد و جاى ديگرى مشغول شود. اما انتظار ما اين است كه وقتى در شوراى حل اختلاف محرز شد كه فرد خاطى است و حكم به تعطيلى مغازه اش داده شد، بلافاصله اين حكم اجرا شود. طورى كه او احساس امنيت نكند. در اين صورت به تدريج از ميزان تخلف ها و تعداد واحدهاى صنفى متخلف كاسته خواهدشد.»
در اين شرايط باز هم توصيه ماهوتى پور به مردم است كه، در انتخاب محل براى انجام معاملات ملكى خود دقت كنند. به واحدهاى صنفى داراى پروانه كسب مراجعه كنند. همه نقل و انتقالات را با حضور شاهد و با دريافت رسيد انجام بدهند و قبل از ورود به معامله اى، كمى درباره آن اطلاعات جمع كنند.»
«شغلى كه راحت و كم دردسر با درآمد زياد و مسئوليت كم است»، به عقيده مصطفى قلى خسروى تصورى است كه اغلب مردم از صاحبان بنگاه هاى معاملات املاك دارند. اما او مى گويد: «اين تصوير بايد عوض شود. به عكس اين نظر عمومى، مشاوره املاك كار سخت و پرمشقتى است. چه از لحاظ مسئوليت و چه از لحاظ درآمد. يك مشاور شايد تا سه ماه دنبال مشترى براى فروختن ملكى باشد. وقتى پاى معامله مى رسد، فروشنده يا مالك نظرش عوض مى شود و مى گويد: «خانه ام را به اين آقا نمى فروشم.» اين جا چه چيزى دست مشاور را مى گيرد. از لحاظ حقوقى هم اين كار احتياج به دانستن پيچيدگى هاى قانونى مانند احكام معاملات، قانون ثبت، قانون نظام صنفى، حقوق تجارت و قانون ماليات دارد.»
چندسالى است كه سعى شده با برگزارى كلاس هاى آموزشى در محل اتحاديه صنفى مشاوران املاك، آموزش هاى لازم به دارندگان پروانه هاى كسب و يا متقاضيان جديد ارائه شود. خسرو كوچكيان مدير آموزشگاه اتحاديه املاك مى گويد: «درطول يك سال حدود ۷۰۰ نفر اين دوره ها را گذرانده اند.»
بيكاران جذب صنف مشاوران املاك مى شوند. نيروهاى ريزشى هر اداره و افراد بازخريدشده و به گفته عليرضا نائينى مسئول روابط عمومى بازنشسته هاى آموزش و پرورش، ارتش و خيلى از اداره هاى دولتى را هم بايد به اين مجموعه اضافه كرد.
صنفى كه به گفته رئيس اتحاديه اش بايد به آن سروسامانى داد، قانونمندش كرد و حدودى برايش تعيين كرد. تا آنجا كه ديگر در هر كوچه و پس كوچه، تعداد آنها حتى از خواربار فروشى ها هم بيشتر نشود.