•معاون وزير مسكن: وضع عوارض بر اراضى باير و بلااستفاده كار صحيحى است، چون وقتى كسى از مزاياى شهر استفاده مى كند ولى زمين خود را نمى سازد، بايد عوارض بدهد
• رئيس هيأت مديره جامعه مهندسان شهرساز: وضع عوارض در كاهش قيمت ها بى تأثير نيست و حداقل مزيت آن، اين است كه مالكين واحدهاى بلااستفاده را به اتخاذ يك تصميم بهتر براى املاكشان مجبور مى كند
گروه اجتماعى ـ مهدى جابرى: خانه هاى خالى و بلااستفاده پايتخت از يك طرف و مستأجران سرگردانى كه سقف بالاى سرشان را «ابر و باد و مه و خورشيد» قرار داده اند از طرف ديگر، معضلى است كه يافتن راهكار براى آن ذهن دستگاه هاى دخيل را معطوف خود كرده است.
به گفته خسرو دانشجو، سخنگوى شوراى شهر تهران، در كلانشهرى مثل تهران، خالى ماندن واحدهاى مسكونى موجب افزايش روزافزون مشكلات شهروندانى مى شود كه همواره با معضل تأمين مسكن و اجاره نشينى در تهران مواجه بوده اند.
۱۲بهمن۸۲ بود كه چهل و پنجمين جلسه علنى شوراى شهر تهران برگزار شد و در آن، مجوز اخذ عوارض از اراضى و املاك بلااستفاده شهرى در تهران به تصويب رسيد، اما به هر حال توفيق اجرايى شدن نداشت.
فروردين ماه سال جارى نيز طرح وضع ماليات بر مسكن هاى خالى و اراضى باير از سوى تعدادى از نمايندگان مجلس هفتم براى تصويب در مجلس پيشنهاد شد، اما بنا به دلايلى كه مهمترين آن ايراد كميسيون حقوقى مجلس مبنى بر دخالت درحقوق مالكيت افراد بود، اين طرح از چرخه بررسى در كميسيون هاى مختلف مجلس خارج شد.
موافقان آن طرح، تصويب طرح را عاملى براى عرضه بيشتر مسكن هاى خالى به متقاضيان و كاهش قيمت ها مى خواندند و مخالفان آن نيز اين طرح را مغاير با احترام به مالكيت خصوصى و عاملى براى وارد آوردن شوكى ديگر به بازار مسكن مى دانستند.
آمارهاى متفاوتى از خانه هاى خالى و املاك بلااستفاده در تهران و كل كشور وجود دارد. با اين حال مبناى ما آمار رسمى ارائه شده از سوى مركز آمار و وزارت مسكن است.
مهندس منوچهر خواجه دلويى، معاون وزير مسكن و شهرسازى به خبرنگار «ايران» مى گويد: «طبق آمار رسمى ارائه شده در سال گذشته، ۴۳۵ هزار واحد خالى در كل كشور وجود داشته است.»
حال اگر واحدهاى خالى به ثبت نرسيده و از قلم افتاده را هم به اين ميزان اضافه كنيم و با توجه به اين كه در سال ۸۶ ، آمارى ارائه نشده، احتمالاً اين رقم بيشتر از اين ها باشد.
در مصوبه اخير شوراى شهر تهران در ۱۳ آبان، براى املاك بلااستفاده مسكونى و تجارى پايتخت عوارض سنگينى درنظر گرفته شد و راه هاى شناسايى اين واحدها و جزئيات ديگر هم در آن قيد شده است.
عليرضا دبير، عضو هيأت رئيسه شوراى شهر تهران و نماينده شوراى شهر در مصوبه اخذ عوارض از املاك بلااستفاده به ما مى گويد: «خانه هاى مسكونى واحدهاى ادارى، تجارى و زمين هاى بلااستفاده كه به حال خود رها شده اند و هيچ استفاده اى ندارند، مشمول اين مصوبه و اخذ عوارض هستند.»
وى مى افزايد: «كميسيونى در شهردارى هر منطقه با حضور شهردار و معاونان عمرانى، شهرسازى و مالى آن منطقه و شهردار ناحيه تشكيل مى شود تا واحدهاى بلااستفاده را مشخص كنند. پس از ۳ بار اخطار قانونى به فواصل يك ماهه، در صورتى كه مالك براى ملك خالى خود تصميم مناسبى اتخاذ نكند، مشمول پرداخت عوارض به ميزان ۲۰ درصد قيمت معاملاتى ملك خود خواهد شد.»
* عوارض، بى تأثير نيست
اين كه وضع عوارض بر املاك بلااستفاده تاچه حد در كنترل بازار مسكن و تعديل بهاى آن تأثير دارد، سؤالى است كه پاسخ هاى متفاوتى به آن داده مى شود.
خواجه دلويى با بيان اين كه از جزئيات مصوبه اخير شوراى شهر تهران اطلاع دقيق ندارد، مى گويد: «به طور كلى، وضع عوارض بر اراضى باير و بلااستفاده شهر كار صحيحى است ، چرا كه وقتى كسى از مزاياى شهر استفاده مى كند ولى زمين خود را نمى سازد، بايد عوارض بدهد و اين مسأله در لايحه پيشنهادى ما به مجلس كه از ديروز يكشنبه در صحن علنى مطرح شده، گنجانده شده است.»
معاون وزير مسكن مى افزايد: «درهر حال ما نبايد به التهاب ، دامن بزنيم. دولت به دنبال جلوگيرى از التهاب در بازار مسكن است و تلاش هاى فراوانى در اين راه انجام داده است. همچنين درج تيترهاى محرك كارشناسى نشده و حتى كارشناسى شده در روزنامه ها و رسانه ها با اين مضامين كه وضع عوارض ، قيمت مسكن را افزايش مى دهد، به هيچ وجه صحيح نيست.»
* بلا استفاده ها از بلاتكليفى در مى آيند
«مصوبه تعلق عوارض بر املاك بلااستفاده صرفاً كمك مى كند كه اين املاك از وضعيت موجود و بلاتكليفى خارج و به هر شكل براى استفاده هاى مسكونى و يا ادارى و تجارى اجاره داده شوند.»
دكتر حمزه شكيب ، رئيس كميسيون توسعه و عمران شوراى شهر تهران با بيان اين مطلب مى گويد: «خيلى از افراد، مسكن را فقط براى سود اقتصادى مى خرند و آن را مدت ها خالى نگه مى دارند تا افزايش قيمت داشته باشد و بعد به فروش آن اقدام مى كنند. با اين مصوبه شايد بتوانيم فعاليت هاى توليدى و تجارى را افزايش دهيم و خانه هاى بيشترى براى اجاره در اختيار مستأجران باشد.»
وى درباره احتمال افزايش قيمت ها با اين مصوبه مى گويد: «اين گونه مباحث و احتمالات، بسيار سخت و پيچيده است، ولى به هر حال بعيد مى دانم كه موجب افزايش قيمت مسكن شود؛ برخلاف برخى ها كه معتقدند فروشندگان مسكن، جريمه ها و عوارض خود را بر قيمت مسكن اضافه مى كنند، من چنين اتفاقى را پيش بينى نمى كنم و بسيار دور از ذهن مى دانم.»
دكتر على نوذرپور، رئيس هيأت مديره جامعه مهندسان شهرساز نيز مى گويد: «اين گونه مصوبات در هر حال، تمهيداتى است كه احتمالاً پشتوانه هاى مطالعاتى و اجرايى نيز دارد كه مشخص شود چه ميزان واحد بلااستفاده و در چه مناطقى وجود دارد و آيا منجر به اجاره اين واحدها خواهد شد يا نه و آيا آنقدر ارزش افزوده دارد كه مالكين را مجبور به اجاره دادن نكند.»
وى مى افزايد: «در كل، وضع عوارض در كاهش قيمت ها بى تأثير نيست و حداقل مزيت آن، اين است كه مى توان مالكين واحدهاى بلااستفاده را مجبور به پرداخت عوارض كرد تا شايد تصميم بهترى براى املاك خالى خود اتخاذ كنند.»
* عوارض املاك خالى، تعرض به مالكيت خصوصى نيست
اختلاف نظرهايى در اين باره وجود دارد كه آيا اينگونه تصميم گيرى هاى قانونى براى املاك بلااستفاده، تعرض به حريم خصوصى محسوب نمى شود و با مالكيت خصوصى در تعارض نيست.
نوذرپور در اين باره مى گويد: «از آنجا كه بلااستفاده بودن واحدها، تبعات و عوارضى را بر شهر وارد مى كند، مالكين آنها در ازاى حجم و بارى كه بر دوش شهر مى گذارند، بايد عوارض آن را هم پرداخت كنند.»
شكيب نيز معتقد است: «شايد ملك بلااستفاده از لحاظ حقوقى در تصرف فرد باشد، ولى وقتى در چرخه فعاليت هاى اقتصادى و اجتماعى شهر قرار مى گيرد، قطعاً حقى هم بر مديريت شهرى است كه در اين باره تصميم گيرى كند.»
رئيس كميسيون توسعه و عمران شوراى شهر تهران تأكيد مى كند: «اينگونه مصوبات، به هيچ وجه با مالكيت خصوصى در تعارض نيست.»
* ضمانت هاى اجرايى بايد قوى تر باشد
يك مصوبه هنگامى مى تواند در اجرا موفق شود كه ضمانت هاى اجرايى كارشناسى شده و محكمى داشته باشد.
دبير، درباره ضمانت اجرايى پيش بينى شده در اين مصوبه مى گويد: «براساس ماده ۶۴ قانون ماليات هاى مستقيم، كميسيونى متشكل از اعضاى شوراى شهر و نمايندگان وزارت دارايى، وزارت مسكن، جهاد كشاورزى و ثبت اسناد به رياست نماينده وزارت دارايى تشكيل مى شود كه قيمت معاملاتى املاك را در مناطق مختلف شهر براى زمان خاص مشخص مى كنند و طبق آن، مالكين املاك بلا استفاده بايد به ميزان ۲۰ درصد قيمت معاملاتى املاك خود، عوارض پرداخت كنند. به طور مثال اگر كسى در يك منطقه هزار متر زمين به قيمت ۲۰ هزار تومان در هر متر مربع دارد، بايد به ازاى هر متر زمين، ۴ هزار تومان (در كل: چهار ميليون تومان) عوارض پرداخت كند.»
وى مى افزايد: «ضمانت اجرايى اين مصوبه در همين است كه اگر كسى ملك بلا استفاده دارد و اين مصوبه به او تعلق گرفته ولى عوارض را پرداخت نكرده باشد، بالاخره يك روز براى فروش ملك خود و يا دريافت برخى خدمات به مديريت شهرى و يا مراكز ديگر مراجعه خواهد كرد. آنجاست كه عوارض معوقه و قانونى از وى دريافت خواهد شد. بنابراين معقولانه نيست كه كسى ملك خود را بلااستفاده رها كند. چرا كه روزى، گريبان او را خواهد گرفت.»
وى در باره نحوه شناسايى اين گونه واحدهاى خالى مى گويد: «شناسايى از طريق قبوض آب و برق و ساير خدمات، گزارش هاى مردمى و بازديد هاى مأموران شهردارى از مهم ترين راه هاى شناسايى واحدهاى بلااستفاده است.»
با اين حال، برخى از كارشناسان معتقدند كه شناسايى واحدها از طريق قبوض آب و برق، راه صحيح و منطقى اى نيست.
نوذرپور با تأييد اين مطلب كه امكان دارد برخى از افراد، چراغ واحدهاى خالى خود را روشن كرده و يا شيرهاى آب را براى چند روز باز بگذارند، مى گويد: «اين مسأله، علاوه بر هدر دادن بيت المال، موجب انحراف در شناسايى واحدهاى بلااستفاده مى شود. به نظر مى رسد بايد قوانين دقيق تر و ضمانت هاى اجرايى محكم ترى در اين باره وجود داشته باشد. »
شكيب نيز معتقد است: «ابزارهاى نظارتى بايد قوى تر باشد. هر چند بازديد مستمر و هوشمندانه مأموران شهردارى و هماهنگى با وزارت دارايى در بخش مالياتى، تأثير بهترى در اجراى مصوبه دارد.»
با اين حال، «دبير» تأكيد مى كند كه شناسايى از طريق قبوض، تنها يكى از راه هاست و مطمئناً روش هاى تكميلى ديگرى نيز در كنار آن به كار گرفته مى شود تا احتمال خطا را كاهش دهد.
* با وضع عوارض در بخش توليد مخالفيم
در اين ميان لايحه ارائه شده از سوى دولت به مجلس كه به گفته معاون وزير مسكن هم اكنون در صحن علنى مجلس مطرح شده است نيز قابل توجه است.
خواجه دلويى درباره تأثير مصوبات و قوانين در قيمت مسكن مى گويد: «ما با هر تصميمى كه قيمت تمام شده توليد را افزايش دهد، موافق نيستيم و در اين لايحه نيز مواد مختلفى آمده است كه نهادهاى مربوط را به حمايت از توليد و عرضه مسكن سوق دهيم.»
وى مى افزايد: «ما موافق وضع عوارض در بخش توليد مسكن نيستيم. در مرحله اى كه مسكن توليد مى شود، بايد هزينه هاى توليد كاهش يابد تا قيمت تمام شده آن براى مصرف كننده افزايش نيابد. در تمام دنيا براى اداره شهر، از بخش توليد عوارض اخذ نمى شود، ولى اين مسأله در جامعه ما حالت عكس دارد و از توليد عوارض مى گيريم.»
معاون وزير مسكن تصريح مى كند: «بايد به دنبال راهكارهاى جايگزين باشيم و هزينه هاى دستمزد، مصالح و نيز پروانه هاى مختلف را كاهش دهيم تا شاهد وضع بهترى در بازار مسكن باشيم.»