] مهين درويش]

تحقق آرزوى خانه دار شدن ساكنان شهرهاى بزرگ با روشى كه حدود ۴۰ سال پيش از آن در اروپا شروع شده بود، در روزهاى آغازين كار، ساده به نظر مى رسيد اما وقتى عمليات عمرانى شهرهاى جديد آغاز شد و براى مشكل مسكن چاره ديگرى متصور نبود، اين شهرهاى نو چهره واقعى خود را به برنامه ريزان نشان دادند. با اين حال همان نوشهرها، هنوز هم بهترين راه حل به شمار مى آيند و با اجراى برنامه هايى همچون واگذارى مسكن ۹۹ ساله، نسل دوم اين شهر ها نيز ساخته مى شود.

پاسخگو نبودن پيش بينى هاى قبلى تأمين مسكن و همچنين عقب ماندن اجرا از برنامه ريزى ها موجب آغاز مطالعات نسل دوم شهرهاى جديد در وزارت مسكن و شهرسازى شد. بر اين اساس، قرار است تعداد واحدهاى مسكونى از ۹۰۰ هزار واحد كنونى به ۲ ميليون واحد برسد. به گفته ذاكر الحسينى، مدير عامل شركت عمران شهرهاى جديد، ساخت مسكن در شهرهاى جديد تا پايان سال گذشته ۲۳۰ هزار واحد مسكونى بود. اما با توجه به واگذارى زمين هاى ۹۹ ساله و سهم ۳۷۵ هزار واحدى شهرهاى جديد در اين طرح، مطالعات براى پاسخگويى به نسل دوم شهرهاى جديد آغاز شده است تا تعداد واحدهاى مسكونى در طول سه سال به ۲ ميليون واحد مسكونى افزايش يابد.
* شهرهاى جديد ايرانى
دلايل مختلفى وجود داشت كه ساخت شهرهاى جديد را توجيه مى كرد؛ پيش بينى ها نشان مى داد كه جمعيت كشور تا سال ۱۴۰۰ به حدود ۱۰۰ ميليون نفر افزايش مى يابد كه حدود ۷۰ درصد آنها شهرنشين مى شدند. حداقل زمان تلف شده شهروندان تهرانى در ترافيك ۵‎/۶ ميليون ساعت در روز در نظر گرفته شده بود كه اگر براى هر ساعت كار ۵۰۰ تومان لحاظ شود روزانه حدود ۲۵‎/۳ ميليارد تومان ضرر و زيان نصيب شهر مى شود. همچنين با احتساب توليد زباله به ازاى هر نفر حدود ۹۰۰ گرم زباله در تهران، روزانه بيش از شش هزار تن زباله توليد مى شود كه اين زباله ها مشكلات زيست محيطى بسيارى را براى شهروندان به وجود مى آورد. خطر بلاياى طبيعى و آسيب هاى اجتماعى در شهرهاى پرجمعيت را نيز بايد به اين توجيهات افزود.
به اين ترتيب، اواخر سال ۱۳۶۴ هيأت دولت واگذارى ۱۶ هزار هكتار زمين جهت ايجاد شهرهاى احتمالى را تصويب و به وزارت مسكن و شهرسازى ابلاغ كرد. همچنين برنامه ساخت شهرهاى جديد ايران درسال ۱۳۶۸ به تصويب شوراى عالى شهرسازى و معمارى رسيد. ابتدا ساخت شش شهر جديد آغاز شد و به مرور تعداد شهرهاى جديد افزايش يافت. امروز ۲۰ شهر جديد در ۱۲ استان كشور در دست ساخت است و مردم در آنها ساكن شده اند.
در حالى كه برخى كارشناسان معتقدند ۳۰۰- ۲۰۰ شهر جديد موفق در دنيا وجود دارد، عده اى ديگر، از ميان تمام شهرهاى جديد، تنها شهرهاى استراليا و نيوزيلند و يكى از شهرهاى اسكاتلند را موفق مى دانند. نداشتن هويت، مهمترين مشكل شهرهاى جديد در همه مناطق دنياست. ايجاد هويت در شهرى كه تاريخ و گذشته اى ندارد، نياز به برنامه ريزى بسيار دقيقى دارد. اين مشكل، حتى بيش از نداشتن يا ضعف زيرساخت هايى همچون شبكه آب يا حمل و نقل كه شهرهاى جديد با آن مواجهند، موجب خالى ماندن ظرفيت هاى اين شهرها شده است. خوابگاهى شدن شهرهاى جديد و مورد استفاده قرار نگرفتن به عنوان شهرى كه خانواده ها مى توانند در آنها زندگى كنند و حتى تك جنسيتى شدن شهرهاى جديدى كه براى اسكان كاركنان شهرهاى صنعتى ساخته مى شوند، دغدغه شهرسازان در همه نقاط دنياست. كمتر از يك ماه قبل، نخستين همايش سراسرى اختلالات رفتارى و ناهنجارى هاى اجتماعى شهرهاى جديد در شهر جديد مهاجران برگزار شد. اما بر اساس اخبار منتشر شده، اين همايش، به راهكار خاصى براى حل مشكل كه مختص شهرهاى جديد باشد، دست نيافت.
* شهرهاى جديد با مديريت جديد
مديريت شهرهاى جديد، شيوه مديريتى جدا از شهرهاى ديگر است. به همين دليل، تنها با تجربه ساير شهر ها نمى توان آنها را اداره كرد.
پروفسور عبدالمحسن باراد، شهرساز مصرى كه كشورش با وجود سرمايه گذارى عظيم در ايجاد و توسعه شهرهاى جديد، تجربه موفقى نداشته، حدود سه سال پيش، در همايش بين المللى شهرهاى جديد كه در تهران برگزار شد حضور يافت و ايجاد شهرهاى جديد در كشورهاى در حال توسعه را يك ريسك خواند. او معتقد بود مديريت شهرهاى جديد و قديمى به طور همزمان ممكن است ايجاد اشكال كند. چرا كه شهرهاى جديد نيازمند مديريتى بسيار قوى هستند و ما بايد در تجويز راه حل هاى شهرك نشينى محتاط باشيم مگر اين كه اطمينان حاصل كنيم كه مى توانيم چنين سطح بالايى از رشد را كنترل كنيم.
او افزود: «ما برنامه ريزان، شهرهاى جديد را به گونه اى برنامه ريزى نمى كنيم كه لازمه امكان سنجى در بخش هاى صنعتى و توسعه باشد. راه حل هاى مديريت شهرهاى جديد تنها به مديريت شهرى بستگى ندارد بلكه بايد پيش بينى كرد كه در صورت سوء مديريت يا مداخله سياستمداران در تصميمات شهرى، وضعيت شهر چه مى شود.»اما با وجود همه اين مسائل، شهرهاى جديد فرصت هايى همچون زمين ارزان قيمت در اختيار دولت ها و مردم قرار مى دهند كه چشم پوشى از آنها دشوار است. ضمن اينكه، نوسازى هر قدر هم كه مشكل باشد، از توسعه يك شهر قديمى و درنظر گرفتن ملاحظات زندگى كه از ديرباز در آن جريان داشته، آسان تر است.
مهدى ذاكرالحسينى، معاون وزير مسكن و شهرسازى نيز به اين مسائل اشاره مى كند. او مى گويد: «هزينه زمين در شهرهاى جديد تحت پوشش اين وزارتخانه بسيار كمتر از ساير شهر ها در مناطق مختلف كشور است.»
ذاكرالحسينى هنگامى كه شهر جديد پرند را به عنوان نمونه اى از تجارب مجموعه شهرهاى جديد ايران به وزير مسكن كنيا و هيأت همراه نشان مى داد، تأكيد مى كرد: «جايى كه ساخت و ساز نياز به تخريب ندارد، تجارت جديدى را به همراه دارد.»
شهرهاى جديد با هدف اسكان دادن سرزير جمعيت شهرهاى بزرگ شكل گرفت اما بر اساس اطلاعاتى كه شهرسازان و جامعه شناسان شهرى در كارگاه برنامه ريزى مسكن، از نتايج يك تحقيق درباره شهر جديد هشتگرد ارائه دادند، تنها حدود ۳ هزار نفر ساكن اين شهر جديد تهرانى اند، باقيمانده افرادى هستند كه آن جا را پله اى براى مهاجرت به تهران تلقى كرده بودند. اين كارشناسان همچنين عنوان كردند: «در شهرك هاى اقمارى مانند هشتگرد، افراد ساكن تهران زمين هايى را در اين شهرك ها خريدارى كردند با هدف اين كه بهاى اين زمين ها رشد و توسعه يابد، اما اين اتفاق نيفتاد. در اين شهر، ۱۲۰۰ هكتار زمين واگذار شده در حالى كه تنها ۲۰ هزار نفر جمعيت در آن ساكن شدند، به همين دليل افرادى كه قطعاتى را خريدارى كردند به دنبال آن هستند كه قطعات خود را بفروشند، اما چرا اين اتفاق افتاده است آيا سوداگرى وجود نداشته است سرمايه هنگفت و پتانسيلى بالا براى ساخت شهرك هشتگرد هجوم آورده بود كه براى گروه هاى كم درآمد مسكن بسازد اما به علت هاى مختلف با شكست مواجه شد. البته روزى كه طرح شهرك هاى اقمارى براى تصويب به مجلس رفت، عنوان شد در هر جاى دنيا كه شهرك هاى اقمارى طراحى شده پاسخ نداده است، اما به اين مسأله توجهى نشد و اكنون مجال پرداختن به چرايى اين امر نيست.»
* مالكيت هاى ۹۹ ساله
با كارساز نشدن طرح هاى مختلف از جمله زمين شهرى و وام هاى مسكن، كه براى خانه دار شدن مردم به اجرا درآمد، دولت طرح ديگرى با عنوان مسكن اجاره ۹۹ ساله مطرح كرد. اين طرح نيز همچون شهرهاى جديد، از الگويى برگرفته شده كه در ساير نقاط دنيا به اجرا درمى آيد. لايحه اى تحت عنوان تهيه مسكن مهر در بودجه ۸۶ به تصويب رسيد و در دستور كار وزارتخانه هاى تعاون و مسكن قرار گرفت كه بر طبق آن در سال ،۸۶ بايد ۱‎/۵ ميليون واحد مسكونى ساخته شود. بر اساس پيش بينى هاى اين طرح، تا سه سال ديگر وضعيت مسكن به ثبات مى رسد.
به گفته مدير عامل شهرهاى جديد، با آغازمطالعه برنامه اى براى نسل دوم شهرهاى جديد انتظار سرريز شدن جمعيت كلان شهر ها به شهرهاى جديد وجود دارد. در اين شهر ها بالغ بر۳۰ هزارهكتارزمين براى ساخت مسكن در ۱۸ شهرجديد كشورتدارك ديده شده كه اين ميزان زمين شرايط ساخت ۹۰۰ هزارواحد مسكونى دراين شهر ها را محقق مى كند.
ذاكرالحسينى با اشاره به ايجاد جاذبه در شهرهاى جديد عنوان مى كند: «به منظور ترغيب مردم به سكونت در اين شهر ها علاوه بر ايجاد جاذبه در صدد كاهش سرانه هزينه هاى زندگى اقدام خواهيم كرد زيرا وجود اين شهر ها به رفع مشكلات آلودگى هوا، ترافيك شهرى و حاشيه نشينى درشهرهاى بزرگ منتهى مى شود.»
او همچنين درخصوص اهداى زمين در قالب مسكن ۹۹ ساله مى گويد: «يك ميليون و ۵۰۰ هزار قطعه زمين براى اين منظور دركشور براى اقشار كم درآمد فاقد مسكن اختصاص يافته كه از اين مقدار ۳۷۵ هزار قطعه در شهرهاى جديد است.»
قرار است در راستاى افزايش ظرفيت شهرهاى موجود، در صورت نياز شهرهاى ديگرى يا شهرك هاى نو در كنار شهرهاى جديد ساخته شود. بر اساس اين آمارها، سهم شهرهاى جديد در اطراف استان تهران از اين رقم، بيش از ۶۰ درصد پيش بينى شده است. با اجراى طرح مسكن ۹۹ ساله، خانه از شمار دارايى هاى سرمايه اى افراد خارج شده و به دارايى هاى مصرفى تبديل مى شود. همچنين در پى واگذار نشدن زمين شهرهاى جديد به متقاضيان ساخت مسكن اجاره اى در فازهاى اول و دوم، ساخت مسكن اجاره اى با تصويب مجلس شوراى اسلامى، به قانون تبديل شد تا اين كار با سهولت بيشترى انجام پذيرد.
مدير عامل شركت عمران شهرهاى جديد درباره ميزان اجاره زمين اين خانه ها مى گويد: «اجاره بها در شهرهاى جديد براى هر مترمربع هزار تومان است. همچنين در شهرهاى با جمعيت ۲۵۰ هزار نفر تا ۵۰۰ هزار نفر نيز اجاره بهاى سالانه زمين بر اساس ارزش معاملاتى (قيمت منطقه اى) ۱۵ درصد قيمت زمين و حداكثر تا ۷۰۰ تومان براى هر مترمربع خواهد بود. اجاره بهاى سالانه زمين در شهرهاى داراى كمتر از ۲۵۰ هزار نفر نيز ۱۰ درصد قيمت زمين بر اساس ارزش معاملاتى و حداكثر ۵۰۰ تومان براى يك متر مربع در سال در نظر گرفته شده است.»
* پيش بينى ۷ برابر شدن جمعيت نوشهرها
در زمان حاضر ۲۰ شهرجديد تحت پوشش وزارت مسكن وشهرسازى قرار دارد كه ۱۴ شهر آن جمعيت پذير شده و در مجموع جمعيتى بيش از ۵۰۰ هزار نفر دارند.
براساس مطالعات جمعيتى مصوب شوراى عالى شهرسازى و معمارى تا سال ۱۴۰۰ سقف جمعيتى براى ۱۸ شهر جديد تحت پوشش وزارت مسكن و شهرسازى ۳‎/۵ ميليون نفر تعيين شده است. جذب سرمايه گذار خارجى نيز يكى از راهكارهايى است كه براى توسعه شهرهاى جديد در نظر گرفته شده است. خبرگزارى فارس گزارش داد كه ۱۴ شهر جديد كشور با مساحت ۳۲ هزار و ۲۹۷ هكتار از سوى وزارت مسكن و شهرسازى براى سرمايه گذارى مشاركت سرمايه گذاران خارجى و ايرانيان مقيم خارج از كشور مشخص شده است كه چهار شهر جديد پرند، پرديس، انديشه و هشتگرد مربوط به استان تهران است.
اكنون شهرهاى جديد تحت پوشش وزارت مسكن و شهرسازى هشتگرد، پرند، پرديس و انديشه (در استان تهران)، پولادشهر، مجلسى و بهارستان (در اصفهان)، مهاجران (اراك)، صدرا (شيراز)، سهند (تبريز)، گلبهار و بينالود (مشهد)، رامين (اهواز)، علوى (بندرعباس)، تيس (چابهار)، لتيان (دماوند)، رامشاد (زاهدان) و عالى شهر (بوشهر)هستند كه سكنه دارند.
به گفته مدير عامل شهرهاى جديد، به منظور ارائه خدمات عمومى مناسب، ستادى در داخل شهرهاى جديد تشكيل شده است. از سوى ديگر، كميته اى مركب از كارشناسان منتخب شهرهاى جديد پرند، انديشه، پرديس و پولادشهر به منظور اصلاح، بررسى و تكميل نهايى فهرست بهاى مرجع فضاى سبز شكل گرفته است. شهرهاى جديد، علاوه بر تأمين سرپناه، قرار است فضاهايى را كه در شهرهاى بزرگ امكان محقق كردن آنها وجود ندارد، ايجاد كنند؛فضاهايى آرام و به دور از تنش هاى ناشى از زندگى شهرنشينى.