رشد روزافزون جمعيت و خانوار ساكن در نقاط شهرى لزوم افزايش ظرفيت ساخت و ساز را دوچندان ساخته است. با توجه به رشد نرخ جمعيت طى پنج تا شش سال آينده ظرفيت ساخت و ساز كشور بايد حداقل ۵۰ درصد افزايش يابد تا بتواند جوابگوى نياز متقاضيان باشد. ظرفيت ساخت و ساز كشور هم اكنون سالانه حدود ۸۰ ميليون مترمربع است. از سوى ديگر وجود واحدهاى مسكونى با كيفيت پائين و عمر بالا، همچنين نياز انباشته شده سال هاى قبل گروه هاى كم درآمد، تقاضا براى واحدهاى مسكونى نوساز در مقياس وسيع ترى را پيش روى متوليان بخش مسكن قرار داده است. در همين حال ساختار كلان اقتصادى موجب شده خريد مسكن براى دهك هاى درآمدى پائين بسيار دور از دسترس شود به گونه اى كه براساس بررسى هاى كارشناسى چهار دهك پائين درآمدى براى خريد يك مسكن متعارف بايد كل درآمد ۶۰ سال خود را به اين امر اختصاص دهند. بسيارى از كارشناسان براين باورند كه مجموعه اين عوامل نشان مى دهد كه بخش مسكن كشور ناگزير به ورود به جاده يك طرفه اى به نام انبوه سازى است.
انبوه سازى مسكن به دليل ويژگى هايى كه دارد يعنى توليد بيشتر با كيفيت بهتر و در زمان كمتر و در نتيجه ارزان و اقتصادى بودن آن از سياست هاى راهبردى است كه توسط دولت در يك دهه اخير جهت فراهم آ وردن بستر لازم براى تأمين مسكن خانوارهاى متقاضى مسكن مورد توجه قرار گرفته است ولى متأسفانه به دليل پاره اى مشكلات اين بخش از توفيق آنچنانى برخوردار نبوده است.
درخصوص موانع و مشكلات پيش روى انبوه سازى و افق پيش روى اين بخش گفت وگويى با محمود جهانى مديركل دفتر برنامه ريزى اقتصاد مسكن وزارت مسكن و شهرسازى انجام داده ايم كه مى خوانيد.
اجازه بدهيد ابتدا به علل عدم توفيق انبوه سازى در كشور بپردازيم و به دنبال پاسخ اين سؤال باشيم كه چرا در كشور ما هيچ گاه انبوه سازى به معناى واقعى شكل نگرفته است
براى رسيدن به جواب اين پرسش بايد به بررسى پيشينه انبوه سازى بپردازيم. انبوه سازى در كشور ما سابقه طولانى ندارد، مواردى در سال هاى قبل از انقلاب وجود داشت ولى با توجه به اين كه رويكرد بخش مسكن در سال هاى بعد از انقلاب بويژه دهه اول انقلاب به سمت انبوه سازى نبود و در واقع مخالف انبوه سازى بود همان تعداد اندكى هم كه وجود داشت به مرور از بين رفت، در آن سال ها رويكرد كاملاً رويكرد انفرادى سازى بود و همين امر باعث شد انبوه سازى نتواند پا بگيرد.
انبوه سازى در كشور از چه زمانى مورد توجه قرار گرفت
اولين بارقه هاى انبوه سازى از قانون برنامه دوم توسعه با شعار «پاك» به معنى پس انداز، انبوه سازى و كوچك سازى عنوان شد.
درست است ولى در همان برنامه كوچك سازى و پس انداز موفقيت بيشترى نسبت به انبوه سازى داشت.
بله دقيقاً همين طور است و به همين دليل يك آسيب شناسى صورت گرفت تا دلايل عدم توفيق انبوه سازى مشخص شود.
نتيجه چه بود
نتايج اين بررسى نشان داد كه به طور كلى رويكرد برنامه هاى مسكن رويكرد انبوه سازى نبوده است، واگذارى زمين به انفرادى سازان، ممنوعيت اعطاى وام به خريد مسكن اينها هم مغاير انبوه سازى بود در واقع ساختار ساخت و ساز و سياستگذارى به گونه اى بود كه هزينه تمام شده انبوه سازى بيشتر از انفرادى سازى درمى آمد، براساس ضوابط اقتصادى بايد هر چقدر ميزان توليد افزايش يابد هزينه سرانه آن كاهش پيدا كند در صورتى كه اين اصل در مورد انبوه سازى ها صورت نگرفت در آن زمان برعكس بود و ما شاهد آن بوديم كه هر چقدر تعداد واحدها افزايش مى يافت هزينه توليد نيز بالاتر مى رفت.
چرا
براى اين كه انبوه سازان هزينه اى را پرداخت مى كردند كه انفرادى سازان از آن معاف بودند يا كمتر پرداخت مى كردند. انفرادى سازان هزينه شبكه آب، برق، گاز و خدماتى از اين دست را پرداخت نمى كردند ولى انبوه سازان علاوه بر پرداخت اين هزينه ها، مالياتشان نيز به صورت تصاعدى افزايش پيدا مى كرد، معافيت خاصى براى انبوه سازان وجود نداشت و حتى مكانيزم هاى بازدارنده اى هم بر سر راه انبوه سازان قرار داشت، انبوه سازانى كه از ۲۰۰ واحد به بالا مى ساختند حتماً بايد يك مدرسه هم در كنار مجتمع ايجاد مى كردند، هزينه سرانه ساخت اين مدرسه به ازاى هر واحد از اين ۲۰۰ واحد چيزى حدود پنج ميليون تومان مى شد، پس مى بينيد كه اصلاً سياستگذارى دولت در تحقق انبوه سازى قرار نداشت.
در برنامه سوم چه اتفاقى افتاد
در ماده ۱۳۸ برنامه سوم، معافيت ها و تسهيلاتى در ارتباط با انبوه سازى در نظر گرفته شد.
ولى انبوه سازان در اين سال ها همچنان از سياست هاى حمايتى دولت ناراضى بودند.
خب شرايط به گونه اى بود كه تازه هزينه هاى انبوه سازى و انفرادى سازى سر به سر شده بود و اتفاق ديگرى كه در آن زمان رخ داد اين بود كه نهادى براى انبوه سازى شكل گرفت تا آن زمان اصلاً چنين نهادى وجود نداشت.
پس از ۱۰ سال ديگر تعداد كمى انبوه ساز وجود داشت تعداد انگشت شمارى هم كه انبوه ساز يا شركت انبوه سازى بود شخصيت حقيقى داشتند تا حقوقى.
نكته منفى هم اين بود كه اصطلاح بساز و بفروش هم به نوعى به انبوه سازان اطلاق مى شد كه خود اين مسئله بار منفى به وجود آورده بود، انبوه سازان هيچ نام و نشانى و شناسنامه اى نداشتند و حتى به عنوان انبوه ساز هم شناخته نمى شدند. در چنين شرايطى براى انبوه سازان هم فرق نمى كرد كه فناورى جديد وارد كشور كنند به دنبال كاهش زمان ساخت باشند و مقاوم سازى را در دستور كار خود قرار دهند.
انبوه ساز ان در واقع در اين دوره هم باز سنتى ساز بودند فقط تعداد بيشترى مى ساختند وگرنه شيوه ساخت مثل انفرادى سازى بود و از تكنولوژى جديد خبرى نبود.
البته خوشبختانه در اين برنامه نهاد انبوه ساز ى شكل گرفت و بحث تشكيل صنف انبوه ساز ان و انجمن صنفى انبوه ساز ان مطرح شد و آنها توانستند همديگر را پيدا كنند، شناسنامه دار شوند و در سال ۸۴ مقرر شد كه ساخت و سازهاى انبوه فقط به دست انبوه ساز انى كه داراى پروانه صلاحيت از وزارت مسكن هستند، انجام گيرد.
تعدادشان چقدر بود
حدود ۲۵۰۰ انبوه ساز پروانه گرفتند كه برخى حقيقى و برخى حقوقى بودند بعداً براى آنها مهلتى تعيين شد كه در اين مدت حقيقى ها هم تبديل به حقوقى شدند.
سهم انبوه سازى در برنامه سوم چقدر بود
در برنامه سوم سهم انبوه ساز ى رشد خوبى داشت در ابتداى برنامه سوم سهم پروژه هاى پنج واحد به بالا حدود ۱۷ درصد بود كه در پايان برنامه سوم به حدود ۴۵ درصد ارتقا يافت البته پنج واحد به بالا توليد انبوه نيست ولى به هر حال با توجه به ساختار، توليد مسكن در كشور اين آمار اعلام مى شد.
به هر جهت ما طى اين چند برنامه موفقيت آنچنانى در انبوه ساز ى نداشتيم و به نظر مى رسد در حال حاضر چاره اى نداريم كه رويكردمان نسبت به انبوه ساز ى را كاملاً متحول كنيم، راهكار هاى مشخص وزارت مسكن در اين خصوص چيست
ببينيد در قالب مطالعات طرح جامع مسكن و همچنين تبصره شش قانون بودجه رويكرد كلى دولت نهم در بخش مسكن به سمت ساخت و ساز براى اقشار كم درآمد تغيير جهت يافت و تعاونى هاى مسكن به عنوان نهاد مديريت تقاضا از سوى گروه هاى كم درآمد مطرح گرديد. اينجا لازم بود رابطه اى بين بحث انبوه سازى مسكن و گروه هاى كم درآمد قائل مى شديم كه اين مسئله در حال حاضر بخوبى لحاظ شده چون اولاً واگذارى ها يا سياست هاى حمايتى دولت در واقع يك جريانش به سمت تعاونى هاى مسكن رفته كه اينها با اين رويكرد بايد به صورت انبوه و توسط انبوه ساز بسازند. هرچند همان اوايل نقطه نظراتى بود كه مثلاً واگذارى زمين به افراد واجد شرايط و متقاضيان مسكن به صورت انفرادى انجام شود مثل دهه اول انقلاب ولى با توجه به مطالعات طرح جامع مسكن بالاخره مسئولان متقاعد شدند كه زمين به تعاونى ها واگذار شود. نكته مهم ديگر اين بود كه اين تعاونى ها فقط مديريت تقاضا را به عهده مى گيرند و ساخت و ساز توسط تعاونى هاى مسكن انجام نمى شود و اين موضوعى بود كه وزارت مسكن بسيار روى آن تأكيد داشت. در متن قانون و آئين نامه اجرايى اش هم مقرر شد ساخت اين پروژه ها حتماً بايد توسط دارندگان پروانه صلاحيت از سوى وزارت مسكن صورت گيرد. پس ساخت و ساز با مديريت تعاونى ها عرضه مى شود ولى خودشان نمى سازند بلكه پروژه ها را به صورت قرارداد پيمان مديريت مى دهند به دست دارندگان پروانه صلاحيت اما خارج از اين برنامه هاى خاص انبوه سازى هم همچنان در رأس سياست و برنامه هاى بخش مسكن جايگاه خودش را حفظ كرد چون علاوه بر بحث مسكن گروه هاى كم درآمد دو تا برنامه عمده ديگر در ارتباط با مسكن شهرى است و آن انبوه سازى با سرمايه هاى داخلى و خارجى و دوم ساخت و ساز با فن آورى هاى نوين و شيوه هاى توليد صنعتى ساختمان. ما هم اكنون شش برنامه در رئوس برنامه هاى مسكن داريم ساخت مسكن در قالب واگذارى حق بهره بردارى يا زمين هاى ۹۹ ساله، احداث و عرضه مسكن اجاره اى (۵ ساله)، ساخت و ساز در بافت فرسوده، ساخت وساز در قالب فن آورى هاى نوين و شيوه هاى توليد صنعتى و انبوه سازى با سرمايه داخلى و خارجى.
چه ابزارهاى حمايتى براى كسانى كه فن آورى هاى نوين ساخت و ساز را وارد كنند در نظر گرفته شده
مصوباتى اخيراً در شوراى مسكن و كار گروه مسكن تصويب شده است در ارتباط با تشويق كسانى كه واحد هاى توليد كننده فن آورى دارند و يا اين كه بخواهند واحدهاى فن آورى را تأسيس كنند تعرفه واردكنندگان ماشين آلات و قطعات مربوط به فن آورى ها به طور كامل معاف شدند و عوارض و تعرفه واردات براى اينها صفر حساب مى شود در حالى كه پيشتر از تعرفه ۷۰ درصد برخوردار بودند كه مصوبه دولت براى اين دو ماه قبل گرفته شده است. از سوى ديگر در شهرك هاى صنعتى و يا در ساير موارد وزارت مسكن در خارج از محدوده، زمين به صورت اجاره اى با قيمت تمام شده در اختيار اين واحدها قرار مى دهد و سيستم بانكى مكلف شده تا ۸۰ درصد سرمايه مورد نياز براى وارد كردن اين فن آورى ها تسهيلات ارزى و ريالى بدهد و در نهايت وزارت صنايع طبق آخرين مصوبه كار گروه مسكن موظف شده از طريق سازمان گسترش راساً وارد شود و با مشاركت بخش غيردولتى نسبت به استقرار شركت هاى فناورى هاى نوين در استان هاى سراسر كشور اقداماتى را تا سال آينده انجام دهد اين رويكرد مهمى در ارتباط با انبوه سازى است.
فكر مى كنيد اين تشويق ها به تنهايى كافى باشد كه ما به سمت شكل گيرى شركت هاى انبوه سازى بزرگ برويم، واقعاً چه تعداد از انبوه سازان ما اين قدرت را دارند كه طرح هاى ۱۰۰۰ واحد به بالا را اجرا كنند
ببينيد بحث را اين گونه باز مى كنم مسئله مهم در وهله اول اين است كه مديريت ساخت يا شيوه هاى نوين انبوه سازى از وضعيت فعلى بيرون بيايد همچنين رويكرد مديريت حرفه اى انبوه سازى تغيير كند كه در اين زمينه وزارت مسكن وارد يك رويكرد جديدى شده كه انبوه سازان را هدايت كند به سمت ايجاد شركت هاى سرمايه گذارى بزرگ كه مديريت ساخت و ساز و مديريت تأمين منابع مالى را با استفاده از شيوه هاى نوين بتوانند استفاده كنند و به سمت اجراى پروژه هاى بزرگ پيش بروند. انبوه سازان ما عمدتاً روش ساخت و ساز و روش تأمين منابع مالى شان متكى بر سرمايه شخصى و تسهيلات بانكى بوده است. خب براين اساس هم عمدتاً قادر نبودند كه پروژه هاى بزرگ را اجرا كنند. به همين دليل پروژه ها هميشه در حد توان مالى انبوه سازان تعريف مى شد.
بالاخره نگفتيد چه تعداد انبوه ساز داريم كه بتوانند پروژه هاى ۱۰۰۰ واحدى را به راحتى اجرا كنند
تعداد انبوه سازانى كه بتوانند ۱۰۰۰ واحد به بالا را بسازند بسيار اندك هستند و بايد پذيرفت كه تعداد قابل توجهى را تشكيل نمى دهند ولى اگر اينها را به سمت مديريت حرفه اى پيش ببريم كه شركت هاى سرمايه گذارى ايجاد كنند و با هم تجميع شوند مى توانيم در آينده شاهد فعاليت انبو ه سازان قدرتمند باشيم هم اكنون در هر استان انجمن صنفى انبوه سازان ايجاد شده است كه اعضايش داراى پروانه هستند خب اگر اين انبوه سازان با هم تجميع شوند مى توانند تشكيل سه تا چهار شركت سرمايه گذارى را بدهند و در هر استان پروژه هاى بزرگى را اجرا كنند بعد با وصل شدن به شيوه هاى تأمين مالى مثل عرضه اوراق مشاركت يا سهام پروژه و مواردى از اين قبيل قادر خواهند بود نسبت به اجراى پروژه هاى بزرگ انبوه سازى اقدام كنند.
فقط اين شركت هاى تجميعى اجازه خواهند داشت سهام پروژه داشته باشند يا اوراق مشاركت عرضه كنند
بله اساساً اگر بخواهند از اين ابزارها استفاده كنند بايد با هم تجميع شده و شركت هاى بزرگترى را تشكيل دهند يك فرد به صورت شخصى نمى تواند اوراق مشاركت يا سهام پروژه عرضه كند.
فكر مى كنيد با اين سياست ها كه وزارت مسكن پيش گرفته رويكرد انبوه سازى با يك تحول اساسى رو به رو مى شود
اميدواريم. ببينيد اين يك راه گريز ناپذير است يك انتخاب نيست يك اجبار است كه ما بايد به اين سمت پيش برويم و با اين دو راهبردى كه در پيش گرفته شد، بارقه اميدى هست كه انبوه سازى با يك قوت و قدرت افزون ترى جايگاه واقعى خود را بازيابد.
به هر جهت به نظر مى رسد تا شكل گيرى شركت هاى انبوه سازى كه بتوانند پروژه هايى در حد اكباتان را اجرا كنند هنوز فاصله بسيارى داريم و شايد همين مسئله لزوم استفاده از سرمايه خارجى را در بحث انبوه سازى كشورمان دوچندان مى سازد، آيا زمينه ورود سرمايه خارجى به اين بخش فراهم است و شما برنامه مشخصى در اين زمينه داريد
اقدامات انجام شده از طرف وزارت مسكن و شهرسازى در جهت جذب سرمايه گذارى خارجى حمايت و تشويق سرمايه گذارى خارجى در بخش مسكن از دو جهت براى ما مهم و حائز اهميت است. اول اين كه توان و ظرفيت سرمايه گذارى در بخش مسكن را افزايش داده و يكى از شيوه هاى مناسب براى تأمين منابع مالى براى اجراى برنامه هاى مسكن به شمار مى رود اما مهمتر از اين موضوع بحث ورود فناورى هاى نوين و شيوه هاى توليد صنعتى ساختمان است كه همراه با اين منابع وارد كشور مى شود و در تغيير شيوه هاى ساخت و ساز از سنتى سازى به شيوه هاى مدرن و متناسب با مقاوم سازى، سبك سازى و سريع سازى بسيار مؤثر است.
وزارت مسكن و شهرسازى در راستاى سياست مذكور از سال گذشته اقدامات خوبى را در دستور كار خود قرار داده است و براى اجراى چندين پروژه بزرگ با شركت معتبر اقدام به عقد قرارداد نموده است كه اين قراردادها عبارتند از، قرارداد با شركت F.S از كشور مالزى براى ساخت ۱۰ هزار واحد مسكونى در شهر جديد پرند، قرارداد با شركت F.M از كشور مالزى براى ساخت ۱۰ هزار واحد مسكونى در شهر جديد هشتگرد، قرارداد با شركت S.K.S از كشور مالزى براى ساخت ۱۰ هزار واحد ديگر در شهر جديد پرند و قرارداد با شركت ايتاليايى براى ساخت ۵ هزار واحد مسكونى در استان قزوين. اقدامات ديگرى نيز اخيراً در شوراى مسكن در جهت حمايت و تشويق واردكنندگان فناورى هاى نوين صورت پذيرفته است كه بزودى اعلام خواهد شد.
در حال حاضر تعريف مشخص انبوه سازى چيست
هم اكنون آن تعريفى كه در برنامه سوم از انبوه ساز وجود دارد ديگر جايگاهى ندارد براساس آن تعريف هركس از ۱۰ واحد به بالا مى ساخت انبوه ساز بود تعريفى كه در حال حاضر مى توانيم از انبوه سازى بدهيم اين است كه ساخت پروژه هاى پنج هزار متر مربع به بالا حتماً بايد توسط انبوه ساز انجام شود و اين مى تواند به عنوان يك مقياس درنظر گرفته شود.
در سال ۸۵ انبوه سازى رشد قابل توجهى داشت
خير سهم انبوه سازى از كل ساخت و ساز تقريباً همان ۴۵ درصد بود و تغيير خاصى نداشت ولى خوشبختانه براساس آمار شش ماهه امسال ما رشد فزاينده در اين بخش داشته ايم.
عليرغم افزايش ۶۳ درصدى صدور پروانه ساختمانى در مناطق شهرى كشور در شش ماهه امسال و نسبت به مدت مشابه سال قبل ما شاهد رشد ۱۲۰ درصدى صدور پروانه هاى ساختمانى براى ساختمان هاى پنج طبقه به بالا بوديم كه نشان دهنده رشد انبوه سازى است.
در اين مدت، از كل تعداد ساختمان هايى كه براى ساخت آنها پروانه صادر شده است ۱۷هزار و ۶۵۱ دستگاه يك طبقه، ۲۹ هزار و ۵۰ دستگاه دو طبقه، ۱۸ هزار و ۸۲۰ دستگاه سه طبقه، ۱۶ هزار و ۸۰۹ دستگاه چهار طبقه و ۱۷ هزار و ۸۱۴ دستگاه پنج طبقه و بيشتر بوده است كه نسبت به شش ماهه اول سال ،۱۳۸۵ تعداد ساختمان هاى يك طبقه ۳/۸ درصد، دو طبقه ۱۶/۴ درصد، سه طبقه ۳۳/۵ درصد، چهار طبقه ۷۸/۳ درصد و پنج طبقه و بيشتر ۱۲۰/۱ درصد افزايش داشته است.
بر اساس اين گزارش، از كل تعداد پروانه هاى ساختمانى صادره ۱۷/۶ درصد به ساختمان هاى يك طبقه، ۲۹ درصد به بناهاى دو طبقه، ۱۸/۸ درصد به ساختمان هاى سه طبقه، ۱۶/۸ درصد به بناهاى چهار طبقه و ۱۷/۸ درصد به ساختمان هاى پنج طبقه و بيشتر اختصاص داشته است. بنابراين گزارش، بر اساس پروانه هاى ساختمانى صادر شده در شش ماهه مورد گزارش، پيش بينى شده است كه حدود ۳۳۰ هزار دستگاه واحد مسكونى در ساختمان هاى مذكور ايجاد شود كه نسبت به شش ماهه اول سال قبل ۶۵/۳ درصد افزايش نشان مى دهد.
در همين حال از كل ۱۲ هزار و ۷۲۳ پروانه هاى ساختمانى صادره در تهران، ۱۲۹ فقره به ساختمان هاى يك طبقه، ۱۵۱ فقره به بناهاى سه طبقه، ۵۵۵ فقره به ساختمان هاى سه طبقه، ۶ هزار و ۳۳ فقره به بناهاى چهار طبقه و ۵ هزار و ۸۵۵ فقره به ساختمان هاى پنج طبقه و بيشتر اختصاص داشته است كه در مقايسه با شش ماهه اول سال قبل، تعداد ساختمان هاى يك طبقه ۳۵/۸ درصد، سه طبقه ۹/۷درصد، چهار طبقه ۷۴/۸ درصد و پنج طبقه و بيشتر ۱۱۵/۲ درصد افزايش و تعداد ساختمان هاى دو طبقه ۶/۲ درصد كاهش نشان مى دهد.
