وزارت مسكن و شهرسازى (شركت مادرتخصصى عمران و بهسازى شهرى ايران)، از امروز تا پايان سال جارى مبلغ ۶۰۰۰ ميليارد ريال اوراق مشاركت براى اجراى بيش از ۵۰ پروژه در ۲۷ استان كشور منتشر مى كند. انتشار اين اوراق از جنبه هاى مختلف قابل ارزيابى است ولى مهم ترين جنبه آن اين است كه آيا اين اوراق مى تواند ابزار مالى مناسبى براى تحقق مشاركت مردم در اجراى پروژه هاى بهسازى و نوسازى بافت هاى فرسوده شهر باشد
پروژه هاى موضوع انتشار اوراق مشاركت، در درون شهرها و عمدتاً در مراكز شهرها و براساس طرح هاى بهسازى و نوسازى مصوب مراجع ذيصلاح قانونى تعريف شده اند.
اين پروژه ها به دليل ماهيت بهسازى خود، منجر به ارتقاى كيفيت محيط زندگى شهرى و ارتقاى سطح دسترسى به خدمات شهرى خواهند شد و اين به مفهوم خلق ارزش واقعى است. به عبارت ديگر، پروژه هاى بهسازى و نوسازى شهرى با توجه به مرغوبيتى كه ايجاد مى كنند، قابليت ايجاد ارزش افزوده را دارا مى باشند. همه مى دانيم وقتى كه يك گره شهرى برطرف مى شود، ارزش منطقه پيرامونى آن بالا مى رود. بيشتر نظريه هاى نوسازى مراكز شهرى و رهيافت هاى پژوهشگران، بويژه نظريه شكاف اجاره و شكاف ارزش املاك و مستغلات، ظرفيت اقتصادى اين موضوع را تأييد مى كنند. جنبه ديگرى كه مى تواند شاخص خوبى را به دست دهد، بررسى بازار و يا مطالعه بازار توليد براى پروژه هاى بهسازى و نوسازى است. از آنجا كه عمده توليدات اين پروژه ها از جنس پروژه هاى بخش ساختمان و مسكن است، روند ساليان متمادى بازار مسكن حاكى از سودآورى نسبتاً مناسب اين بخش مى باشد. بررسى هاى گذشته نگر و آينده نگر نيز اين مطلب را به خوبى تأييد مى كند. به عبارت ديگر، تا اينجا پروژه هاى بهسازى و نوسازى شهرى، در درون خود واجد دو ارزش است. ارزش اول، همان روند افزايش سطح عمومى قيمت ها در كل و بويژه در بخش مسكن است (فارغ از مثبت يا منفى بودن آن، در هر صورت چه تك رقمى و چه دورقمى، اقتصاد كشور ما دچار تورم است)‎/ ارزش دوم، كه ارزشى واقعى است، همان ارتقاى مرغوبيت محدوده بهسازى و نوسازى شده است كه مشتريان و خريداران حاضرند بعد از عمليات بهسازى و نوسازى مبلغ بالاترى براى خريد محصولات ناشى از توليد پروژه هاى مزبور بپردازند و از اين رهگذر، مى توان بيان داشت ذينفعان اصلى اين ارزش ها، مالكان و صاحبان حقوق در محدوده بافت هاى فرسوده خواهند بود. به شرط اين كه به جاى فروش املاك و ترك محله خود، به صورت مستقيم و واقعى در اجراى پروژه ها مشاركت نموده و واحد فرسوده خود را به عنوان آورده در اين مشاركت بزرگ وارد كنند.
با توجه به ماهيت اوراق مشاركت، كه بايد براى طرح پروژه هاى انتفاعى منتشر شود، شناخت انواع پروژه هايى كه در خلال عمليات بهسازى و نوسازى بافت هاى فرسوده شهرى قابل تعريف است، مى تواند ديدگاه شفاف ترى را ايجاد نمايد.
به طوركلى پروژه هاى قابل تعريف در دو دسته قابل شناسايى هستند. پروژه هاى غيرانتفاعى كه منجربه توليد كالاهاى عمومى در حوزه شهرى نظير معابر و دسترسى، فضاهاى عمومى و فضاى سبز مى شود از نظر اقتصادى و مالى، بازگشت ريالى قابل توجيه ندارد و اجراى آنها عمدتآً وظيفه شهردارى و مديريت شهرى است. پروژه هاى انتفاعى كه معمولاً توليدات آنها واحدهاى مسكونى، ادارى و خدماتى - فرهنگى و نظاير آن است. پروژه هايى كه علاوه بر واحدهاى مسكونى و خدماتى از محل درآمد خود، بخشى از شبكه ها و معابر و زيرساخت هاى لازم را نيز تأمين مى كند. در مورد اين پروژه ها و براى تأمين شبكه هاى دسترسى و فضاهاى عمومى و زيرساخت ها مى توان از كمك دولت و شهردارى در قالب تراز صفر كمك گرفت و يا كل هزينه هاى اين بخش را از آنها گرفت. با توجه به دسته بندى مذكور، مى توان به صراحت بيان داشت پروژه هاى دسته دوم و سوم كاملاً با شرايط ابزار مالى اوراق مشاركت تطبيق داشته و مى توان در مجموعه ۵۰ هزار هكتارى بافت هاى فرسوده شهرى كشور، پروژه هاى قابل توجهى را پيدا نمود كه كاملاً بازده مالى مورد انتظار را برآورده نمايند. نگاهى به سابقه موضوع نيز مى تواند اطمينان لازم را براى خريداران فراهم كند. اولين اوراق مشاركت از سوى وزارت مسكن و شهرسازى (شركت مادرتخصصى عمران و بهسازى شهرى ايران) در سال ۱۳۸۰ براى اجراى چندين پروژه در شهرهاى مشهد، تبريز، اروميه و يزد با كارگزارى بانك مسكن منتشر شد. پروژه هاى مذكور شامل آزادسازى بخشى از خيابان حلقوى جديد اطراف حرم مطهر رضوى شامل معبر اصلى و حاشيه دو طرف آن و اجراى چند بلوك ساختمانى از پروژه هاى بزرگ شهر تبريز و اروميه و مرمت چندين ساختمان با ارزش در شهر يزد و اعطاى كاربرى جديد متناسب با زندگى امروزين شهرى (عمدتاً كاربرى سياحتى، گردشگرى و اقامتى و ادارى) بود كه در پايان دوره مشاركت، سازمان مديريت و برنامه ريزى كشور به عنوان امين اوراق مذكور باتوجه به بررسى كارشناسان رسمى دادگسترى، سود قطعى اوراق مزبور را ۱۷‎/۳ درصد سالانه و به عبارت ديگر در كل ۵۲ درصد تشخيص داد و براى اولين بار علاوه بر سود على الحساب، سود قطعى نيز به دارندگان اوراق مشاركت پرداخت كرد. دومين اوراق مشاركت انتشار يافته از سوى شركت مزبور، براساس مجوز صادره قانون بودجه سال ۱۳۸۵ كل كشور در اسفند ماه سال گذشته براى ۱۰ پروژه در ۱۰ شهر كشور بود كه در حال حاضر پيشرفت ريالى جذب منابع حاصله از اوراق مذكور تا تاريخ نگارش اين سطور ۸۰ درصد و جلوتر از برنامه اجرايى مصوب پروژه ها مى باشد و اين دو تجربه، براى ناشر مى تواند باعث اطمينان خاطر خريداران اوراق جديد شود. در پايان ضمن تأكيد بر اين كه طراحى اوراق مشاركت يكى از راه هاى تأمين مالى برخى پروژه هاى انتفاعى در طرح هاى بهسازى و نوسازى بافت هاى فرسوده شهرى مى باشد، ممكن است پيامدهاى تورمى نيز در بخش داشته باشد و قيمت برخى از املاك محدوده طرح ها بيش از آنچه كه بايد باشد افزايش دهد ولى از آنجا كه منافع پروژه ها را بين عده كثيرى از مردم (مالكان واحدهاى فرسوده و خريداران اوراق مشاركت) توزيع مى نمايد، به لحاظ توزيع ثروت، مناسب تر و به عدالت اجتماعى نزديك تر است چرا كه علاوه بر مالكان واحدهاى فرسوده، هر كس با هر توان مالى حداقل دو ميليون ريال مى تواند در پروژه هاى مربوط شريك شود.