[ مرتضى گلپور]

ايران روى خط زلزله خيز آلپ- هيماليا قرار دارد و به طور ميانگين هر سال يك زلزله بزرگ و هر ۱۰ سال يك زلزله بالا ى ۷ ريشتر با تلفات جانى و مالى غيرقابل جبران مانند زلزله هاى گيلا ن و بم و زلزله هاى متعدد شمال و جنوب خراسان و...در آن رخ داده است به نحوى كه به رغم داشتن يك درصد جمعيت دنيا، ۶درصد تلفات ناشى از زلزله، در ايران به وقوع پيوسته است. احيا، نوسازى و بهسازى بافت هاى فرسوده ممكن نيست مگر اينكه توسط مردم (نوسازى مشاركتى) صورت پذيرد و براى اينكه اين اتفاق بيفتد بايد بسترها و زيرساخت هاى لا زم براى مردم فراهم شود.اين گزارش به ابعاد مختلف بافت هاى فرسوده مى پردازد.

بافت هاى فرسوده، محدوده هاى آسيب پذير شهر در برابر مخاطرات طبيعى (به ويژه زلزله) به شمار مى آيند كه نيازمند برنامه ريزى و مداخله هماهنگ براى سامان يابى هستند.مشخصه اين بافت ها، ناپايدارى و مجموعه اى از نارسايى هاى كالبدى، عملكردى، حركتى، زيست محيطى، اجتماعى، اقتصادى و مديريتى است.
در شناسايى بافت هاى فرسوده، به تناسب نارسايى هاى اين بافت ها، همواره معيارهاى متعدد كالبدى و غيركالبدى دخالت دارند اما بر مبناى تعريف مصوبه شوراى عالى شهرسازى، بافت فرسوده با سه مشخصه كالبدى به عنوان معيارهاى قابل اندازه گيرى شناسايى مى شوند.
شاخص هاى تشخيص بافت هاى فرسوده براساس مصوبه شوراى عالى شهرسازى و معمارى ايران، عبارتند از: ناپايدارى كه معرف فقدان سيستم سازه اى مناسب و غيرمقاوم بودن ابنيه است، نفوذناپذيرى كه معرف عدم دسترسى هاى مناسب و قلت معابر با عرض كافى براى حركت سواره است و ريزدانگى كه معرف فشردگى بافت و كثرت قطعات (پلا ك هاى تفكيك زمين) كوچك با مساحت اندك است.
مبناى شناسايى بافت هاى فرسوده، بلوك هاى شهرى است و هر بلوك شهرى كه ۵۰ درصد قطعات آن مشمول هر يك از معيارها باشد، فرسوده به شمار مى آيد.بلوك ناپايدار، بلوكى است كه حداقل ۵۰ درصد بناهاى آن غيرمقاوم، به دليل فقدان سيستم سازه اى مناسب و عدم رعايت موازين فنى است.
بلوك نفوذناپذير، بلوكى است كه حداقل ۵۰ درصد عرض معابر آن كمتر از ۶ متر است.
بلوك ريزدانه، بلوكى است كه حداقل ۵۰ درصد قطعات (پلا ك هاى) آن داراى مساحتى كمتر از ۲۰۰ مترمربع است.
* كاهش هزينه نگهدارى شهرها
ايجاد و تجهيز منابع لا زم براى امر بهسازى و نوسازى بافت هاى قديمى، فرسوده و ناكارآمد شهرى و تشكيل سرمايه بسيار مهم است.از اين رو، توسعه پژوهش در شناخت تجارب جهانى و بومى كردن ابزارهاى مالى، خلق ابزارهاى مالى جديد با هدف تجميع سرمايه هاى هرچند كوچك آحاد مردم و تحقق مشاركت واقعى آنان از اهم اولويت هاست.در اين راستا تجهيز منابع سيستم بانكى كشور كمك بسيار خوبى خواهد بود.
جلب مشاركت همه عوامل مرتبط با احيا، بهسازى و نوسازى در هر درجه اى موفقيت محسوب مى شود.نخستين درجه مشاركت، پذيرش طرح بهسازى و اعتقاد به اجراى آن است، براى درجه هاى ديگر مشاركت، طرح هاى پيشنهادى سهامدار پروژه، مشاركت همسايگى، مشاركت محله و انتشار اوراق مشاركت و نظاير آن مؤثر و كاربردى خواهد بود.
از جمله مزاياى بهسازى و نوسازى بافت هاى شهرى حفظ و صيانت از سرمايه و منابع انسانى و كاهش صدمات و تلفات ناشى از زلزله است كه با هيچ معيارى قابل ارزش گذارى نيست.
كاهش هزينه هاى اسكان سرريز جمعيت (حداقل ۴۰ درصد)، كاهش هزينه هاى نگهدارى شهرها (بين ۲۰ تا ۳۰ در صد)، كاهش هزينه هاى امنيتى و انتظامى شهرها، كاهش هزينه هاى رفت و آمد خانوارها و كاهش مصرف انرژى و آلودگى هوا از ديگر مزاياى اجراى اين سياست است.
* مزيت براى بازسازى بافت هاى فرسوده
شناسايى سريع محدوده ها و مطالعه دقيق كالبدى و تهيه طرح هاى بهسازى و نوسازى با شاخص هاى فرهنگى و اقتصادى خاص و اصلا ح زير ساخت ها شامل دسترسى ها و فضا هاى تأسيسات زير بنايى در كنار كمك به تأمين خدمات عمده شهرى به منظور احيا و تقويت بازگشت حيات و زندگى از جمله راهكار هاى پيشنهادى براى تسريع در نوسازى بافت هاى فرسوده شهرى است.
در كنار آن مى توان امتيازهاى مختلفى به ساكنان، مالكان و سرمايه گذاران در اين مناطق ارائه كرد كه از آن جمله مى توان به موارد زير اشاره كرد: ۱- امتياز در ارائه مجوز هاى ساخت و ساز، ۲- امتياز در ارائه خدمات فنى و مهندسى رايگان، ۳- امتياز در تأمين انشعاب هاى آب، برق، گاز، تلفن و...، ۴- امتياز در تأمين تسهيلا ت ارزان قيمت، ۵- كمك به تأمين رو بناهاى مورد نياز منطقه، ۶- تعريض و بهبود زير ساخت ها به ويژه دسترسى ها و معابر اصلى.
افزايش سطح معابر و شبكه هاى دسترسى از ميانگين متوسط ۹درصد به ۱۸درصد از جمله راهكار هاى ديگر پيشنهادى براى تسريع در نوسازى بافت هاى فرسوده شهرى است.در كنار آن بايد سطح فضاى سبز در بافت هاى فرسوده از ۳ درصد موجود به ۱۰ درصد برسد، يعنى در هر هكتار ۷۰۰ مترمربع به سطح فضاى موجود اضافه شود و سطح فضاى عمومى در بافت هاى فرسوده از ۵ درصد موجود به ۱۰ درصد برسد.يعنى در هر هكتار ۵۰۰ مترمربع به سطح فضاى موجود اضافه شود.بناها و فضاهاى با ارزش تاريخى كه طبق برآورد ۴ درصد از كل عرصه را تشكيل مى دهند، بايد مورد مرمت قرار گيرند. بر اساس برآورد انجام شده ۷ درصد از عرصه بافت هاى فرسوده شهرى نياز به نوسازى و مقاوم سازى ندارد و ۵۱ درصد باقيمانده از عرصه بافت هاى فرسوده بايد نوسازى شوند.
* ايجاد واحدهاى بيشتر به وسيله بازسازى
با نوسازى هر هكتار بافت فرسوده، ۱۳۶ واحد مسكونى با ميانگين مساحت زيربناى ۹۰ متر مربع در كل كشور حاصل مى شود (از اين ميزان قريب به ۱۰۰ واحد مازاد بر واحدهاى موجود است).
براى نوسازى هر هكتار بافت فرسوده قريب به ۱۰۰ ميليارد ريال سرمايه گذارى جديد نياز است كه سهم دولت، شهردارى ها، سيستم بانكى كشور و مردم به ترتيب ۱۱‎/۳ ، ۱۷‎/۵ ، ۴۴‎/۸ و ۲۶‎/۴ درصد پيش بينى شده است. از تخريب و نوسازى ۲۳۳۸۵ واحد فرسوده، ۸۱۸۴۸ واحد مازاد بر واحدهاى موجود احداث شده است كه با توجه به متوسط بعد خانوار در كشور تا پايان سال ۱۳۸۴ زمينه اسكان بيش از ۳۴۰ هزار نفر ساكن جديد در بافت هاى فرسوده فراهم شده است.
ابعاد مداخله شامل سه بخش نوسازى، بازسازى و بهسازى است كه هر يك داراى يك رشته فعاليت است.
بهسازى اهدافى را دنبال مى كند كه بهبود وضعيت كالبدى، افزايش امنيت، بالا بردن ميزان دوام و استحكام، بازگشتن به حالت ذاتى و اصيل ( بر مبناى مستندات دقيق و احترام به كيفيت گذشته )، حفاظت و نگهدارى اثر در شكل طبيعى و اوليه، حفظ وضعيت و موقعيت، پيشگيرى از تخريب و زمينه سازى براى قانونمند كردن حفاظت، از جمله آنهاست.
بهسازى شامل اين مباحث است: حمايت، مراقبت، نگهدارى، حفاظت، استحكام بخشى، تعمير.
بازسازى اهدافى همچون ايجاد سازمان فضايى جديد، مهيا كردن زمين مخروبه يا متروكه با پاكسازى آن و يكپارچه سازى زمين براى وضعيت جديد را دنبال مى كند كه شامل سه دسته فعاليت است: تخريب، پاكسازى، دوباره سازى.
نوسازى در ۴ رشته فعاليت ساماندهى مى شود: نو شدن، توانبخشى، تجديد حيات، انطباق، تبديل و دگرگونى.
از جمله اهداف اين بخش روزآمد كردن، افزايش كارآيى، بازگرداندن زندگى مجدد، ارتقاى هويت، رونق بخشيدن و شكل تازه دادن، است.
* مستندات قانونى بافت هاى فرسوده كشور
بازسازى بافت هاى فرسوده كشور در سطوح قانونى مختلف مورد توجه قرار گرفته است به طور مشخص در سياست هاى مصوب كلا ن كشور، قانون برنامه چهارم توسعه و قانون هاى بودجه سنواتى كشور به آن پرداخته شده است.
* يك نمونه عملى
محله جولان از محلات بنام، قديمى و اصيل همدان متشكل از محلات جولان، نظر بيك و شالبافان با مساحتى بالغ بر ۲۵ هكتار است.
وزارت مسكن و شهرسازى طى سال هاى ۱۳۷۴ و ۱۳۷۵ با اعتبارى بالغ بر يازده ميليارد ريال اقدام به تملك، تخريب و آوار بردارى حدود ۳۰۰ پلاك مسكونى در مساحتى معادل ۶‎/۲ هكتار كرد و طى همان سال با مهندسان مشاور قرارداد تهيه طرح بهسازى و نوسازى بافت فرسوده محله جولان منعقد شد.
در سال ۱۳۷۹ شركت عمران و بهسازى شهرى از محل اعتبارات منابع داخلى اقدام به اجراى پروژه اى تحت عنوان پروژه پرچمدار در مساحتى بالغ بر ۴۸۰۰ متر مربع زيربنا با تعداد ۴۳ واحد مسكونى و تجارى كرد و طى همان سال قرارداد پروژه مشاركتى يكصد واحدى وليعصر در مساحتى بالغ بر ۸۲۷۸ متر مربع زيربنا (مشاركت با شركت سرمايه گذارى مسكن) و پروژه مشاركتى ۱۰۰ واحدى استيجارى (در قالب ۳ پروژه) در مساحتى بالغ بر ۸۲۰۶ متر مربع زير بنا (مشاركت با سازمان ملى زمين و مسكن) منعقد شد و تاكنون در مجموع تعداد ۲۸ پروژه مسكونى با تعداد حدود ۱۱۲۰ واحد مسكونى و ۹ واحد تجارى در مساحتى بالغ بر ۱۱۸۰۰ متر مربع زيربنا (در قالب پروژه هاى مشاركتى) در دست اجرا ست و يك پروژه تجارى تفريحى خدماتى با تعداد حدود ۳۵۰ واحد با مساحتى بالغ بر ۴۱۶۰۰ متر مربع زيربنا در دست طراحى و شروع عمليات تملك است.