Iran Newspaper - گزارش

رؤيا ملكى

اخذ وام هاى ۵ تا ۵۰۰ ميليون تومانى از بانك هاى دولتى وخصوصى را به ما بسپاريد ،هنر وام گرفتن از ما! امروز صاحب خانه شويد فردا دير است. اين ها بريده اى از آگهى هاى چند كادرى روزنامه ها وسايت هاى اينترنتى است كه سعى دارد بازار مسكن را به تب و تاب وادارد، بازارى كه به تعبير بازاريان همچنان در خواب زمستانى به سر مى برد و از فصل سرد گذشته تا كنون در ركود نسبى چرت مى زند وبه تعبير بنگاه داران فصل گرم از خواب زمستانى بيدار مى شود و آنگاه فصل معرفى هنر و هنرمند است.
بى ميلى بازار به خريد وفروش ونبود نقدينگى مكفى براى خريد سر پناه يكى از دهها دليل طولانى شدن فصل سرد بازار مسكن است.
در حالى كه نياز كشور به مسكن بيش از يك ميليون واحد مسكونى در سال است كه به صورت ملكى و يا اجاره اى در اختيار خانوارها قرار مى گيرد، اما قرار گرفتن بازار مسكن در دوران ركودسبب شده تا كركره بازار سياه خريد وفروش وام مسكن نيز پائين كشيده شود.
بازار كاذبى كه تنها چهار يا پنج سال از زمان تولدش در عرصه دلالى ايران مى گذرد و در عين نوپايى تبديل به قطب خريد وفروش مسكن شده وقدرت لرزه انداختن به جان بازار بيمار مسكن را دارد.وام هايى كه از بانك ها گرفته مى شود وبه غير، بى قيد واگذار مى شود.
گرچه ابتدا اين اقدام تنها از طريق برخى دفاتر مشاوران املاك صورت مى گرفت، اما هم اكنون افراد بسيارى در قالب شغل اول و دوم آشكارا و پنهان در بازارى كاذب انواع وامهاى دولتى وغيره را دست به دست واگذار مى كنند، بازار كاسبى كه با تمام هشدارهاى صورت گرفته از سوى بانك مسكن به قوت خود باقيست.كارشناسان اقتصادى، بر اين باورند كه انتشار روزافزون آگهى هاى خريد و فروش انواع وام ها در رسانه هاى نوشتارى، به بازار دلالان اين معاملات رونق مى دهد و تا سر حد برهم زدن سيستم اقتصادى مسكن كشور، پيشروى مى كند. ولى آنچه مشخص است هنوز عامل قانونى بازدارنده اى از انتشار اين گونه آگهى ها و حتى خريد وفروش وام ها ممانعت نمى كند.
از ماه هاى پايانى سال گذشته افزايش قيمت مسكن معاملات وام هاى مسكن را دستخوش تغييرات اساسى كرده است. قيمت وام مسكن در بازار آزاد روندنزولى يافته و وام دارندگان كه پيش از اين وام هاى خود را به مزايده مى گذاشتند و بالاترين قيمت را انتخاب مى كردند اين روزها بر سر فروش هر چه زود تر وام خود دوئل مى كنند. تا جايى كه وام هاى ۱۸ ميليونى كه جزو وام هاى پر طرفدار خريد مسكن است در حدود دو ميليون ۶۰۰ تا دو ميليون و۸۰۰ هزار تومان دست به دست مى شود اين در حال است كه اين وام ها پيش از اين چهار تا چهارو نيم ميليون تومان معامله مى شدند.در حال حاضر وام جانبازى باسود كم در رتبه اول و تسهيلات پرداختى به هيأت هاى علمى دانشگاه ها در مقام دوم گرانترين وام هاى فروشى در بازاردلالى تهران عرضه مى شود. وام ۱۶ ميليون تومانى جانبازى با ۴ميليون ونيم تا ۵ ميليون تومان و تسهيلات ۱۰ تا ۱۵ ميليون تومانى اساتيد به قيمت ۳ميليون ونيم تا ۴ ميليون و ۲۰۰ هزار تومان خريد وفروش مى شود. از آنجا كه خريد و فروش وام در دفاتر مشاوران املاك ممنوع است، آمار دقيقى از نمودار خريد وفروش اين وام ها در بازار سياه در دسترس نيست، اما به پيش بينى مسئولان و يك چرتكه سرانگشتى بيش از ۳۰ درصد از دارندگان امتياز وام،همواره آماده فروش امتياز خود هستند كه اين رقم به ايجاد شغل كاذب دلالى خريد وفروش وام منجر شده است.
* خبرى از جنس تورم
خبر اعطاى وام ۳۶ ميليونى براى خريد خانه، كه ماه هاى پايانى سال گذشته مى رفت كه در گوش بازار خوابيده مسكن زمزمه شود ،قبل از واكنش بازار به واكنش مسئولان منجر شد.تا جايى كه در عرض ۲۴ساعت اصلاح شد و به وامى براى ساخت تغيير يافت.اين طرح در همان چند ساعت با اما ها واگر ها در بوته نقد كارشناسان قرار گرفت. در اين ميان گروهى از تجربه تلخ وزارت مسكن وبانك مسكن در پرداخت وام هاى ۳ و ۱۰ ميليون تومانى را كه آغازى بر تورم فزاينده در بخش مسكن بود را تداعى وكارشناسان اقتصادى پيامد هاى تورم زاى اين تبليغ را در صورت اجرا نشدن به آنان گوشزد كردند. به هر حال به گفته مسئولان، طرح اعطاى دو فقره وام تنها درراستاى جلوگيرى از خريد و فروش غيرقانونى وام مسكن، سفته بازى و افزايش توان خريد مسكن توسط افراد جامعه بود و هيچ تأثيرى در افزايش حجم نقدينگى و تورم و افزايش قيمت مسكن نداشت.
منحنى ها در بررسى هاى صورت گرفته توسط دولت،بيانگر آن است كه وام ۱۸ ميليون تومانى در تهران قدرت خريد ۳۰ درصد از بهاى يك واحد مسكونى و در شهرستانها ۶۰ درصد را دارد.
در اين ميان كارشناسان اقتصادى معتقدند: خريد و فروش وام مسكن به صورت اوراق حق تقدم در بورس مانع سوء استفاده دلالان از خريد و فروش وام مى شود.
اين در حالى است كه دكتر غلامرضا سلامى، رئيس شوراى عالى انجمن حسابداران خبره ايران چندى پيش در افزايش حجم معاملات در بورس را مستلزم خصوصى سازى واقعى عنوان كرده بود.
اين كارشناس بازار سرمايه درباره خريد و فروش وام مسكن در بورس معتقد است: با اين كار براى بازار مالى مشكل ايجاد خواهد شد و مردمى كه مى خواهند صاحب مسكن شوند با خريد وام ۱۸ ميليون تومانى حدود چهار تا پنج ميليون تومان اضافه پرداخت كرده و دارنده امتياز وام كه در طول يك سال ۶ ميليون تومان پول گذاشته چيزى حدود ۷۰ درصد بهره دريافت مى كند.
* خريد وفروش منع قانونى ندارد
مراجع تقليد هنوز بر سر شرعى بودن ونبودن خريد وفروش وام ها به اجماع نظر نرسيده اند از سوى ديگرافكار عمومى خريد وفروش وام را يك تجارت زيرزمينى مى دانند. اما با يك نگاه اجمالى اين نظريه تكذيب مى شود . در حال حاضر دفاتر معاملات املاك به عنوان معتبرترين مراكز خريدو فروش تسهيلات بانكى در جامعه با چسباندن برچسب هايى بر روى شيشه آشكارا خريد و فروش وام هاى بانكى را اطلاع رسانى مى كنند و دفاتر ثبت اسناد كشور نيز به عنوان يك مركز قانونى با ارائه وكالتنامه بلاعزل، بر وجهه قانونى خريد و فروش وام هاى بانكى تأكيد مى كنند. به هر حال اين تجارت زير زمينى از نظر حقوقدانان وجهه اى قانونى دارد.
شعله سعدى حقوقدان در خصوص خريد و فروش وام هاى بانكى مى گويد: به لحاظ حقوقى خريد و فروش وام مسكن از سوى مشاوران املاك بلامانع است و هيچ منع قانونى در اين معامله وجود ندارد .چرا كه وام يك امتياز است وقابليت واگذارى دارد.البته متأسفانه در بسيارى از موارد خريد و فروش اين وام ها، نداشتن شناخت و آگاهى خريداران از قوانين معامله موجب متضرر شدن خريداران مى شود.
اين حقوقدان مى افزايد: اشكال اساسى خريد و فروش اين وام نبود امكان انتقال مالكيت به خريدار وام است به صورتى كه فروشنده تنها امتياز را واگذار مى كند و خانه به نام كسى مى شود كه وام را منتقل كرده است.و در صورت فوت ،ديوانگى ويا ورشكستگى دارنده وام ،وكالت بلاعزل انتقال سند باطل مى شود.
وى مى گويد :اگر بانك اين اقدام را غير قانونى مى داند مى تواند در زمان اعطاى وام امكان انتقال به غير را منع كند واين جزو اختيارات بانك است .
اين در حالى است كه چندى پيش مدير عامل بانك مسكن از امكان تغيير نام وام هاى ۱۸ميليونى وكالتى مسكن با پرداخت ۱۰درصد خبر داد.ولى اين هم مسكنى بود به درد بى درمان مسكن.
به هر حال خريد وفروش وام ها در حالى جامه رسميت به خود پوشيده است كه مسئولان بانكى رسماً با ارسال نامه هايى به دفاتر ثبت اسناد كل كشور اعلام كرده كه اين دفاتر براساس مقررات بانكى اجازه ندارند بر مبناى اسنادى كه در رهن بانك مسكن است، وكالتنامه صادر كنند.بدين ترتيب از نظر بانك اين گونه معاملات غيرقانونى بوده و معامله كنندگان متخلف شناخته مى شوند.مسئولان بانك مركزى نيز بارها اعلام كرده اند كه به مراجع قضايى شكايت كرده اند ولى چون خودشان ضابط قضايى نيستند نمى توانند اقدامى كنند ولى هيچ اقدامى از سوى مراجع قضايى براى كنترل اين بحران صورت نگرفته است .
* گام مثبت
ماهيت معاملات وام بيانگر آن است كه وام مسكن با بهره مشخص و تعيين شده توسط بانك داراى ارزشى است كه دارنده آن مى تواند مبلغى بابت واگذارى آن طلب كند.اين ارزش به دليل پائين بودن نرخ بهره وام نيست بلكه به بهره واقعى در بازار پول حاصل مى شود.اين نظر عبدالحسين ساسان كارشناس اقتصاددان است.
وى اعتقاد دارد : اقتصاد هاى دولتى از بعد نظرى مكانيزم هاى بازار را قبول ندارند و از ديدگاه عملى همواره در پى شكستن اين مكانيزم ها هستند .
ساسان با مثبت دانستن هدف دولت مشكلات وام ها را در زمره اين مكانيزم ها دانسته و ادامه مى دهد:در اقتصاد آزاد نرخ بهره وام ها بالاست وچون دولت بهره بالا رانمى پذيرد دستور كاهش بهره به بانك ها مى دهد واين تناقض بازار آزاد و دولتى سبب انحراف نظام اقتصادى مى شود.
اين كارشناس امور اقتصادى در رابطه با تأثير خريد وفروش وام بر اقتصاد كشور، بر پر رنگ شدن نقش سياستگذارى وكم شدن تصديگرى دولت به عنوان يكى از راه حل هاى مؤثر در بهبود اين مشكل تأكيد دارد: دولت به نحوى با واگذارى زمين و تسهيلات بانكى وغيره سعى در كنترل بازار مسكن دارد اما تجربه نشان مى دهد كه اين تصديگرى در امور مسكن در حل مشكل جامعه نقشى نداشته بلكه در نهايت موجب ايجاد بازار دلالى شده است.
ساسان با اشاره به اينكه دولت خود را متعهد به تأمين مسكن كرده است ادامه مى دهد: زمانى كه دولت با هدف حل معضل مسكن به واگذارى زمين اقدام مى كند ناخود آگاه افراد را به ساخت وساز سوق مى دهد بى آنكه قبل از واگذارى در خصوص مصالح ساختمانى و مايحتاج ساخت خانه تحقيقى شده باشد افزايش درخواست مصالح و نبود آن بر گرانى وكميابى مصالح دامن مى زند وگرانى مصالح موجب افزايش قيمت مسكن مى شود.
وى مى گويد: در پى اين گرانى انبوه سازانى كه با مصالح ارزان خانه ساخته اند از فروش خانه ها خوددارى مى كنند و مردم از ترس تورم وگرانى براى خريد آپارتمان به خريد وام تن مى دهند .
وى عنوان مى كند : در شرايطى كه، اعطاى اين وام به تنهايى و بدون داشتن بودجه خريد ديگر، عملاً مشكلى از خريداران مسكن را در تهران حل نمى كند، برخى ازافراد جامعه كه توانايى خريد در تهران را ندارند، ترجيح مى دهند براى اينكه پول خود را دريك قلك مطمئن نگهدارى كنند به خريد ملك در شهر هاى ديگر وحتى به خريد زمين هاى كشاورزى روى آورده اند.
* مهاجرت پول هاى تهرانى ها
گرچه هنوز بازار مسكن دستخوش تحولى جدى نسبت به ماههاى سال گذشته نشده است اما شوك افزايش قيمت در سال گذشته سبب شد تا دارندگان واحدهاى مسكونى كه در ماههاى گذشته تصميم به فروش ملك خود گرفته بودند به دليل ترس از ناتوانى در تهيه مسكن مورد نظر، از فروش واحد مسكونى خود منصرف شوندو پيامد اين انصراف خراب شدن بازار خريد وام شد.
روند نزولى قيمت وام مسكن وصعود قيمت زمين ومسكن در تهران، تهرانى ها را بر آن داشت تا اين بار آنها مهاجرت به شهرهاى ديگر را تجربه كنند .مهاجرت سرمايه اى تهرانى ها بخصوص به شهر هاى نزديك تهران و شهرك هاى انبوه سازى شده غرب وشرق تهران تنها به دليل اين بود كه خريد وام هاى مسكن در شهرستان ها كمى آنها را به آرزوى خانه دار شدنشان نزديك تر مى كند.
محمود فتحى عضو هيأت رئيسه اتحاديه مشاورين املاك سارى مى گويد: با توجه به رشد نسبى قيمت مسكن، هم اكنون وام ۱۸ ميليون تومانى مسكن در تهران ديگر كارآيى لازم را ندارد.اما در شهرستان ها و حتى شهرهاى بزرگ، استقبال زيادى از آن صورت مى گيرد. وى مى افزايد : بانك مسكن بايد تسهيلاتى را فراهم كند كه وام به افرادى پرداخت شود كه قصد خريد خانه را دارند چرا كه در غير اين صورت بازار دلالى تقويت مى شود.فتحى ادامه مى دهد :در حال حاضر ميل به پيش خريد ملك رشد چشمگيرى دارد چرا كه مردم با پيش بينى تورم در سال هاى آتى با پيش خريد ملك مى خواهند از تورم هاى پيش رو به آسانى بگذرند
عضو هيأت رئيسه اتحاديه مشاورين املاك سارى معتقد است: به پيامد افزايش قيمت ملك در تهران و هجوم تهرانى ها به شهرهاى شمالى براى خريد ملك افزايش قيمت ملك وخوددارى مالكان از فروش به اين شهر ها هم سرايت كرده است.وى با اشاره به برخى از مجتمع هاى نيمه تمام در اين شهرعنوان مى كند برخى از انبوه سازان كه براى تحويل ملك زمان مشخصى را تعيين كرده بودند با گران شدن مصالح دچار مشكلات عديده اى شده اند. انتقال وام مسكن در طول سه سال گذشته دستخوش تغييراتى همچون ممنوعيت
معامله ،گرانى و... بوده است وام هايى كه با هدف خريد خانه به متقاضى اعطا مى شود ولى درشرايط فعلى به دليل تغييرات نزولى قيمت مسكن و كافى نبودن ميزان آن در بازار سياه دست به دست مى شود و بازار كاذب رهن واجاره را رونق مى دهد.دارنده وام كه حالا از خريد خانه نا اميد شده با پول وام واگذار شده اش سرگردان روانه بازار رهن مسكن مى شود و نمودار رهن واجاره به دليل نبود قدرت خريد سير صعودى مى گيرد ونمودار خريد سر به پائين مى برد و قصه خريد وفروش وام همچنان مسكوت مى ماند.