Iran Newspaper - شهرى

محمود رحيمى زند

آپارتمان نشينى فرهنگ خاصى مى طلبد و علاوه بر آن ضرورت دارد اين فرهنگ خاص در قانون نيز لحاظ شود؛ يعنى به گونه اى باشد كه ساكنان و مالكان واحدهاى آپارتمانى، ملزم به رعايت فرهنگ خاص آپارتمان نشينى باشند. قانون ناقص تملك آپارتمان هاى مصوب سال ۱۳۴۳ و آئين نامه اجرايى مصوب سال ۱۳۴۷ آن حدود ۴۰ سال قبل تدوين شده است و در زمان تصويب آن، تعداد مجتمع هاى آپارتمانى از تعداد انگشتان دست تجاوز نمى كرد. حال با توجه به اين كه آپارتمان نشينى رو به گسترش است، اين قانون مناسب زمان فعلى نبوده و بايد موادى به آن اضافه و يا برخى از مواد آن اصلاح شود. هم اكنون در واحدهاى آپارتمانى رغبت و انگيزه اى براى به عهده گرفتن عضويت هيأت مديره از سوى مالكان وجود ندارد و از علت هاى آن مى توان به موارد زير اشاره كرد:
- عدم حمايت به موقع قانون از عضو هيأت مديره.
- نبود مواد قانونى مناسب براى ايجاد انگيزه در پذيرش مسئوليت و يا موظف كردن وى به پذيرش عضويت هيأت مديره.
- درگير شدن عضو هيأت مديره با ديگر مالكان و ساكنان به علت نبود فرهنگ آپارتمان نشينى و يا عدم رعايت مفاد آئين نامه داخلى مجتمع.
- تحت پيگرد قراردادن متخلفان از طريق دادگاه ها و تبعاتى كه براى عضو هيأت مديره خواهد داشت.
در نهايت به علت عدم استقبال ساير مالكان از عضويت در هيأت مديره، مالك دلسوز و متعهد در اينگونه موارد، ناچار به پذيرش عضويت هيأت مديره مى شود كه در حقيقت تا مدت ها بايد اين وظيفه را به دوش بكشد كه اين روش منطقى نيست و براى رهايى از اين معضل بايد راهكار قانونى پيش بينى و ماده قانونى مناسبى را براى موظف كردن مالكان به پذيرش عضويت هيأت مديره تدوين كرد.
ماده ۱۲ قانون فعلى تملك آپارتمان ها (دريافت تسويه حساب از هيأت مديره) كه اهميت فوق العاده اى دارد در دفاتر اسناد رسمى اجرا نمى شود، ظاهراً چون دست و پاگير است و خوشايند دفاتر اسناد رسمى نيست و كانون سردفتران آن را لغو كرده است.
از طرفى تهيه و تنظيم اساسنامه براى هر مجتمع مسكونى بايد اجبارى شود و يكى از مواد قانون به اين منظور اختصاص يابد و درنهايت بايد در سازمان ثبت منطقه مربوطه و براى اين كه وجهه قانونى پيدا كند به ثبت برسد. بايد توجه داشت كه تهيه و تنظيم آئين نامه داخلى مجتمع بايستى از سوى مجمع عمومى هر يك از مجتمع ها (با توجه به شرايط محيطى محل مجتمع و مواردى كه ساكنين بايد به آن توجه كنند) انجام شود. اين آئين نامه نيز بايد در يكى از مواد قانون آمده و لازم الاجرا گردد تا ساكنان از آن تمكين كنند و از طرفى نوع و ميزان جريمه ساكنانى كه هر يك از مفاد آئين نامه را رعايت نمى كنند در قانون پيش بينى شود تا مفاد آئين نامه داخلى مجتمع ضمانت اجرايى داشته باشد.
مسئله مهم ديگر، اختصاص ماده اى از قانون براى ممانعت از تبديل شدن واحد مسكونى در يك مجتمع مسكونى به دفتر وكالت، دفتر اسناد رسمى، مطب پزشك، مطب دندانپزشكى، دفتر مهندسى، داروخانه و شركت است، چرا كه به علت هاى زير موجب آزار همسايگان مى شود:
- رفت و آمد متعدد مراجعان.
- ناامن شدن مجتمع و ورود افراد شرور و يا سارق به بهانه مراجعه به دفتر.
- فشار بيش از حد به آسانسور و تسريع در استهلاك آن.
- سر و صدا و همهمه و احتمالاً مشاجره در ارتباط با ارباب رجوع.
- استهلاك بيشترى از جانب اينگونه واحدها براى مجتمع، دراثر عدم دلسوزى مراجعان و يا ابراز نارضايتى آنان از نحوه كار دفتر با خط كشيدن روى ديوار و صدمه به مشاعات و بى توجهى به استفاده صحيح از آسانسور و يا آسيب وارد كردن به ساير تأسيسات مشترك مجتمع مسكونى.
بنابراين براى رفع مشكل علاوه بر در نظر گرفتن ماده اى در قانون براى جلوگيرى از تبديل واحد مسكونى، بايد مجتمع هاى مسكونى از شمول مقرراتى كه در اين باره در سازمان نظام پزشكى، شهردارى و ديگر سازمانها پيش بينى شده است خارج گردند. يكى ديگر از مشكلات آپارتمان نشينى، عدم پرداخت هزينه هاى مربوط به مجتمع از سوى برخى از مالكان مجتمع است. در صورت شكايت از مالك متخلف به دادگاه، عضو هيأت مديره پيگير از نظر مالك متخلف، فرد مزاحم شناخته شده و مالك متخلف به شكلى درصدد است ضربه اى به او واردكند كه از اين جهت عضو هيأت مديره دائماً در اضطراب و نگرانى است لذا براى احقاق حق، بايد راهكار قانونى در نظر گرفت تا تنش و برخوردى بين مالكان صورت نگيرد.
دراين ميان مسئله مهم دخالت دادن هيأت مديره در انتخاب مستأجران با اختصاص ماده اى از قانون به اين موضوع است تا سكونت افراد صالح در مجتمع و تمكين مستأجرين از آئين نامه داخلى مجتمع تحقق يابد. لازم به ذكر است مالكينى كه واحد مسكونى خود را اجاره مى دهند معمولاً خسارات بيشترى به مجتمع وارد مى كنند. بنابراين براى جبران اين گونه خسارات بايد مستأجر در قانون ملزم شود كه علاوه بر پرداخت سهم شارژ ، ماهيانه حداقل دو درصد از مبلغ اجاره ماهيانه واحد مسكونى را كسر و به هيأت مديره تسليم كند، تا مالكانى كه واحد خود را اجاره مى دهند از اين طريق خسارتى را كه وارد كرده اند، جبران كنند و هيأت مديره موظف باشد اين گونه وجوه را به حساب صندوق اندوخته مجتمع واريز كند.
از سوى ديگر عدم پرداخت هزينه هاى خارج از شارژ ماهيانه (براى تعميرات مشاعات) از سوى مالكانى كه واحد مسكونى خود را اجاره مى دهند و از آنجا كه اين گونه مالكان به دنبال درآمد هستند، مشكلاتى را براى ديگران ايجاد مى كنند.
نكته ديگر اين كه شهردارى ها هنگام صدور گواهى پايان ساختمان منحصراً به دريافت وجه جريمه ناشى از خلافى اهميت مى دهند، لذا نقشه نهايى ساختمان را بر اساس تغييراتى كه در آن داده شده است، از سازنده نمى خواهند و مالكان به علت فقدان نقشه نهايى هنگام اصلاح وجابه جايى لوله هاى آب، گاز، لوله كشى داخلى فاضلاب و جمع آورى آب باران و كابل هاى برق ، تلفن و آنتن و همچنين تعمير، مرمت و بهسازى داخلى واحد مربوطه ، با مشكل مواجه مى شوند و اين موضوع بايد در قانون در قالب ماده اى مطرح گردد تا شهردارى ها دراين باره موظف شوند.
از سوى ديگر به نظر مى رسد بند «ث» ماده ۱۱ آئين نامه اجرايى قانون، بايد به عنوان يك ماده مستقل در فصل چهارم قانون موجود براى ايجاد صندوق اندوخته (براى هزينه هاى پيش بينى نشده، تعمير و نگهدارى مشاعات) مورد توجه باشد و حتى آئين نامه اجرايى براى آن را بايد در نظر گرفت. همچنين ثبت اساسنامه موضوع ماده ۱۵ قانون تملك آپارتمانها، بايد الزامى شود تا اساسنامه وجهه قانونى پيدا كند. يكى ديگر از معضلات موجود، حضور افراد كم درآمد در بين مالكان است . اين افراد مانعى هستند براى انجام تعميرات اساسى در مشاعات و يا تأسيسات مشترك .
از طرفى برخى از مواد قانون و آئين نامه اجرايى قانون تملك آپارتمان هاى موجود ضمانت اجرايى ندارد ازجمله: در ماده ۹ قانون مشخص نيست كه چنانچه مالكى نماى خارجى را تغيير داد چگونه بايد با او برخورد كرد و چه ميزان جريمه به او تعلق مى گيرد و چگونه او را بايد وادار كرد تا نماى ساختمان را به حالت اوليه ساختمان برگرداند. درماده ۱۲ آئين نامه اجرايى قانون ذكر نشده است كه چنانچه هيأت مديره از نگهدارى صورتجلسات خوددارى و يا صورتجلسات هيأت مديره هاى قبلى را معدوم و يا مخدوش كند با وى چه بايد كرد و نوع و ميزان جريمه براى آن مشخص نشده است.
ماده۱۸ آئين نامه اجرايى قانون مشخص نكرده است چنانچه خزانه دار هيأت مديره حساب درآمد و هزينه را در دفتر ثبت و اسناد هزينه را نگهدارى نكند كه به خزانه دار هيأت مديره بعدى تحويل شود چگونه بايد با او برخورد شود و جريمه آن به چه ميزان خواهد بود. مسئله ديگر اين كه بايد در قانون ماده اى منظور شود كه پاركينگ، اختصاص به پارك خودرو دارد و به بهانه هايى چون نبود خودرو، تبديل پاركينگ به انبارى و يا استفاده از آن در ساير موارد ممنوع شود. هرچند مشاهده مى شود كه برخى از مالكان انبارى و يا پاركينگ واحد خود را به افراد غير از مالكان ساختمان مجتمع واگذار يا اجاره مى دهند.