زهره افشار
بررسى قيمت زمين و مسكن در شهرهاى مختلف كشور در سه ماهه اول سال ۸۷ حاكى از كاهش قابل توجه قيمت زمين و توقف رشد قيمت مسكن و حتى در برخى موارد كاهش نسبى آن در اين شهرهاست.
گزارش خبرنگار «ايران» از بازار مسكن شهرهاى مختلف كشور اعم از كلانشهرها، شهرهاى متوسط و كوچك نشان مى دهد روند كاهش قيمت زمين در اين شهرها به مراتب بيشتر و سريع تر از روند كاهش قيمت مسكن بوده است.
بسيارى از كارشناسان بر اين باورند كه اين اتفاق بدون شك نخستين واكنش بازار مسكن به سياست هاى جديد دولت در بخش مسكن است و مى توان آن را نقطه عطفى براى كنترل قيمت مسكن در آينده تلقى كرد چرا كه زمين مهمترين شاخص تعيين كننده قيمت مسكن است.
مطالعات حوزه مسكن در نقاط مختلف كشور حاكى است كه سهم زمين از قيمت مسكن در شهرهاى كوچك ۴۰ درصد، شهرهاى متوسط و بزرگ ۲۰ تا ۵۰ درصد و در كلانشهر تهران سهم زمين از قيمت مسكن تا ۷۰ درصد نيز مى رسد.
دو بار كاهش قيمت زمين و مسكن در ۱۰ سال گذشته
بررسى آمارى قيمت زمين و مسكن در دهه گذشته نشان مى دهد بازار مسكن ايران در سال هاى ۷۷-76 و ۸۲-81 نيز دو بار كاهش قيمت زمين و تا حدودى مسكن را تجربه كرده بود.
كمال احمدى كارشناس ارشد مسكن شهرى مى گويد: هرچند بايد كاهش بوجود آمده در قيمت زمين و مسكن را در شرايطى كه بازار روند افزايشى سريعى را به خود ديده بود را مغتنم بدانيم ولى تا زمانى كه نتوانيم بر نوسانات بى ثبات مسكن فائق آييم، نمى توانيم بگوييم به هدفمان كه همانا روند متعارف، اندك و قابل تأمل مسكن است، رسيده ايم.
به گفته وى تجربه ناموفق كشور طى دو بار كاهش قيمت زمين و مسكن در ۱۰ سال گذشته مؤيد اين مسئله است.
وى مى افزايد: على رغم به كارگيرى سياست هاى جديد در بخش مسكن هنوز عرضه مسكن درخور طبقه ميان درآمد و كم درآمد نداريم و اين جاى تأمل دارد. وى معتقد است اگر مى خواهيم به انسجام لازم در بازار واقعى مسكن برسيم چاره اى جز توليد صنعتى و انبوه سازى نمى ماند.
طرح زمين هاى ۹۹ ساله مهمترين عامل كاهش قيمت زمين
اين گزارش مى افزايد: كاهش قيمت زمين نه تنها در شهرهاى كوچك و متوسط اتفاق افتاده بلكه كلانشهرهايى چون شيراز و مشهد نيز شاهد كاهش قيمت زمين بوده اند.
براين اساس، قيمت زمين در اطراف شهر شيراز تا ۶۰ درصد و داخل شهر تا ۱۵ درصد و مشهد در اطراف شهر تا ۲۰ درصد و داخل شهر تا ۸ درصد كاهش داشته است.
در همين حال آمار معاملات مسكن در شهرهاى مختلف كشور نشان مى دهد كه در بخش زمين، روند نزولى قيمت بيشتر در زمين هاى اطراف شهرها روى داده و ما شاهد كاهش كمترى در قيمت زمين داخل شهرها هستيم.
سمنان، خرم آباد، بيرجند، زنجان و اردبيل نيز از جمله شهرهايى هستند كه از كاهش ۱۰ تا ۴۰ درصدى در قيمت زمين برخوردار بوده اند.
با استناد به اين آمار مى توان نتيجه گرفت كه واگذارى زمين هاى ۹۹ ساله مهمترين عامل كاهش بيشتر قيمت زمين در اطراف شهرها و نسبت به داخل شهرها بوده است.
دولت از سال گذشته و با هدف حذف قيمت زمين از مسكن اجراى طرح هاى ۹۹ ساله را در دستور كار خود قرار داد و به نظر مى رسد همان گونه كه قبلاً پيش بينى مى شد اين طرح به جز پايتخت و برخى كلانشهرها در مابقى كلانشهرها و شهرهاى متوسط و كوچك جواب داده است.
كاهش ۶۰ درصدى قيمت زمين در شيراز
محمد قاسم تابنده رئيس اتحاديه مشاورين املاك شيراز در خصوص روند كاهشى قيمت زمين در اين كلانشهر مى گويد: در سه ماهه گذشته و نسبت به ماه هاى پايانى سال ۸۷ قيمت زمين در باغشهرهاى اطراف شيراز حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد و در محدوده شهر حدود ۱۵ درصد كاهش يافته است.وى مى افزايد: هرچند واگذارى زمين هاى ۹۹ساله در كاهش قيمت زمين بى تأثير نبوده ولى كاهش قيمت زمين در اطراف شيراز بيشتر مربوط به بازپس گيرى زمين هاى منابع طبيعى است كه به صورت غيرقانونى تصرف شده بود.
تابنده همچنين از ركود معاملات مسكن در شهر شيراز خبر مى دهد و اظهار اميدوارى مى كند بازار مسكن هرچه زودتر رونق خود را بازيابد.
كاهش ۲۰ درصدى قيمت زمين در مشهد
محمدرضا ظهوريان رئيس اتحاديه مشاورين املاك مشهد نيز در اين خصوص مى گويد: در سه ماهه اخير مجموعاً در زمين هاى داخل شهر و حاشيه شهر كاهش ۱۰ تا ۲۰ درصدى را شاهد بوده ايم، البته زمين هاى اطراف شهر از كاهش قيمت بيشترى برخوردار بوده اند. وى همچنين تصريح مى كند: هرچند ركود بر بازار مسكن مشهد حاكم است ولى در برخى نقاط مشهد شاهد كاهش قيمت مسكن در حد ۵ درصد هستيم.
وى اجراى طرح هاى ۹۹ ساله را مهمترين عامل تحولات اخير بازار مسكن مى خواند و مى گويد: درست است كه زمين نقش تعيين كننده اى در قيمت مسكن دارد ولى دولت نبايد از بازار مصالح ساختمانى غافل بماند چراكه وقتى بازار مصالح ساختمانى اين چنين دستخوش نابسامانى و افزايش قيمت ناگهانى است نمى توانيم انتظار داشته باشيم فروشندگان مبادرت به فروش مسكن با قيمت هايى پائين تر كنند.
اردبيل و خرم آباد نيز از جمله شهرهايى هستند كه مظاهر عابدى معاون و عبدالله رهسپار رئيس اتحاديه مشاورين املاك از كاهش ۱۰ درصدى قيمت زمين در اين شهرها خبر مى دهند.
در همين حال محمد ملاحى رئيس اتحاديه مشاورين مسكن بندرعباس هم مى گويد: على رغم ركود بخش مسكن در اين شهر خوشبختانه رشد قيمت ها در بخش زمين و مسكن متوقف شده است.
توقف رشد قيمت زمين و مسكن در تهران
اما بازار مسكن تهران به عنوان مهمترين عامل تأثيرگذار بر بازار مسكن كشور در وضعيت ركود قرار دارد، مصطفى قلى خسروى رئيس اتحاديه مشاورين املاك تهران مى گويد: البته هنوز روند كاهشى قيمت زمين و مسكن به تهران تسرى نيافته ولى مى توان گفت على رغم ركود بازار مسكن، جلوى رشد قيمت ها در زمين و مسكن پايتخت گرفته شده است.
وى اظهار اميدوارى كرد: با ادامه سياست هاى جديد دولت و كمك مردم در عدم خريد زمين و مسكن با قيمت نامتعارف، ثبات به بازار مسكن برگردد.
به هر جهت كاهش در قيمت زمين و مسكن اتفاقى است كه در بازار مسكن كشور روى داده و اگرچه بخش كوچكى از اين بازار گسترده و نابسامان را شامل مى شود اما مى تواند شروع نويدبخشى براى گام هاى بلندتر، بسوى كنترل بازار مسكن باشد به شرط اين كه بخش مسكن از شاخص هاى مهمى از جمله بازار مصالح ساختمانى و انبوه سازى به عنوان عامل كاهنده قيمت تمام شده مسكن غافل نماند.
