روابط موجر و مستأجر درخصوص اماكن تجارى بر خلاف اماكن مسكونى از پيچيدگى هاى خاصى برخوردار است كه عدم توجه به آثار آن مشكلاتى را براى افراد به وجود مى آورد. خصوصاً هنگامى كه قرارداد اجاره اوليه مربوط به سال هاى قبل از ۱۳۷۶ باشد و نقل و انتقالاتى هم در اين بين صورت گرفته باشد. بر اماكن تجارى چند قانون حاكم است كه قبل از تنظيم قرارداد يا تمديد آن طرفين بايد به آن توجه كنند.
فرض كنيم مغازه اى در سال ۱۳۷۰ به اجاره داده مى شود و درحال حاضر طرفين مى خواهند آن را تمديد كنند يا آن كه مستأجر مى خواهد آن را به ديگرى منتقل كند، اين سؤال پيش مى آيد كه روابط آنان برمبناى كدام قانون تنظيم مى شود قانون سال ۱۳۷۶ يا قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
براى پاسخ به اين سؤال و آثار ناشى از تنظيم قرارداد مذكور نخست بايد با قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ و شمول آن آشنا شويم. قانون مذكور در ۱۳۷۶‎/۵‎/۲۶ به تصويب مجلس شوراى اسلامى رسيد. برابر ماده يك اين قانون از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون اجاره كليه اماكن از جمله اماكن تجارى و محل كسب و پيشه كه با قرارداد رسمى يا عادى منعقد مى شود، تابع مقررات قانون مدنى و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستأجر خواهد بود. بنابراين شمول اين قانون تنها بر قراردادهايى است كه از تاريخ مذكور تنظيم مى شوند و لذا قراردادهايى كه قبل از اين قانون منعقد شده اند، مشمول اين قانون نمى شوند. در اين زمينه به پرسش هاى زير مى توان پاسخ داد:
چنانچه قرارداد اجاره مكان تجارى مربوط به قبل از سال ۷۶ باشد و طرفين قرارداد بخواهند در سال ۸۵ آن را تمديد كنند، كدام قانون بر قرارداد آنان حاكم مى شود
برابر قانون روابط استيجارى كه قبل اجراى قانون سال ۷۶ تنظيم و منعقد شده، مشمول قانون سال۷۶ نخواهد شد و در مورد تمديد اجاره نامه اماكنى كه پيش از تصويب قانون مذكور به اجاره داده شده، از شمول اين قانون خارج هستند.
همچنين روابط ناشى از انتقال حقوق قانونى مستأجر سابق به مستأجر جديد با اجازه موجر در صورتى كه قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال۷۶ باشد، از شمول اين قانون خارج مى باشد.
آيا طرفين قرارداد مى توانند على رغم وجود قانون سال ۷۶ روابط خود را در مورد مكان تجارى برمبناى قانون سال ۱۳۶۵ كنند
بله اشكالى ندارد و با توافق و تراضى، طرفين مى توانند قرارداد خود را مشمول قانون سال ۱۳۶۵ كنند. بنابراين اگر موجر و مستأجر براى تنظيم قراردادشان درخصوص يك ملك تجارى كه مشمول مقررات سال ۷۶ است توافق كنند كه برمبناى مقررات سال ۱۳۵۶ قراردادشان تنظيم شود، بلامانع مى باشد.
چنانچه رابطه بين موجر و مستأجر مكان تجارى مشمول مقررات سال ۱۳۵۶ باشد، تجديد قرارداد آنها در سال ۱۳۸۰ يا هر سالى بعد از سال ۷۶ چه تأثيرى بر قرارداد اجاره دارد
با تنظيم روابط برمبناى قانون سال ۵۶ تجديد قرارداد در سال ۱۳۸۰ يا هر سالى بعد از سال ۱۳۷۶ قراردادشان را از شمول قانون سال ۱۳۵۶ خارج نمى كند.
اگر مستأجر محل تجارى كه مشمول قانون سال ۵۶ است سرقفلى پرداخت نكرده باشد آيا هنگام تخليه مستحق دريافت حق كسب و پيشه مى باشد
بله، فرقى نمى كند چه در زمان تنظيم قرارداد به موجر حق كسب و پيشه داده باشد و چه نداده باشد. اگر قراردادشان مشمول قانون سال ۵۶ باشد مستأجر هنگام تخليه، استحقاق دريافت حق كسب و پيشه دارد.
اگر مستأجر مكان تجارى كه روابط او با موجر برمبناى قانون سال ۵۶ تنظيم شده و از مالك اجازه انتقال به غير داشته، بعد از سال ۷۶ آن را به ديگرى منتقل كند، چه قانونى بر اين انتقال حاكم مى شود
در اين صورت رابطه مستأجر دوم با موجر باز هم برمبناى قانون سال ۵۶ است و موجر به لحاظ انتقال به غير حق تخليه ندارد.

قبل از آن كه به بررسى مقررات و عرف حاكم بر روابط موجر و مستأجر درخصوص حق كسب و پيشه برمبناى قانون سال ۱۳۵۶ بپردازيم لازم است تا درخصوص حق كسب و پيشه و فرق آن با سرقفلى كمى توضيح دهيم. در عرف تجارى مبلغى كه مالك علاوه بر اجاره بها از مستأجر دريافت مى كند سرقفلى و به مبلغى كه در قبال تخليه يا انتقال مورد اجاره به مستأجر داده مى شود حق كسب و پيشه يا تجارت گفته مى شود. البته در بعضى موارد از هر دو اصطلاح به يك مفهوم استفاده مى شود كما اين كه در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ فرقى بين اين دو اصطلاح قائل نشده است.
پرسش: آيا حق كسب و پيشه را مى توان در قرارداد ساقط كرد. براى مثال در اجاره نامه قيد شود كه مستأجر مكان تجارى حق دريافت حق كسب و پيشه را هنگام تخليه ندارد
پاسخ: اگر موضوع سؤال در مورد مكان تجارى است كه مشمول قانون ۱۳۵۶ مى باشد پاسخ منفى است زيرا حق كسب و پيشه يا تجارت حقى است كه با تخليه محل كسب به مستأجر تعلق مى گيرد و اين حق قبل از آن كه ايجاد شود قابل اسقاط نيست و براى تحقق آن برخلاف حق سرقفلى نياز به پرداخت وجهى به مالك نمى باشد پس اگر مكانى براى تجارت و كسب اجاره شده باشد و مستأجر هنگام تنظيم قرارداد وجهى به مالك نپرداخته باشد يا در قرارداد اجاره متعهد شود كه در زمان تخليه حق دريافت حق كسب و پيشه ندارد چنين شرطى قابل ترتيب اثر نيست و چنانچه موجر جهت تخليه مستأجر به دادگاه مراجعه كرده باشد دادگاه ضمن صدور حكم تخليه حكم به پرداخت حق كسب و پيشه را نيز صادر مى كند.
پرسش: براى تعيين حق كسب و پيشه چه ملاكهايى وجود دارد
پاسخ: معمولاً براى تعيين حق كسب و پيشه از نظر كارشناس و اهل خبره استفاده مى شود و كارشناس نيز براساس موقعيت مورد اجاره و شغل مستأجر، مساحت مورد اجاره، زمان و مدت رابطه استيجارى، نوع بنا و.‎/‎/ نسبت به تعيين مبلغ حق پيشه اقدام مى كند.
پرسش: آيا بانكها مى توانند از حق كسب و پيشه برخوردار شوند
پاسخ: از آن جا كه بانكها به عمليات تجارى مانند گشايش اعتبار، افتتاح حساب،عمليات برواتى و.‎/‎/ مى پردازد از اين رو بانك و مؤسساتى كه نظير بانك عمل مى كنند كارشان تجارى محسوب مى شوند و حق دارند حق كسب و پيشه را مطالبه كنند.
پرسش: آيا به دفاتر وكالت، اسناد رسمى، مطب پزشكان و غرفه يا دكه هاى واقع در پايانه هاى مسافربرى حق كسب و پيشه تعلق مى گيرد
پاسخ: اماكن مزبور جزو اماكن تجارى محسوب نمى شود و از شمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ خارج مى باشد و حقوق استيجارى و كسب و پيشه براى مستأجر و متصرف آن ايجاد نخواهد كرد.
پرسش: آيا داروخانه ها هم مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مى شوند
پاسخ: در اين خصوص اختلاف نظر وجود دارد. عده اى معتقدند اگر داروخانه خارج از بيمارستان باشد و افراد عادى نيز بتوانند از داروخانه خريدارى كنند با داشتن ساير شرايط تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ خواهد بود ولى اگر داروخانه در داخل بيمارستان بوده و فروش دارو منحصر به بيمارستان باشد جزو بيمارستان محسوب شده و خارج از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است.
با توجه به نظريه شماره۷‎/۴۹۶۶ ـ ۱۳۸۱‎/۶‎/۶ اداره كل حقوقى و تدوين قوانين قوه قضائيه)
پرسش: آيا مدارس غيرانتفاعى مشمول مقررات روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ مى شوند
پاسخ: همان طور كه مى دانيم مدارس غيرانتفاعى فعاليت شان جنبه تجارى و سودآورى به مفهوم خاص كلمه ندارند و لذا مشمول مقررات سال ۵۶ نمى شوند و تابع مقررات مربوط به اماكن مسكونى و شرايط مقرر در قرارداد هستند.
اما در مورد مهد كودك هاى خصوصى عده اى معتقدند كه چون در قبال خدمات ارائه شده به كودكان ماهانه مبالغى از اولياى آنان دريافت مى شود لذا محل كسب و درآمد مستأجر محسوب مى شود لذا مهدهاى كودك مشمول قانون مزبور هستند گرچه در اين خصوص نظر مخالف هم وجود دارد.
پرسش: درمورد دفاتر ترجمه رسمى چطور
پاسخ: در اين مركز معمولاً به ازاى دريافت وجه خدماتى به مشتريان ارائه مى شود اين اماكن مشمول مقررات سال ۵۶ قرار مى گيرند و محل كسب محسوب مى شوند.
در پايان بايد اشاره داشت كه دفاتر و اتحاديه هاى صنفى كه محل انجام امور ادارى اصناف است محل كسب و پيشه به حساب نمى آيند.
پرسش: اگر مكانى به عنوان انبار اجاره داده شده باشد مشمول مقررات قانون سال ۵۶ مى شود
پاسخ: اين امر بستگى به مفاد قرارداد تنظيمى بين طرفين و نحوه استفاده از مكان مزبور دارد از اين رو چنانچه انبار براى نگهدارى وسايل و لوازم اضافى كسب و پيشه يا انبار تجارى اجاره داده شود مشمول مقررات حاكم بر اماكن كسب و پيشه است ولى اگر انبار به منظور نگهدارى وسايل اضافى محل مسكونى باشد از شمول مقررات قانون سال ۵۶ خارج و تابع مقررات قانون مدنى و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ خواهد بود.

[* اداره آموزش هاى مردمى معاونت آموزش قوه قضائيه ]
اگر بين موجر و مستأجر اجاره نامه تنظيم شده باشد ميزان اجاره بها همان است كه در اجاره نامه قيد شده و چنانچه اجاره نامه اى تنظيم نشده باشد مبلغ اجاره به ميزانى است كه طرفين تراضى كرده اند يا در عمل پرداخت مى شود و چنانچه ميزان اجاره بها تعيين نشده باشد مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ اجاره بها به نرخ معادله روز تعيين مى شود. در اين زمينه چند سؤال مطرح است:
پرسش: آيا مبلغ اجاره بهاى تعيين شده در اجاره نامه قابل افزايش يا كاهش است
پاسخ: هم موجر و هم مستأجر حق دارند در برابر نوسانات قيمت بازار و هزينه هاى روزمره درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره بها را بنمايند به شرط آن كه اولاً: مدت اجاره پايان يافته باشد. ثانياً: از تاريخ استفاده مستأجر از عين مستأجره يا از تاريخ مقرر در حكم قطعى دادگاه درخصوص تعيين يا تعديل اجاره بها سه سال تمام گذشته باشد.
پرسش: دادگاه چگونه اجاره بها را تعديل مى كند (افزايش يا كاهش)
پاسخ: در اين خصوص دادگاه از نظر كارشناس استفاده مى كند و كارشناس نيز به نرخ عادله روز اجاره بها را تعديل مى كند. حكم دادگاه درخصوص تعديل اجاره بها قطعى و غيرقابل تجديدنظر است.
پرسش: براى تعديل اجاره بها موجر يا مستأجر به كدام دادگاه بايد مراجعه كنند و چه تشريفاتى بايد رعايت شود
پاسخ: چه موجر و چه مستأجر براى درخواست تعديل اجاره بها بايد به دادگاه محل وقوع عين مستأجره دادخواست بدهند به اين درخواست خود كپى مصدق اجاره نامه را (در مواردى كه اجاره نامه تنظيم شده باشد) ضميمه كنند و در مواردى كه اجاره نامه بين طرفين تنظيم نشد، معمولاً با انجام تحقيقات محلى و يا استماع شهادت گواهان مى توان رابطه استيجارى و نيز زمان پايان اجاره و ‎/‎/‎/ را به دست آورد. دعوى تعديل اجاره بها نيز از جمله دعاوى غيرمالى است كه هزينه آن ۵۰۰۰ ريال مى باشد.
پرسش: اگر در اجاره نامه قيد شده باشد كه موجر حق درخواست تعديل اجاره بها را در پايان مدت اجاره ندارد، صحيح است
پاسخ: توافق نسبت به عدم افزايش اجاره بها و نيز كاهش آن به صورتى كه موجر يا مستأجر نتواند به استناد ترقى يا تنزل هزينه زندگى درخواست تجديدنظر نسبت به ميزان اجاره بها را بنمايد صحيح نيست و دادگاه به اين شرط ترتيب اثر نخواهد داد.
پرسش: نحوه پرداخت اجاره بها چگونه است
پاسخ: مستأجر مكلف است درموعد معين در اجاره نامه اجاره بها را بپردازد و اگر مدت اجاره پايان يافته باشد مستأجر بايد معادل همان مبلغى كه قبل از پايان مدت اجاره پرداخت مى كرده به موجر بپردازد در هر صورت پرداخت اجاره بها هر ماه جارى ظرف ۱۰ روز به موجر يا نماينده قانونى او بايد صورت گيرد و اگر بين طرفين اجاره نامه اى در بين نباشد اجاره بها بايد به ميزانى كه بين موجر و مستأجر مقرر يا عملى شده، پرداخت شود.
پرسش: اگر موجر از دريافت اجاره بها خوددارى كرد مستأجر چه وظيفه اى دارد
پاسخ: در اين حالت اجاره بها در صندوق ثبت و يا بانكى كه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاك تعيين مى شود سپرده خواهد شد و مستأجر قبض رسيد را اگر اجاره نامه رسمى است به دفترخانه تنظيم كننده سند اجاره و اگر اجاره نامه عادى بود يا اجاره نامه اى در بين نبود آن را با تعيين محل اقامت موجر به يكى از دفاتر رسمى نزديك ملك تسليم و رسيد دريافت كند و دفترخانه هم ظرف ۱۰ روز به وسيله اداره ثبت محل مراتب را به موجر يا نماينده قانونى او اخطار مى كند تا براى دريافت وجه پرداخت شده توسط مستأجر به دفترخانه مزبور مراجعه كند.
پرسش: اگر بين موجر و مستأجر سند اجاره تنظيم نشده باشد و يا هنگامى كه بين آنها اجاره نامه تنظيم شده ولى مدت آن پايان يافته چه بايد كرد
پاسخ: هنگامى كه بين موجر و مستأجر يا كسى كه ملك را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظيم نشده باشد و يا اگر تنظيم شده مدت آن پايان يافته و طرفين درخصوص تنظيم اجاره نامه يا تعيين اجاره بها و شرايط آن اختلاف داشته باشند هر يك مى تواند براى تعيين اجاره بها و تنظيم اجاره نامه به دادگاه مراجعه كند. دادگاه شرايط اجاره نامه جديد را طبق شرايط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرايط مندرج در اجاره نامه سابق در صورتى كه قبلاً اجاره نامه تنظيم شده باشد با رعايت مقررات اين قانون تعيين خواهد كرد و پس از قطعيت حكم دادگاه طرفين مكلفند ظرف يك ماه برابر آن چه كه در حكم دادگاه آمده اجاره نامه تنظيم كنند و اگر در اين مدت اجاره نامه تنظيم نشود به درخواست يكى از طرفين دادگاه رونوشت حكم را جهت تنظيم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمى ابلاغ و به طرفين اخطار مى كند كه در روز و ساعت معين براى امضاى اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضر به امضاى اجاره نامه نشود، نماينده دادگاه اجاره نامه را به مدت يك سال از طرف او امضا خواهد كرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاريخ تعيين شده حاضر به امضا نشود و عذر موجهى هم نداشته باشد دادگاه بادرخواست موجر حكم به تخليه عين مستأجره صادر مى كند.