|
اجاره و تخليه واحدهاى مسكونى
در قراردادها
|
|
|
[اداره آموزش هاى مردمى معاونت آموزش قوه قضائيه ]
يكى از قراردادهايى كه اشخاص در جامعه تنظيم مى كنند قرارداد اجاره است كه قوانين مربوط به آن هر از چند گاهى دچار تغيير و تحولات اساسى شده كه در اين مختصر به آخرين مقررات مربوطه و نحوه تنظيم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه هاى پيشگيرى از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضايى مى پردازيم. اما قبل از بررسى قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ تعريف قانونى اجاره و بعضى كلمات حقوقى به زبان ساده را ارائه مى كنيم.
تعريف اجاره
اجاره عقدى است كه برابر آن اجاره كننده مالك منافع عين مال موضوع اجاره مى شود.
اجاره ممكن است نسبت به اشيا مانند اتومبيل، خانه يا حيوان يا انسان باشد مانند آنكه شخصى بخواهد از منزل ديگرى استفاده كند و آن را براى مدتى اجاره كند.
مستأجر: اجاره كننده
موجر: اجاره دهنده
عين مستأجر: مورد اجاره
مال الاجاره: اجاره بها
اجرت المثل: اجرت و بهايى كه براى يك كالا يا خدمات بر مبناى قيمت كالا يا خدمات مشابه آن تعيين مى شود بدون آنكه طرفين قرارداد از قبل براى آن توافقى كرده باشند.
اجرت المثل در مقابل اجرت المسمى يعنى اجرت توافق شده قرار مى گيرد.
*نكاتى در مورد اجاره اماكن مسكونى
۱- در اجاره مسكن بايد مدت اجاره معين باشد وگرنه اجاره باطل است.
معمولاً مدت اجاره ها يكسال تعيين مى شود.
مدت اجاره از روزى شروع مى شود كه بين موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجاره ابتداى مدت ذكر نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
۲- لازم نيست كه موجر مالك عين مستأجره باشد، ولى بايد مالك منافع آن باشد. پس اگر فردى خانه اى را از ديگرى اجاره كرد چون مالك منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگرى است، مگر آنكه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
۳- اگر بعد از قرارداد معلوم شود كه عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد.
البته اگر موجر رفع عيب كند به نحوى كه به مستأجر ضررى وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
اگر عيب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث شود، مستأجر نسبت به بقيه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
۴- موجر نمى تواند در مدت اجاره در عين مستأجره تغيير دهد كه با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نياز به تعميراتى داشته باشد كه تأخير در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمى تواند مانع اين تعميرات شود حتى اگر اين امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در اين حالت مستأجر مى تواند از حق فسخ استفاده كند.
۵- تعميرات و كليه مخارجى كه در مورد اجاره براى امكان بهره بردارى از آن لازم است به عهده مالك است، مگر آنكه در اجاره نامه خلاف آن قيد شود و نيز پرداخت هزينه هاى مربوط به اسباب و لوازمى كه براى استفاده از مورد اجاره ضرورى است بر عهده مالك است مانند: نصب آبگرمكن يا شوفاژ و ///
۶- اگر مستأجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره بردارى كند و موجر نتواند مانع او از اين امر شود، حق فسخ براى موجر بوجود مى آيد. براى مثال به جاى استفاده و مصرف خانگى از برق، مصرف صنعتى از برق داشته باشد.
۷- مستأجر بايد در زمان هاى تعيين شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت كند و در مقابل از موجر رسيد دريافت كند.
۸- اگر مستأجر از مورد اجاره در غير موردى كه در اجاره نامه آمده استفاده كند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
براى مثال در قرارداد اجاره آمده كه اين مكان براى استفاده مسكونى به اجاره داده مى شود ولى مستأجر از آن استفاده تجارى كند.
۹- عقد اجاره به محض پايان مدت اجاره، برطرف مى شود و اگر بعد از پايان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد بايد به موجر اجاره بهايى كه معادل اجاره بها مكانى كه شبيه آن مكان است، بپردازد حتى اگر از آن استفاده نكند.
۱۰- عقد اجاره با فوت موجر يا مستأجر باطل نيست اما اگر موجر تنها تا زمان حيات خود مالك منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نيز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط شود با فوت مستأجر عقد اجاره باطل مى شود.
۱۱- اگر مستأجر مورد اجاره را به ديگرى اجاره دهد اجاره باطل يا فسخ نمى شود، مگر آنكه موجر در قرارداد اجاره براى خود به هنگام تحقق اين امر حق فسخ را شرط كرده باشد.
۱۲- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعميراتى كند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
۱۳- اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه يا زمينى كه اجاره كرده ساخت و ساز كند يا درختى بكارد موجر حق دارد كه آن را از بين ببرد و اگر در اثر اين عمل نقصى به بنا يا زمين مورد اجاره وارد شود بر عهده مستأجر خواهد بود.
۱۴- تنظيم قرارداد اجاره هم به صورت عادى و هم رسمى ممكن است. معمولاً اشخاص به صورت عادى در آژانس هاى مسكن مبادرت به تنظيم قرارداد مى كنند.
بايد توجه داشت كه اولاً براى تنظيم قرارداد اجاره به صورت عادى حتماً دو نفر به عنوان گواه ذيل سند اجاره را امضا كنند تا طرفين از مزاياى قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ بهره مند شوند.
ثانياً، صرف تنظيم قرارداد در فرم هاى چاپى يا تايپ مفاد قرارداد موجب رسمى شدن آن نمى شود و تأثيرى در ماهيت آن ندارد.
۱۵- قراردادهاى عادى اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضا موجر و مستأجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به گواهى برسد.
هر گاه موجر يا مستأجر به نمايندگى از ديگرى قرارداد تنظيم كند بايد توجه داشت شخصى كه خود را به عنوان نماينده معرفى مى كند، دليل نمايندگى او بايد به رؤيت طرف مقابل رسيده و پيوست قرارداد شود.
پس اگر الف خود را وكيل همسرش به عنوان موجر معرفى مى كند بايد وكالت نامه رسمى مبنى بر وكالت در انعقاد عقد اجاره از سوى او ارائه دهد.
۱۶- پس از پايان مدت اجاره اگر مستأجر از تخليه مورد اجاره امتناع كند به درخواست موجر تخليه صورت خواهد گرفت.
براى تخليه اگر سند عادى باشد بايد نكات زير رعايت شود.
درخواست براى تخليه به شوراهاى حل اختلاف يا حسب مورد دادگاه محل ارائه و مشتمل بر نام و نام خانوادگى و محل اقامت مستأجر و مشخصات عين مستأجره مشخصات و تاريخ سند اجاره و كپى برابر اصل شده قرارداد اجاره و كپى برابر اصل شده سند مالكيت ملك، است.
نمونه درخواست:
احتراماً اينجانب./// فرزند //// مقيم ///// يك باب منزل مسكونى را واقع در خيابان./// به پلاك ثبتى //// به موجب قرارداد عادى اجاره مورخ //// به آقاى //// فرزند./// از تاريخ ///// لغايت ///// به اجاره دادم. اكنون با توجه به تاريخ پايان مدت اجاره و عدم تخليه عين مستأجره تقاضاى تخليه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ دارم. كپى مصدق سند مالكيت و سند اجاره پيوست است.
۱۷- شوراى حل اختلاف يا دادگاهى كه به درخواست رسيدگى مى كند با احراز مالكيت يا ذينفع بودن موجر دستور تخليه را صادر خواهد كرد.
پس از ابلاغ اين دستور توسط مأمورين به مستأجر، او مكلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخليه اقدام كند.
۱۸- اگر موجر مبلغى به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و /// از مستأجر دريافت كرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره، موكول به استرداد آن سند يا وجه به مستأجر است.
۱۹- اگر سند اجاره رسمى باشد براى تخليه مورد اجاره درخواست صدور اجرائيه از دفتر خانه اى كه قرارداد اجاره را تنظيم كرده به عمل مى آيد و دفترخانه پس از احراز هويت و صلاحيت موجر اوراق اجرائيه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قيد تخليه محل مورد اجاره به دايره اجراى اسناد رسمى اداره ثبت اسناد و املاك محل مى فرستد و اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشكيل پرونده و صدور ابلاغ و تخليه به مأمور اقدام مى كند و مأمور اجرا نيز مكلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائيه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف سه روز از تاريخ ابلاغ نسبت به تخليه اقدام كند.
۲۰- اگر موجر مدعى ورود خسارت به مورد اجاره از سوى مستأجر يا عدم پرداخت اجاره بها يا بدهى شارژ و /// باشد نمى تواند راساً نسبت به برداشت اين مبلغ از وديعه اى كه نزد اوست اقدام كند بلكه مى تواند براى رسيدن به حق خود به دادگاه مراجعه (البته مبالغ وديعه تا سقف ۱۰/۰۰۰/۰۰۰ ريال در صلاحيت شوراى حل اختلاف است) و با تقديم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا كند.
|
