اشاره: مستأجر هنگامى مى تواند منافع مورداجاره را به ديگرى منتقل كند كه در اجاره نامه اين اختيار به او داده شده باشد و در اين حالت مالك مى تواند در صورت پايان مدت اجاره يا فسخ آن با مستأجر جديد اجاره نامه تنظيم كند و نيز مستأجر جديد داراى چنين حقى است.
پرسش: در صورتى كه مستأجر حق انتقال به غير داشته باشد آيا براى انتقال مال مورد اجاره اختيار كامل دارد
پاسخ: در صورتى كه مستأجر محل كسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غير داشته باشد مى تواند براى همان شغل يا شغل مشابه منافع مورد اجاره را با سند رسمى به ديگرى انتقال دهد.
پرسش: اگر در اجاره نامه حق انتقال به غير سلب شده باشد و مستأجر آن را به ديگرى انتقال دهد چه ضمانت اجرايى وجود دارد براى پاسخ به اين سؤال بايد حالت هاى مختلفى را در نظر گرفت.
پاسخ: 1ـ اگر در اجاره نامه حق انتقال به غير سلب شده باشد و يا اجاره نامه اى در بين نبوده و مالك راضى به انتقال به غير نباشد بايد در مقابل تخليه مورد اجاره، حق كسب و پيشه مستأجر را بپردازد و اگر مالك نه حاضر به اجازه انتقال مورد اجاره به غير باشد و نه حاضر به پرداخت حق كسب و پيشه باشد مستأجر حق دارد به دادگاه مراجعه كند و در اين حالت دادگاه حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير و تنظيم سند انتقال در دفترخانه صادر مى كند. (اگر سند اجاره قبلى رسمى باشد در همان دفترخانه اى كه سند تنظيم شده و چنانچه سند اجاره عادى باشد يا اجاره نامه اى در بين نباشد دفترخانه اى كه ملك مورد نظر در نزديكى اش واقع شده) در اين حالت مستأجر جديد از هر حيث نسبت به تمام شرايط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. در هر صورت اين حكم دادگاه از زمان قطعيت، جهت انتقال به غير ۶ ماه اعتبار دارد و هرگاه ظرف ۶ ماه از تاريخ ابلاغ حكم قطعى منافع مورد اجاره با سند رسمى به مستأجر جديد انتقال داده نشود حكم مزبور بى اثر خواهد شد.
۲ ـ اگر مستأجرى كه حق انتقال عين مستأجره را به غير ندارد بدون رعايت موارد گفته شده در بند يك (بدون مراجعه به دادگاه و رعايت ساير تشريفات) مورد اجاره را به ديگرى واگذار كند موجر حق درخواست تخليه را خواهد داشت و حكم تخليه عليه متصرف يا مستأجر اجرا خواهد شد و در اين حالت مستأجر يا متصرف استحقاق دريافت نصف حق كسب و پيشه را دارد. براى مثال اگر الف مالك مغازه شيشه فروشى آن را به ك اجاره داده باشد و در اجاره نامه قيد شود كه مستأجر حق انتقال به غير ندارد ولى ك آن را به س منتقل كند مالك آقاى الف مى تواند با پرداخت نصف سرقفلى مغازه به س محل مزبور را تخليه كند. از اين رو هنگام اجاره يك مكان تجارى بايد توجه داشت كه آيا مستأجر حق انتقال به غير داشته يا خير
پرسش: اگر مستأجر بخواهد مورد اجاره را به غير منتقل كند و از طرفى حق انتقال به غير نيز از او در اجاره نامه سلب شده باشد چه راه حلى دارد
پاسخ:
۱ ـ از دادگاه درخواست صدور حكم به تجويز انتقال منافع مورد اجاره به غير كند.
۲ ـ درخواست خود را در قالب دادخواست به دادگاه عمومى حقوقى تقديم كند.
۳ ـ دعوى را به طرفيت مالك اقامه كند.
۴ ـ اگر ملك مشاع است، مالكين متعدد دعوى بايد به طرفيت همه آنان طرح شود.
پرسش: اگر مغازه اى بين چند مالك مشاع باشد و در مقابل دعوى تجويز به انتقال منافع از سوى مستأجر فقط عده اى از مالكين مشاع حاضر به پرداخت حق كسب به مستأجر باشند مى توان ملك را به آنان تحويل داد
پاسخ: در اين حالت كه تعدادى از مالكين مشاع حاضر به پرداخت حق كسب و تحويل ملك هستند دادگاه مى تواند با ارجاع امر به كارشناس و تعيين حق كسب و پيشه مستأجر حكم به تخليه مورد اجاره بدهد و ملك تحويل مالكين مشاعى شود.
پرسش: اگر مالكى بخواهد دعوى تخليه عليه مستأجر كه مغازه را بدون حق انتقال به غير به شخص ثالثى داده اقامه كند چه نكاتى را بايد در نظر بگيرد
پاسخ:۱ـ دادخواست تخليه به دادگاه تقديم كند و علت آن را انتقال به غير ذكر كند.
۲ ـ دادخواست به طرفيت مستأجر و كسى كه ملك تجارى به وى منتقل شده تقديم شود.
دادگاه صادر كننده حكم نيز بايد توجه داشته باشد كه حق كسب و پيشه هنگامى به مستأجر پرداخت مى شود كه مستأجر، حق كسب و پيشه مورد اجاره از منتقل اليه دريافت نكرده باشد زيرا اگر مستأجر حق كسب و پيشه را به منتقل اليه واگذار كرده باشد در اين صورت اين حق به نفر دوم مى رسد و او پس از دريافت نصف حق سرقفلى ملك را تخليه خواهد كرد.بنابراين اگر مستأجر محل كسب كه حق انتقال به غير نداشته هنگام انتقال منافع مورد اجاره به ديگرى وجهى به عنوان كسب و پيشه از مستأجر دوم يا متصرف دوم اخذ نموده باشد نصف حق كسب و پيشه كه دادگاه به آن حكم مى دهد به متصرف مورد اجاره پرداخت مى شود.
پرسش: اصولاً حق كسب و پيشه منوط به پرداخت سرقفلى از سوى مستأجر است
پاسخ: خير ؛اين حق به واسطه اشتغال مستأجر در محل كسب به وجود مى آيد، چه مستأجر به مالك يا مستأجر قبلى وجهى پرداخته باشد يا نپرداخته باشد.

اشاره: اگر كسى مال ديگرى را غصب كند مكلف است عين مال را به صاحب آن برگرداند وگرنه با حكم دادگاه از او خلع يد مى شود. اين امر حتى مى تواند در موردى باشد كه شخصى به ملك ديگرى تجاوز كرده و در آن ساخت و ساز كند در اين صورت هم بايد پس از برگرداندن زمين به حالت اول، عين زمين را به صاحب آن بازگرداند. گاهى اتفاق مى افتد كه شخص بدون قصد خاصى و حتى بدون آن كه متوجه باشد به ملك ديگرى تجاوز كرده و در آن ساخت و ساز مى كند اما متعاقباً متوجه مى شود كه به ملك ديگرى تجاوز كرده و بايد از آن خلع يد كند. بويژه اين امر معمولاً در مورد آپارتمانها در شهرهاى بزرگ رخ مى دهد. براى مثال فردى به ميزان يك الى دو متر به ملك مجاور تجاوز مى كند كه اگر از ملك رفع تجاوز شود مستلزم آن خواهد بود كه چندين واحد آپارتمان تخريب شود. در اين گونه موارد هرگاه به دست بيايد كه غاصب يا اشخاصى كه قبل از او به ملك مجاور تجاوز كرده اند قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد يا تشخيص موقعيت طبيعى ملك يا پياده كردن نقشه ثبتى يا به علل ديگرى كه ايجاد كننده بنا يا مستحدثات از آن بى اطلاع بوده و تجاوز واقع شده و ميزان ضرر مالك هم با مقايسه با خسارتى كه از خلع يد و قلع و قمع بنا متوجه طرف مقابل مى شود، جزئى است، مى توان از تخريب ساختمان يا هر مستحدثه ديگرى جلوگيرى كرد.
جزيى يا كلى بودن خسارت چگونه تشخيص داده مى شود
اين امر بستگى به تشخيص دادگاه دارد چنانچه به نظر دادگاه خساراتى كه از خلع يد و قلع بنا و مستحدثات متوجه طرف مى شود جزيى باشد در صورتى كه متجاوز قيمت زمين مورد تجاوز را طبق نظر كارشناس منتخب دادگاه بپردازد، دادگاه حكم به پرداخت قيمت زمين به مقدار تجاوز شده و كليه خسارات وارده به مالك خواهد داد.
اگر زمين داراى سند رسمى باشد، آيا اصلاح سند ضرورى است
دادگاه ضمن صدور حكم به پرداخت خسارت، حكم به اصلاح اسناد مالكيت طرفين را صادر خواهد كرد و پس از آن كه حكم قطعى شد دادگاه موظف است مراتب را به اداره ثبت اسناد و املاك محل اعلام تا اسناد مالكيت طرفين اصلاح شود.
در مورد اراضى موقوفه هم چنين حكمى صادر مى شود
در صورت وجود شرايط فوق الذكر فرقى بين اراضى موقوفه و املاك ساير اشخاص نيست.
براى محاسبه و تعيين قيمت زمين تجاوز شده چه قيمتى ملاك قرار مى گيرد
بالاترين قيمت زمين از زمان تجاوز تا تاريخ صدور حكم ملاك خواهد بود و اگر تجاوز به اراضى موجب كسر قيمت باقيمانده آن نيز شود محاسبه خواهد شد.
اگر كسى از دادگاه حكم خلع يد گرفت ولى هنگام اجرا متوجه شد ملك در دست شخص ديگرى است، آيا اين حكم در مورد اين شخص هم اعتبار دارد
اگر عين مال در تصرف كسى غير از محكوم عليه باشد اين امر مانع اقدامات اجرايى نيست و ملك در دست هر شخصى باشد از او هم خلع يد مى شود ولى اگر متصرف ملك مدعى حقى از عين يا منافع آن باشد و دلايلى هم ارائه نمايد در اين صورت مأمور اجراى حكم به او يك هفته مهلت مى دهد تا به دادگاه صالح رجوع كند و اگر ظرف ۱۵ روز از اين تاريخ قرارى داير بر به تأخير افتادن اجراى حكم به قسمت اجرا ارائه شود، عمليات اجرايى متوقف مى شود والا دايره اجرا ادامه عمليات را پيگيرى خواهد كرد و از ملك رفع تصرف خواهد كرد و اصولاً واگذارى ملك خلع يد شده به ديگرى مانع اجراى حكم قطعى دادگاه نخواهد شد.
اگر در ملكى كه بايد خلع يد شود اموالى از محكوم عليه يا شخص ثالثى باشد براى مثال لوازم منزل و ‎/‎/‎/ چه بايد كرد
اين امر مانع اجراى حكم نمى شود. اگر اموالى باشد كه صاحب مال از بردن آن خوددارى كند و به او دسترسى نباشد تا مراتب به وى اعلام شود مأمور اجرا به صورت زير اموال را صورتجلسه مى كند.
اگر اين اموال وجه نقد و طلا و زيور آلات و يا اوراق بهادار مانند چك باشد، اين اموال به صندوق دادگسترى يا بانك تحويل مى شود ولى اگر اموال ضايع شدنى باشد و يا اشيايى باشد كه بهاى آنها با هزينه نگهدارى شان متناسب نباشد از سوى دادگاه به فروش رفته و حاصل فروش پس از كسر هزينه هاى مربوط به صندوق دادگسترى سپرده مى شود تا به صاحب آن داده شود. در غير اين موارد مأمور اجرا اموال را در همان محل يا محل مناسب ديگر محفوظ نگه مى دارد و به شخصى به عنوان حافظ سپرده و از او رسيد مى گيرد.
اداره آموزش هاى مردمى
معاونت آموزش قوه قضائيه