سیل، مشکلات مسکن را چندبرابر کرد

مسکن سیل زده




سهیلا یادگاری
خبرنگار
برای بررسی تحولات بازارمسکن در سال جدید باید کمی به عقب برگردیم چون تغییرات این بازار تحت تأثیر تکانه‌های اواخر پاییز 96 است. آن زمان افزایش قیمت ارز بسرعت قیمت مسکن را تحت تأثیر قرار داد. بازاری که از سال 93 تا 96 رکود را تجربه کرده بود از اواخر بهار 96 و همزمان با موعد پرداخت نخستین وام‌های صندوق پس‌انداز یکم، کم‌کم جان گرفت و معاملات از سر گرفته شد طوری که تعداد معاملات مسکن  از 4 هزار و 800 معامله در فروردین و در تهران در مرداد همان سال به بیش از 15 هزار معامله رسید و نکته مهم رونق معاملات با کمترین افزایش قیمت بود. از فروردین تا مرداد قیمت مسکن کمتر از 200 هزار تومان رشد داشت. اما ردپای افزایش قیمت‌ها از آخرین ماه پاییز در بازار مسکن دیده شد. متوسط قیمت از سطح 4 میلیون و نیم به سطح 5 میلیون تومان رسید و افزایش قیمت مسکن از آن زمان تا آخر سال 97 بدون وقفه ادامه پیدا کرد. آنچه کارشناسان در مورد شرایط بازار مسکن در سال جدید پیش‌بینی می‌کنند این است که بازار مسکن دوباره متأثر از ماه‌های پایانی سال 97 است به این معنی که مسکن کشش افزایش قیمت بیشتر را ندارد و امسال باید در انتظار ثبات قیمتی همراه با رکود معاملات مسکن باشیم. البته با توجه به اینکه بازار مسکن به‌طور مستقیم از شرایط اقتصادی تأثیر می‌پذیرد، تحولی پیش‌بینی نشده دیگر اقتصاد ایران را از اوایل امسال تحت تأثیر قرار داد که مسکن هم از آن مستثنی نیست. افزایش بارندگی و سیلی که بیشتر استان‌ها را در برگرفته خسارت زیادی به واحدهای مسکونی زده و بر اساس آخرین آمار بیش از 130 هزار مسکن به‌خاطر سیل آسیب دیده‌اند که نیاز به بازسازی دارند. بنیاد مسکن متولی بازسازی واحدهای خسارت دیده از سیل است که تسهیلاتی به این منظور به مالکان این واحدها پرداخت خواهد کرد.
سال سخت مسکن
رسیدن به اوج قیمت، افزایش هزینه‌های ساخت و افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن سه مسأله‌ای است که موجب ایجاد دو رویکرد در بازار مسکن شده است: 1- کاهش تقاضا2 – کاهش عرضه و ساخت و ساز. این دو رویکرد کافی است تا دوباره بازار مسکن وارد فاز رکود شود. تجربه‌های سال‌های قبل نشان می‌دهد رکود و رونق بازار مسکن به‌صورت تناوبی و تقریباً در دوره‌های یکسان بوده یعنی اگر بازار یک سال رکود داشت رونق آن هم کمتر از یکسال نبود اما این بار با اینکه رکود مسکن حدود 4 سال طول کشید، که رکودی طولانی در مقایسه با رکودهای پیشین آن محسوب می‌شود، اما رونق مسکن یک سال بیشتر دوام نداشت.
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌و‌گو با «ایران» گفت: بیشترین افزایش قیمت مسکن در سال 98 کمتر از میزان تورم سالانه خواهد بود چون قیمت مسکن در سال گذشته رشد کافی داشت و این بازار کشش افزایش قیمت بیشتر را ندارد. به گفته خسروی «در ۴ دهه اخیر ۴ بار جهش قیمت مسکن در کشور رخ داد که در سال‌های ۶۸، ۸۶، ۹۱ و ۹۷ بود. در این ۴ بار، عواملی چون ارزش بازار بورس، قیمت حامل‌های انرژی، افزایش قیمت ارز و تغییرات قیمت طلا و سکه بر افزایش قیمت مسکن تأثیر گذاشتند. به‌عنوان نمونه در سال ۹۱ با سه برابر شدن قیمت دلار قیمت مسکن نیز در برخی نقاط تهران از ۷۰۰ میلیون به دو میلیارد و ۱۰۰میلیون تومان هم رسید اما به مرور زمان شاهد ثبات قیمت در بازار مسکن بودیم. در جهش قیمتی هم که این دوره در بازار مسکن رخ داد، مانند دوره قبل عامل اصلی، افزایش قیمت ارز بوده است بنابراین با گذشت زمان شاهد ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن خواهیم بود.همواره رشد قیمت مسکن زیر نرخ تورم عمومی بوده است و سال آینده نیز بیشتر از نرخ تورم رشد قیمت مسکن نخواهیم داشت.» البته رئیس اتحادیه مشاوران املاک این نکته را هم گوشزد کرد که اگر دوباره امسال بی‌ثباتی در بازار ارز رخ دهد قطعاً با تأثیر‌گذاری بر بازارهای دیگر قیمت مسکن را هم تحت تأثیر قرار می‌دهد. ثبات قیمتی بستگی به آرامش بازارها دارد.
عوامل افزایش قیمت مسکن
از عواملی که بر افزایش قیمت مسکن تأثیردارد می‎توان به افزایش درآمد خانوار، هزینه‎ ساخت، رشد جمعیت، نقدینگی، قیمت زمین، قیمت ارز و طلا اشاره کرد. از این عوامل افزایش هزینه‌های ساخت به‌خاطر بی‌ثباتی بازارهای دیگر بیشترین نقش را در افزایش قیمت مسکن در سال 97 داشت علاوه بر هزینه‌های ساخت قیمت زمین و قیمت هر متر مربع ملک کلنگی نیز با افزایش قیمتی حدود 80 درصد موجب افزایش قیمت نهایی مسکن شد.
روند تغییرات متوسط قیمت مسکن در تهران از بهار ١٣٩٠ تا زمستان ١٣٩٧ افزایشی بوده و از یک میلیون و 700 هزارتومان در سال ١٣٩٠ به بیش از 10 میلیون تومان در اسفند 97 رسید.
میانگین قیمت مسکن در اسفندماه در مقایسه با بهمن ماه ۸/ ۸ درصد افزایش یافت که این میزان تورم ماهانه بعد از شهریور ماه ۹۷ بی‌سابقه بود. این در حالی است که حجم معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی نیز اسفندماه در مقایسه با بهمن ماه ۳۵درصد رشد کرد. کاهش نرخ سود بانک‌ها در سال ١٣٩٦و افزایش تسهیلات مسکن شروع خوبی برای ایجاد رونق مسکن در این سال بوده است. بازار مسکن در سال ١٣٩٦ از رکود ٤ ساله خارج ‌شده و خرید و فروش نسبت به سال قبل افزایش ‎یافته است. شیب افزایش در بهار، تابستان و پاییز ملایم بوده ولی در زمستان جهش قیمتی تحت تأثیر شرایط اقتصادی کشور اتفاق افتاد. این روند افزایشی در سال 97 ادامه پیدا کرد و در پاییز ١٣٩٧ به اوج خود رسید. در واقع دلیل افزایش قیمت مسکن از زمستان سال 96 تا آخر 97 را می‌توان کاهش نرخ سود بانکی در سال 96 و افزایش قیمت ارز و افزایش قیمت مصالح ساختمانی در سال 97 دانست.
روند افزایشی قیمت مسکن در کل کشور
همزمان با تهران قیمت مسکن در کل کشور در سال 97 با رشد قیمت مواجه بود اما روند افزایشی قیمت در شهرهای دیگر شیب کندتری نسبت به شهر تهران دارد. بیشترین رشد قیمت مسکن در شهرهای کشور، در سال‌های 1391 تا 1397، در نیمه دوم 1391 و نیمه اول 1397 بوده که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ترتیب 4/27 و 20 درصد افزایش داشته است. در مقابل، کمترین رشد، مربوط به نیمه دوم 1394 بوده که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 9/0 درصد کاهش داشته است.
نرخ اجاره دنبال رو قیمت مسکن
اجاره بها نیز مانند مسکن در سال‌های گذشته روند رو به رشدی داشته و در سال 97 نرخ اجاره رکورددار سال‌های اخیر بود. روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از سال 90 تا 97 افزایشی بوده و از9 هزار تومان در سال 90 به 33 هزارتومان در سال 97 رسیده است. اجاره مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبه‌رو شده و در پاییز وزمستان با کاهش تقاضا، کاهشی می‌شود. ولی این روند طبیعی در زمستان 96 به علت رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شد و متوسط اجاره افزایش یافت و همین رویه در سال 97 نیز تکرار شد. از ابتدای سال 96 و با شروع رشد قیمت مسکن، مبلغ اجاره نیز رشد بیشتری گرفت و در تابستان 97 به رشد 2/11 درصدی رسید.
قیمت زمین به آسمان رسید
روند تغییرات متوسط قیمت فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی در سال 90 تا 97 افزایشی بوده و از یک میلیون و 600 هزار تومان در سال 90 به حدود 10میلیون تومان در سال 97 رسید. بیشترین رشد قیمت زمین در شهر تهران، از سال 90 تا 96 هم سو با افزایش قیمت مسکن در سال 91 بوده که میانگین قیمت هر مترمربع زمین حدود 40 درصد افزایش داشته است. با شروع سال 96 و خروج مسکن از رکود و افزایش قیمت آن، روند افزایشی قیمت زمین نیز با شیب تندتری پیش رفت. همچنین در پاییز 1397 رشد قیمت زمین به 9/24 درصد رسیده است. شروع افزایش قیمت زمین خود عاملی برای افزایش قیمت مسکن است. کارشناسان در خصوص روند افزایشی قیمت زمین این تحلیل را ارائه می‌دهند که نحوه رشد قیمت زمین می‌تواند ارزیابی بهتری برای پیش‌بینی روند افزایش قیمت مسکن باشد. همزمان با افزایش قیمت مسکن، تمایل سازندگان به خریداری زمین و ملک کلنگی بالا رفته که همین موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود. بیشترین نوسان قیمت مسکن از سال 90 تا 93 مشاهده می‌شود. از سال 95 تا 96 قیمت زمین در تهران دارای نوسان کم بوده است و پس از آن نوسان شدت گرفته است.
با توجه به این آمار قیمت مسکن، قیمت زمین و قیمت اجاره بها از سال 90 تا 97 روند افزایشی داشته است و در برخی سال‌ها جهش قیمتی رخ داده و در سال‌هایی نیز به‌خاطر رکود رشد قیمت‌ها اندک بوده است. با توجه به بررسی تغییرات بازار مسکن از ابتدای دهه 90 تاکنون کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند به‌خاطر جهش قیمتی مسکن در سال 97 این بازار دیگر کشش قیمت‌های بالاتر را ندارد و باید منتظر رکودی دوباره در بخش مسکن باشیم که با توجه به این شرایط رشد قیمت‌ها در سال 98 اوج نمی‌گیرد و نوسان قیمت اندک خواهد بود.

آدرس مطلب http://www.iran-newspaper.com/newspaper/page/7034/14/507640/0
ارسال دیدگاه
  • ضمن تشکر از بیان دیدگاه خود به اطلاع شما رسانده می شود که دیدگاه شما پس از تایید نویسنده این مطلب منتشر خواهد شد.
  • دیدگاه ها ویرایش نمی شوند.
  • از ایمیل شما فقط جهت تشخیص هویت استفاده خواهد شد.
  • دیدگاه های تبلیغاتی ، اسپم و مغایر عرف تایید نمی شوند.
captcha
انتخاب نشریه
جستجو بر اساس تاریخ
ویژه نامه
ایران عصر